市建局新原则冲击集售市场

toutiao

7年之前

市建局新指导原则●反应

受访分析师和市场人士表示，新指导原则对买家有利，让他们可能以较低尺价买到更宽敞的私宅单位。这些指导原则也有助于缓解集体出售市场的潜在供应量过剩，和私宅单位过于狭小等问题。

市区重建局前天宣布的新指导原则，将严重冲击集体出售市场，预料一些集体出售项目业主会调低要价。

中长期而言，中央区外私宅价格将面对下行压力，私宅单位越建越小趋势也会扭转过来。

世邦魏理仕研究部主管沈振伦接受《联合早报》访问时说：“我对这些指导原则的推出并不感到意外，因为私宅单位过小等问题犹如房间里的大象（Elephant in the room），一直以来引起许多争议，有关当局有必要采取行动解决问题。”

他也表示，目前政府售地计划下的私宅地段，单位平均面积都超过70平方公尺，因此新原则显然是针对集体出售市场，特别是住宅密度较高的九个地区。

根据市建局的新指导原则，从明年1月17日起，中央区以外的非有地住宅发展项目，单位平均面积将从目前的至少70平方公尺（约753.47平方英尺），增加到至少85平方公尺（914.93平方英尺）。

当局也列出可能出现大量新开发项目，而导致基础设施负荷压力过大的九个地区，包括马林百列、马里士他和罗央等，规定这些地区的单位平均面积为至少100平方公尺（1076.39平方英尺）。

这都意味着发展商在项目中可兴建单位总数减少，单位平均面积则相应扩大。

沈振伦表示，这九个地区范围相当大，而且涵盖不少潜在集体出售项目，预料这些项目都会受影响。

在这九个地区中，正进行集体出售计划的项目包括马林百列的文华园（Mandarin garden）和礁湖园（Laguna Park）、加东区的东阁（East Court）和史蒂芬路一带的吉士本之光（Gisbourne Light）等。新指导原则无疑让这些项目出售过程面对更大阻力。

高纬环球研究部高级总监李敏雯形容新指导原则仿佛是“为已步入棺木的集体出售市场，敲下最后一根钉”。

她估计，在70平方公尺和100平方公尺的限制下，私宅单位总数会分别减少18％和30％，发展商从推出较小单位所获取盈利相对减低。

她说：“新指导原则应不会吓跑所有发展商，但他们预料接下来土地招标活动会较谨慎，使土地价格面对下行压力。”

Huttons Asia投资销售总监连镛智则表示，新指导原则“相当苛刻”，令已呈疲态的集体出售市场雪上加霜。

他说：“政府几个月前才刚推出降温措施，集体出售市场备受重挫，不少屋主虽调低了要价，还是找不到发展商。现在新指导原则推出，我们将建议屋主进一步调低理想售价。”

从较长远角度，连镛智表示，这些原则可营造生活素质更高、更宜居的生活空间。

他坦言，一些项目的确出现单位过于狭小，阳台过大和住屋密度过高等现象，政府此举既有助于解决这些问题，同时又确保大单位和小单位的比重均衡，可满足不同买家的需求。

分析师也认为，新指导原则料会影响到地皮需求和发展商的标地出价，致使地价下滑，而未来新私宅的房价也会跟着下跌。

星展集团研究的报告指出，新指导原则导致新项目可容许的单位数量减少两成，能有效抑制地价持续上涨。“新条规将促使发展商在未来标地时更谨慎，并且重新计算标价与成本。”

报告说，假设发展商维持每个单位150万元，盈利率10％，地价将下滑介于20％至40％。

摩根士丹利（Morgan Stanley）在一份报告中指出，低地价意味着发展商未来会更愿意下调房价，但也有一些买家愿意为高品质房屋支付更高价钱，而这就会被部分抵消。

星展集团研究分析师陈丽睿接受《联合早报》访问时指出，由于买家预料房价会下滑，因此料采取观望态度，造成私宅需求下跌。