房地产解码

李蕙心 报道

hueyshin@sph.com.sg

一些集体出售项目胎死腹中，往往是因为屋主对于收益分配不满。虽然收益分配由独立的专业估价师负责，但分配方式只能顾及多数屋主利益，因此小部分屋主可能认为分配不均。

收益分配方式
主要有四种

按照新加坡测量师与估价师学会（SISV）发出的集体出售估价指导原则（Valuation Guidelines for Collective Sales），收益分配方式主要有四种。

第一种就是完全根据分层地契份额（share value）来分配收益，第二种是按照分层面积或楼面面积。

若采用这两种方法，前提是每个单位的分层面积（strata area）或楼面面积（floor area），或单位估价率（unit value rate）必须相同或相近。

首先，如何计算分层地契份额？

根据建筑维修与分层地契管理法令（Building Maintenance and Strata Management Act），住宅项目的分层地契份额按房子的总楼面面积计算，50平方公尺或以下为五份，每额外50平方公尺为一份。

例如，面积51至100平方公尺为六份；101至150平方公尺为七份，以此类推。

举例说，一座200个单位的公寓，有一半是份额为六的大型单位，另一半是小型单位，份额为五。大型单位对小型单位的总份额比率，为45.45％对54.55％。

新加坡的私宅项目一般上都会有大小不同的单位供选择，分层地契份额、分层面积或楼面面积的差别会很大。因此多数公寓选用第三种结合了分层地契份额及面积的方法。

在比重方面，份额和面积各占一半，这种方式的计算方式复杂，屋主可向房地产顾问或估价师询问细节。

第四种方式则是按照房子的估价分配收益。

公寓内单位的设计可能分数大类，估价师可按类别进行统一估价，但不考虑个别单位的装修、方向或楼层。若要把这些特点纳入估价中，屋主可要求估价师按个别单位进行单一估价。

可是这种分配方式比其他方式更耗时，费用也更高。

若相持不下
可请分层地契局裁决

集体出售估价指导原则也指出，一些估价师也会根据情况建议其他估价方法，或综合以上四种方式。估价师必须在估价报告中说明，为何采用某种方式分配收益。

不论是任何一种方式，都有可能引起少数屋主的不满，在这种情况下，估价师必须同屋主协商，或由支持和反对的屋主自行商讨解决方法。若相持不下，他们可请分层地契局（Strata Titles Board）裁决。

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