回顾与展望

也有分析师给予发展商股加码评级。本地房地产股主要由发展商股和房屋经纪公司股所组成。

韩宝镇 报道

hanpt@sph.com.sg

我国房地产股今年如同坐滑溜梯，表现一开始就因为市场担心贸易战等因素而显得疲弱，之后更随着政府在7月5日出台新一轮房地产降温措施，以及推出管控房屋的修订守则，一再经历波动与震荡。

分析师都同意房地产股的估值在经历价格调整后显得较低，但他们大多对来年的房地产领域持中立（neutral）看法。

不过，也有分析师给予发展商股加码（overweight）评级。本地房地产股主要由发展商股和房屋经纪公司股所组成。

今年来，富时海指房地产发展股指数（FTSE ST Real Estate Holding & Development Index）已下挫11.8％，昨天收报760.69点。

根据《联合早报》整理自彭博社数据库的资料，今年所有房地产股都铩羽而归，无一幸免。

许多房地产股在新一轮房地产降温措施于7月6日生效后进一步下挫。

降温措施实施以来，只有凯德集团（CapitaLand）、万国（Bukit Sembawang）和永泰控股（Wing Tai）的估价在下跌后回稳，使得全年跌幅收窄。

全年跌幅最大的是APAC产业（APAC Realty），下挫53.5％；该股昨天没有交易，上周五收报0.46元。跌幅最小的是万国，全年下挫10.3％，昨天收报5.68元。

今年7月5日，政府意外宣布新一轮降温措施，购买第二套房子的税率调高五个百分点，贷款与估值比率（LTV）顶限也收紧五个百分点。随后，政府又发出提高非有地私宅平均单位面积的修订守则。

其实，房地产股的股价表现在新一轮房地产降温措施出台前就已欠佳。

对此，华侨投资研究公司在一份报告中说：“我们认为这主要是市场关注贸易战，以及稍微担忧政府可能推出收紧措施所造成的。降温措施推出的时间点让市场措手不及，使到在新加坡房地产市场有重大曝险的发展商股，所出现的负回报情况恶化。”

其中，由于城市发展（CDL）在本地的土地库庞大，被视为是我国住宅市场的代表，因此也首当其冲。

分析师大多给予房地产股中立评级。华侨投资研究公司表示，对我国房地产市场作出供需方面的分析后，使到它对2019年尤其是上半年的展望持谨慎看法。

其中不利于需求的因素，有经济增长放缓、房地产降温措施持续带来冲击，以及政府继续收紧移民政策。

不过，也有一些对房地产需求有利的因素，包括买家利用从集体出售取得的收益来置产或投资、组屋提升者增加，以及楼花炒作活动减少与新私宅的销售对海外买家的依赖降低等。

联昌国际分析师林秀琪则给予发展商股“加码”评级。

她认为，发展商股的估值已受重挫，而新推出私宅正逐渐以新的稳定价格售出，利润虽然低但情况稳定。

凯德是分析师首选

凯德集团在各分析师的首选之列，目标价介于3.55元至4元。

众分析师看好凯德集团循环资本、为股东释放价值的做法。凯德集团脱售约40亿元资产，转用到总额61亿元的新投资。

凯德在2018财年首九个月已取得约6.9％的股本回报率（Return On Equity，简称ROE），预料能达到8％的全年目标。该股昨天收报3.10元，无起落。

其他各分析师的首选，还包括华业集团（UOL）和城市发展。华侨投资研究公司给予华业集团的目标价是8.41元。华业集团拥有良好的房地产投资组合，股价也比重估净资产值（RNAV）低51.3％，估值具吸引力。

联昌国际则看好城市发展在本地住宅市场的领头羊地位与良好的业绩纪录，给予它10.65元的目标价。城市发展已制定10年目标，要取得达9亿元的经常息税折旧摊销前盈利（recurring EBITDA）。

城市发展昨天起0.1％，报8.06元；华业集团跌0.3％，报6.04元。

尽管对房地产股的评级中立，但华侨投资研究公司仍给予它研究的其他多个房地产股“买入”评级，包括城市发展（目标价10.73元）、金成兴控股（KSH Holdings，0.81元）、和永泰控股（2.41元）。