房地产解码

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韩宝镇 报道

hanpt@sph.com.sg

一般人在决定购买公寓前，首先最想知道的是售价，也很关心每月要承担的分期付款，但却很少人会立刻就问到维持费。

其实，公寓维持费是供房时每个月的固定支出，直接影响到买家的钱包，不应等闲视之。

维持费少则数百元，多则上千元，一般人的疑问是，维持费是怎么计算的？为何有高低的不同？

在回答这个问题之前，让我们先来了解维持费用在什么地方。

维持费主要分为管理基金（management fund）和累积基金（sinking fund）两个部分 。

管理基金主要支付维持公寓项目的日常开销，包括维持共用设施的费用，以及支付保险费与没有包含在累积基金当中的其他经常开销。共用设施可包括泳池、健身房、网球场、儿童游乐场、园景、停车场和电梯等。

累积基金则主要用于共用设施的未来用途，包括油漆、更换固定装置、修理共用设施等。屋主须把维持费交给公寓管理委员会（MCST），由它负责妥善处理管理基金和累积基金，以及审计账目与记录。

屋主须贡献多少钱给管理基金和累积基金，主要是遵照分层地契份额计算。根据建筑维修与分层地契管理法令（Building Maintenance and Strata Management Act），住宅项目的分层地契份额按房子的总楼面面积计算，50平方公尺或以下为五份，每额外50平方公尺为一份。例如，面积51至100平方公尺为六份；101至150平方公尺为七份，以此类推。

以楼面面积划分，主要是考虑到每个单位的居住者人数。这个计算法假设较大面积的房子能住更多人，因此必须承担更高的维持费。不过，公寓管理委员会不一定以此为基础计算维持费，若通过决议，也可采用其他方法。

以上是计算维持费的依据，但其他一些因素也会影响到维持费的高低。

以房子的类型和所在地点来说，高档私宅或位于市区的私宅，维持费会比大众化私宅或位于郊区的房子来得高。以三卧房单位为例，豪宅维持费可能高达千元，而郊区私宅则在三四百元的范围。

屋龄也会影响到维持费，老旧的房子需要进行的维修较多，维持费一般也会跟着上调。有些屋主会趁房子达到一定屋龄之前就卖出房子，以免未来得承担更高的维持费。

有些屋主认为要让维持费“物有所值”，就得充分利用到维持费所包含的项目，例如停车场。因此，屋主若不开车，无法占用停车位，就会觉得“不划算”。不过，近年有竣工项目为了吸引买家，会把停车费从基本维持费中划分出去。随着越来越多屋主响应政府号召而改用公共交通，把停车费排除在整体维持费之外的做法，或许会越来越受到买家欢迎。

维持费所包含的项目有时也会引起争议，例如短程巴士服务由全体住户分担，以及要添加原本不包含在维持费中的新费用等，往往会遭到不使用相关服务或设备的住户的反对。