实况报道
林心惠 limxh@sph.com.sg
杨浚鑫 yeoch@sph.com.sg
涂健强 thorkk@sph.com.sg
旧组屋贬值与99年屋契问题，在过去一年里引起诸多议论。
许多国人担心，组屋作为他们一生中最重要的资产，会随着剩余屋契越来越短而变得不值钱。
李显龙总理上周国庆群众大会上提出新的自愿提早重建计划，在组屋屋龄达到70年时，
居民可投票选择是否将剩余屋契卖回给政府。尽管具体细节尚未出炉，
但最起码提供了一个长远规划，让国人有所准备。
自愿提早重建计划是不是解决99年屋契课题的最佳方法？
20年后推出时将如何运作？重新发展又能为成熟市镇注入什么样的新活力？
《联合早报》访问了多名专家学者，从住屋政策与政治视角解读这项新计划。
我国第一批组屋最早建在女皇镇，至今屋龄已约50年，99年屋契已经过半。再过20年，这些居民就可以在自愿提早重建计划下，投票决定是否继续住下去，还是将剩余屋契卖回给政府。
自愿提早重建计划（Voluntary Early Redevelopment Scheme，简称VERS）将成为我国未来重新发展公共组屋的主要渠道。
目前，只有极少数地区的组屋符合高发展潜能的条件，在选择性整体重建计划（SERS）下被政府征回，这类型组屋数量有限，政府未来完成所有SERS项目后，就会完全过渡到VERS，由高龄组屋的居民自行决定组屋命运。
VERS只会在20年后才推行。国家发展部长黄循财日前已指出，政府将到各个组屋区收集国人看法再做决定。受访学者与专家认为，投票程序、屋契回购价格和搬迁后续问题最受关注。
博纳集团主要执行员林永富说，屋契只剩大约20年的房产价值不高，因此居民不应该对VERS所得抱有太高的期望。
他指出，以丹那美拉一带惹兰真巴卡古宁（Jalan Chempaka Kuning）的有地私宅为例，屋契剩少于20年的半独立式洋房与所有条件相似但属于永久地契的房产相比，便宜约九成。
专家：
VERS投票门槛应比翻新高
“居民必须考虑卖掉单位之后的计划，再决定VERS是否适合他们。屋主保值的选择不只这个，还有更换组屋、加入屋契回购计划和出租房间等。”
至于VERS赞成票的门槛，分析师都建议应至少获得八成居民同意。C&H房地产公司主要执行员林金财说，翻新计划需要75％居民同意才能展开，VERS应设下更高的门槛。
ERA主要执行员林东荣也指出，私宅集体出售需要八成居民同意，建屋发展局可考虑为VERS设下相似门槛。
此外，投票过程也应采取措施，减少居民因分歧而起冲突。新加坡国立大学房地产研究院主任程天富说：“VERS应有措施避免多数群体对少数施压，并给予居民一段冷静期思考。”
VERS和扩大翻新计划等旧组屋保值措施，意味着政府的财政负担将更沉重。
对此，新加坡国立大学政治系副教授比尔维尔星指出，目前细节尚不明朗难以判断，若政府在回购屋契或帮助居民迁移时提供津贴，提高VERS运作成本，政府可能得寻找更多收入来源，其中包括提高税收。
高价回收剩余屋契
可能引来投机者
林金财也提醒，若政府高价收购剩余屋契，也可能出现投机者购买旧组屋等VERS到来的情况。
我国未来能否承担巨额的市镇重新发展成本，也取决于经济表现。程天富指出，VERS与翻新工程不是那种只有在出现足够的财政盈余时才推行的计划，因此若要提高住屋方面的资源，我国经济必须不断取得增长，政府收入也得不断增加。
“VERS推行的计划预料将取决于经济增长和居民需求。由于资源有限，政府可能会分阶段展开VERS，按照重新发展后的经济潜能和居民需求优先选择一些地区。”
首批选择性整体重建住户：
重新发展让组屋集体增值
退休水粿小贩陆潘容（84岁）与妻子和妹妹同住在中峇鲁文忠路的四房式组屋。这家人是在我国首个选择性整体重建计划下，于上世纪末从旧的文忠路第10座组屋，搬迁到目前的住址。
自政府在1995年推出选择性整体重建计划（Selective En-bloc Redevelopment Scheme，简称SERS）以来，全国仅有4％的组屋获选纳入该计划，其中，旧的文忠路第2、4、6、8、10、12及13座组屋居民，是首批在1999年领取新屋钥匙者。
这七座组屋当时屋龄已48年。换句话说，如果当年未拆除，这批组屋如今屋龄将接近70年。
陆潘容受访时忆述，旧组屋俗称“四楼”，顾名思义只有四个楼层，所以不设电梯。相反地，替代组屋楼高30层，电梯也在每层楼停留，“住高一点也不要紧”。
因此，原本住在底层三房式单位的一家人，当时不仅选择提升到四房式组屋，还搬进了16楼单位。陆潘容透露，他们以赔偿金来直接支付新屋，因此无须另付现款，只花了3万元进行简单装修。
根据当年报道，文忠路居民搬迁时可获得介于14万至25万5000元不等的赔偿，他们也能够以折扣20%（高达3万元）的价格认购同一区的替代组屋。
屋契重新算 带动屋价
