就势论市
李显龙总理最近在国庆群众大会上，宣布三项改进旧组屋居住环境的新措施。然而，对症下药解决这关系到80%居住在组屋的国人的棘手问题才是关键，政府所建议的HIP II及VERS又是否能够完善地安抚国人对于组屋不明朗未来的远忧呢？
最近朋友圈分享了一篇文章，令原本不想再讨论本地住房的我，禁不住重谈这个课题。
这是由一名自称每天往返新柔“在本地赚新币的马劳”写给“新加坡邻居”的一篇文章，内容大意是他的一些新加坡同事埋怨政府卖房子给人民是在骗人，因为组屋只有99年地契。他听了哭笑不得，他认为99年至少可以住两代人，相比马来西亚、香港的房子，新加坡的政府组屋很漂亮，虽然比他在新山的家小，但却是个安乐窝，住得舒服、安全。
这名马国邻居指新加坡人身在福中不知福。他说得也有道理，或许就是旁观者清。新加坡人羡慕新山人住有地房子，但新山人却觉得当地房子烂，治安糟糕，晚上睡得不安宁，不如新加坡的组屋舒适。
新加坡的组屋政策向来是香港人羡慕的“新加坡模式”，尽管香港的公屋类似新加坡的组屋，但成效却大相径庭。
埋怨“居者有其屋”是假象
香港的居住问题人人皆知，底层居民一直被居住问题困扰着，居住成本高到这些人买不起也租不起房子。据说，他们排队申请相当于我们这里政府组屋的“公屋”，轮候了几年都轮不到，而且公屋的屋契只不过50年，屋价也比新加坡高许多。香港因此出现了许多令人难以想象的住房，例如劏房 、笼屋、棺材屋，最近还有人在研究住水泥管屋。顾名思义，单想象就觉得可怕，更不用说住在这种“屋子”里。
当许多香港人还住在两平方米不到的“笼屋”，在不到8平方米的恶劣人居环境下生活的同时，一些新加坡人却为99年组屋是长期租约、购屋者不是屋主而是租户一直在纠结。
假如新加坡“居者有其屋”计划不是那么成功，今天的新加坡可能会出现和香港一样的居住困境。香港不少人穷一生精力为供一个单位，希望能有片瓦遮头安享晚年，但往往供得楼来已进入暮年，确实是香港人口中的“为楼死，为楼忙”。
一些新加坡人却因为组屋屋契到期后，必须归还给政府而埋怨“居者有其屋”是假象，也认为组屋是个增值资产的说法是欺骗人民。
到底公众的这些埋怨是否有理，让我们来看看专家的看法。根据专家，无论是组屋也好、私宅也好，只要是99年屋契（Leasehold），它们在99年后的价值，从理论上来说，应该都归为零。但是，随着国家经济的增长、住屋周边设施的完善，以及人民收入的增加，组屋的价格也会跟着私宅价格上升而带动。
买99年地契私人公寓 没人说那是租赁住屋
实际上，和许多99年地契的公寓一样，组屋也要在73年之后，也就是剩余屋契不到26年时才开始贬值。组屋到底是不是个增值的资产？那些卖掉组屋，赚了一大笔钱后，提升为私人公寓的屋主最清楚了，他们中有许多是因组屋升值给他们带来第一桶金，才晋升为公寓主人。
让人费解的是，很多私人住宅的地契也是99年，但是没人说那是租赁住屋。这些年来，公众还进场狂买99年地契的私人公寓，一个小小单位售价动辄百万元以上，还因需求增加而推高私宅价格。
毕竟，超过80%的国人所居住的组屋，是许多新加坡人穷其一生最重要的资产之一，他们对旧组屋贬值及在99年屋契到期后的焦虑心情是可以理解的。所以，李显龙总理最近在国庆群众大会上，宣布三项改进旧组屋居住环境的新措施，以安抚公众的情绪。
总理提出延续版的扩大家居改进计划（HIP II）及自愿提早重建计划（VERS）双管齐下为全岛组屋进行加倍抗老、驻颜，让较旧组屋继续维持良好居住环境及吸引力。
国家发展部长黄循财也在博客发贴文说政府将会扩大屋契回购计划及探讨修订动用公积金购买转售组屋的条例。看来，这次政府有正视公众对组屋未来屋龄大减后的价值和命运的忧虑。
然而，对症下药解决这关系到80%居住在组屋的国人的棘手问题才是关键。政府所建议的HIP II及VERS又是否能够完善地安抚国人对于组屋不明朗未来的远忧呢？
首先，先了解影响组屋市值的三大因素：屋龄、屋质和地点。一般来说，屋龄越大，市值趋低，两者是不成正比的。另外，良好的屋子质量，比如近期粉刷过的组屋内外观、电梯有翻新、厕所有经装修等改进工程，都有助提升或维持组屋价值。最后，较优越的地点，比如毗邻市中心、坐落于设施较发达的区域中心、交通枢纽等地理条件，都能为组屋提升或稳保价值。
VERS回购组屋是未知数
多年来，我们熟悉的组屋家居改进计划为无数个介于30年到40年屋龄的组屋，进行各种室内室外的翻新，让这些旧一批的组屋也能换新面貌、与时俱进，而居民也住得比较舒适、更安心组屋价值不会因为屋子质量日益衰落而迅速贬值。
现在政府建议推出HIP II，为将来这些较旧组屋步入60年至70年屋龄时进行第二轮翻新，让它们在花甲或古稀之年还能为屋主提供一道屋檐，而且跟新一代组屋并立时，不会显得格格不入。适当和适时的翻新高屋龄组屋固然好，让屋主住得更舒服，但仅仅维持屋子的质量或许还不足以巩固屋价。
至于VERS对组屋变老后的市值能起到什么作用？首先，它只是一个带有选择性的高龄组屋回购计划，因此既影响不到屋龄，也改变不了屋质或地点，也就是说它对于组屋保值或升值作用不大。
总理也已经提醒国人，VERS的回购赔偿不会比选择性整体重建计划（SERS）的优渥。这也让很多住组屋的国人担心，随着楼价逐年升高，能不能盼到VERS回购组屋，是一个很大的未知数。而即使盼到VERS的回购要求，也需要通过居民投票，以大多数同意才能通过；即使通过了，能取得的赔偿额，到时也未必就能买到同等或更优越的住宅。
除了对组屋保值起不到作用，VERS也有让人担忧的地方。因为回购行动需要组屋屋主投票作出决定，它极有可能会导致居民产生分裂，而这跟组屋凝聚国人的初衷有所抵触。
此外，当组屋迈入老年，年纪大的居民肯定也占大数，他们还经得起HIP II翻新工程敲敲打打的干扰吗？
这些HIP II和VERS等等，都是长远计划，HIP II在约10年后推行，VERS在大约20年后。政府还有充裕的时间去完善这些计划，公众就耐心等待吧。