楼市乾坤
周文龙
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本地楼市今年表现可说峰回路转，上半年房价飙涨、买气旺热；下半年，新一轮房地产措施却造成房价增幅受抑制，买家需求减弱。
步入2019年，楼市会继续趋缓还是回弹呢？当中又有哪些投资良机？
《楼市乾坤》邀请多名分析师和发展商盘点今年楼市，并分享对明年的展望。
如果以足球赛形容今年的本地楼市表现，上半年楼市可说是“高潮迭起”，私宅项目不仅大卖，而且价格不断攀升。
随着政府在7月出台新一轮房地产降温措施后，下半年楼市显得“沉闷”，火热销售的场面迅速冷却，私宅价格涨幅缩小。
展望2019年，分析师普遍预测，明年楼市将比较逊色，私宅价格大致持平，即便上涨，涨幅不会超过3％，全年销量也将少于一万个单位。
杰地集团执行总监麦俊荣接受《联合早报》访问时说：“如果没有降温措施，今年私宅价格上扬至少10％；可是降温措施就像制动器，让急速飞驰的楼市猛然减速。”
根据市区重建局数据，今年首三季私宅价格上扬7.9％。不包括执行共管公寓，今年首11个月共有8644个新私宅单位卖出，比去年同期少15.7％。
麦俊荣说，今年私宅价格预计上扬8.5％，全年销量达9300个单位，较去年的1万零533个单位减少12％。
不过，明年私宅价格可能由升转跌，下跌多达3％。私宅销量可能减少到7500个单位，比前年少近三成。
降温措施有效抑制楼市涨势
高力国际新加坡研究部主管宋明蔚认为，降温措施对楼市影响最显著，导致8月份私宅销量环比大跌超过六成，季度私宅价格涨幅也从超过3％，在第三季放缓至0.5％。
另外，她指出中美贸易战、股市下跌和利率上升等多个因素结合，造成楼市情绪冷却。
她预测，第四季私宅价格维持不变，全年价格涨幅8％，销量约9000个单位。
不过，她对明年楼市持较乐观看法，认为房价会上扬3％，符合经济增长速度，销量则介于9500个单位和1万个单位，销售表现优于今年。
政府今年7月出人意料地推出新一轮房地产降温措施，上调额外买方印花税（ABSD）并收紧贷款与估值比率（LTV）顶限。
在降温措施出台前，私宅价格终止近四年跌势，从去年第三季开始回升，一年内大涨9.1％。
降温措施出台后，私宅价格虽然连续五个季度上扬，但涨势放缓，第三季私宅价格环比仅起0.5％，是五个季度来最小涨幅。
新措施也令私宅和土地交易活动锐减。例如，8月份新私宅销量大跌64.3％至616个单位，创下半年来的新低。集体出售市场则从上半年的31宗交易，在下半年减少至仅三宗成交，交易总额更猛跌超过九成。
国家发展部长：
不会任由房地产泡沫形成
除了降温措施，政府也在10月宣布新指导原则，从明年1月17日起把私宅单位平均面积从目前的至少70平方公尺（约753平方英尺），提高到至少85平方公尺（约915平方英尺），以免发展商建造过多“鞋盒公寓”。这也意味发展商在项目中可建单位总数减少约18％。
虽然楼市有缓和趋势，国家发展部长黄循财日前强调，政府不会袖手旁观，任由房地产泡沫形成。
黄循财上月在新加坡产业发展商公会（REDAS）59周年晚宴上致词时说，如果政府不及时干预，今年房价可能上涨10％至15％，未来两三年楼市可能就会崩盘，对买家和卖家造成更大伤害。
丰隆集团（Hong Leong Group）执行主席郭令明答复《联合早报》询问时说，政府7月突如其来的降温措施扰乱刚复苏的私宅市场。
他说：“楼市逆风似乎不太可能在短期内减弱。随着ABSD增加和LTV进一步收紧，买家的购买情绪受抑制，发展商现在对填补土地库存的策略也变得更谨慎和有选择性。”
国浩房地产（GuocoLand）新加坡集团董事经理郑馨尧指出，这一轮降温措施使得集体出售市场严重受挫，也给楼市带来一些不确定因素。
尽管如此，他认为楼市仍具有相当韧性，一些项目甚至表现更好。
发展商积极填补土地库存
目前的房地产市场虽受降温措施影响，丰隆集团与旗下子公司城市发展（CDL），以及国浩房地产依然积极填补土地库存。
前者今年通过政府售地计划（GLS）收购汉地路、西海岸谷和苏芒径地段，还同凯德集团（CapitaLand）联手标下盛港中心地段。
国浩则在集体出售市场收购太平洋大厦（Pacific Mansion）和卡莎美福特公寓（Casa Meyfort）这两个项目的地段。其中，太平洋大厦是国浩房地产和丰隆集团联手购得，成交价为9亿8000万元，创下10年新高。
凯德集团久未出手收购地皮，今年也收购欧南园的珍珠苑（Pearl Bank Apartments）和盛港中心地段。
凯德集团发言人说，这两个地段总共可兴建1500个单位，预计明年推出。
谈到明年的标地趋势，橙易产业研究与咨询部主管孙燕清认为，由于私宅销售活动放缓，发展商出手将会更谨慎。这是因为如果在标到地段的五年内无法卖出所有单位，就得支付ABSD。
豪利料为今年销售楼王
综合各房地产咨询公司的数据，今年共有24个新私宅项目推出，单位总数超过9000个。这当中包括约10个重新发展的集体出售项目地段，像Riverfront Residences、顺福轩（Shunfu Ville）、东景苑（Parc Esta）和Affinity at Serangoon等，更是超过1000个单位的霸级私宅项目。
截至11月，卖得最好的项目是豪利控股（Oxley Holdings）领头发展的Riverfront Residences，它在降温措施生效前一晚推出，当晚就卖出511个单位。目前该项目已卖出810个单位，中位数尺价1324元。
豪利今年推出约1900个单位，共售出1650个单位，销售表现良好。如无意外，预料它是今年的销售楼王。
豪利控股执行董事陈威宏说，虽然降温措施推出后，公司项目销售放慢，但仍不乏许多首次买家的实际需求。
华业集团（UOL）和青建地产今年销售表现也相当不俗，分别卖出436个单位和超过500个单位。
华业集团高级总经理（资产管理及行销）吴慧萍说，公司还有麦雅路（Meyer Road）和石叻道（Silat Avenue）两幅地段的项目，预计明年上半年推出。
青建地产（南洋）集团副总经理张郦缘则说，公司明年会继续寻求具发展潜能的地段。
考虑到发展商这一年多来收购了许多集体出售项目，分析师预计明年私宅供应量将激增，可高达1万9000个单位。当中，位于淡滨尼的聚宝园（Treasure At Tampines）有2225个单位，相当于五六个中型私宅项目。
ERA主要执行员林东荣说：“总的来说，明年将是发展商非常积极和忙碌的一年，他们将寻找各自的机遇之窗，继续推出新项目。”