时隔约20年，陆潘容的组屋转售价如今已翻了数倍。根据建屋发展局网站数据，去年12月，文忠路一个同类型单位转售价为81万8000元。
陆潘容认为，SERS的最大好处，便是通过重新发展让该地段的组屋集体增值。他说：“以前，‘四楼’很占地方又浪费土地，重建之后，同一块地可以转型兴建高楼，不仅扩大了住户人数，屋契也从99年重新算起，这都是带动屋价的因素。”
另一位居民周碧翎（70多岁）也是从旧的文忠路第5座组屋，搬迁到替代组屋的住户。她说，随着老居民去世，或因行动不便搬去和儿女同住，当年从文忠路搬迁至此的第一代住户已所剩无几。
相反地，由于这批组屋距离中峇鲁地铁站约10分钟路程，并且与将于2021年竣工的合乐地铁站只是咫尺之遥，因此成为受年轻一代青睐的单位。
周碧翎说：“我们会经常收到房地产经纪的传单，许多单位也以高价转卖给了年轻家庭或新移民。现在这里有老有少，也带动了社区活力，不至于沦为老人区。”
尽管两位老居民都一致认同SERS所带来的好处，但问及当年若是没有获选重建，他们会否主动搬到新组屋，他们都坦言“不会搬”。
陆潘容说，其实当年还是挺舍不得离开“四楼”的，如果没有逼迁，他大概会继续住下去，直到百年归老。
针对政府新宣布的自愿提早重建计划（VERS），他说：“假设我们还住在老组屋里，屋契也只剩下20多年了，确实没什么价值，还不如把剩余屋契卖回给政府。但老一辈的担忧是，卖了屋子要住哪里，除非政府能保证我们能认购到替代组屋，不然我会选择住下去。”
“另一个情况是，老一辈都已经过世，把组屋留给了子孙，这样问题就不大，他们要怎么处理，就留给他们决定。”
个案1
独居老人
出租房间赚家用
上世纪80年代以3万3000元的低价，与妻子联名购买了美岭街一带的三房式组屋，叶文雄一住便是30多年，转眼已成为这里的老街坊。
养育四个儿子的他，曾当过人力车夫和清洁工人以养活一家六口，但由于年轻时好赌、存款不多，如今靠着儿子给的家用和捡破烂的收入为生。
他透露，妻子也在约15年前去世，他在妻子离开后，与三个儿子召开家庭会议，决定将其中两子也列为屋主，打算在他归老后，由他们继承这个单位。
尽管距离女皇镇地铁站只有约10分钟的步行距离，但这一带的旧组屋或许因剩下屋契较短，转售价格并不高。
根据建屋发展局网站数据，今年8月，美岭街一个同类型的三房式单位转售价仅为28万元。
这批组屋也在本世纪初完成主要翻新计划（Main Upgrading Programme，简称MUP），但叶文雄坦言，房子难敌岁月磨损，尤其是居住在顶楼的他，常碰到天花板龟裂的问题，每次修补就动辄100多元。
尽管如此，他住惯了这里，不打算卖屋套现，而是通过出租房间来赚取生活费。
他说，待自己去世后，若是组屋获选进行自愿提早重建计划（VERS），他希望儿子们能一起讨论，选择最适合他们的方案，即使卖掉房子也没关系，“毕竟生不带来死不带去”。
个案2
老朋友都在这里
不会主动搬
居住在史德林路40多年的李明来，当年仅用7800元就购买到现在的三房式组屋。根据建屋局网站数据，如果他选择现在脱手，转售价可介于29万5000元至30万5000元之间。
但李明来坦言，除非是逼迁，否则他不会主动搬离这个居住了半辈子的老房子。他说：“搬来搬去这么麻烦，况且老朋友都在这里。”
距离他家不远的东陵福路一带，2014年宣布纳入选择性整体重建计划（SERS）中，李明来因此认为，自己的组屋也有“胜算”，可能在不久的将来获选重建。
养育了三个女儿的他坦言，就算最终落选，他也不介意，因为他已决定将组屋留给唯一单身的女儿。他说，虽然屋契只剩50年，但女儿也已经54岁了，即便是活到100岁也不用担心屋契不足。
针对VERS，他说：“VERS是通过投票表决的，如果多数人的意愿是要卖给政府，你反对又能怎么样？而且到了那时，屋契大概只剩下20多年了，硬是把一个没有价值的房子留在手上也没什么用。”
个案3
不排除
在组屋老化前再搬家
34岁的项目经理林崇潘刚刚脱售位于淡滨尼的34年屋龄组屋，以43万买下榜鹅通道只有六年屋龄的四房式组屋，预计会在10月份完成买卖交易，一家三口即将搬到新家。
他说：“虽然我们是第二手，但是屋龄六年房子的情况和周围的环境与设施都还很新。我们不打算永远住在同一个单位，不排除会在组屋‘变老’前脱售房子搬家。”
谈到政府刚推介的一系列旧组屋政策，林崇潘认为似乎有点遥远，他说未来可能会提升至执行公管公寓或私人公寓，不然也可能会购买其他转售组屋，不会为了VERS或延续版居家改进计划而特地在同一个地方久住。
他说：“一般上老人家因为熟悉居住环境和老邻居，或者因为行动不便所以会想在同一个地方养老，年轻人对于搬家比较没有问题。”
他指出，新加坡寸土黄金，政府让居民在组屋达到70年时自愿决定要不要把房子卖给政府，这对屋主来说是好事。不过他认为届时的赔偿率应该不会很高，相比之下趁房子还有价值推出转售市场售卖会更划算。