就势论市
以目前本地楼市来看，1500元很可能是很多人的一道心理防线，就如10年前的1000元尺价，当时大众私宅尺价很少会卖贵过1000元。可是实龙岗北的项目却远远突破了1500元尺价，让买家“难以消化”。
上周末的实龙岗地铁站很热闹，但实龙岗北的两个新楼盘却热不起来。
地铁站热闹，是因为实龙岗北1道这条路上同时有两个新私宅项目开盘，因此地铁站外有不少经纪忙着推销房子，找寻潜在买家。
不过，两个新楼盘却没有市场预测的一样热闹。看房子的人没把示范单位挤得水泄不通，最终下订买房的人更少。
一个周末下来，拥有1052个公寓单位的Affinity at Serangoon（简称Affinity），首批推出的300个单位卖出112个，平均售价每平方英尺1575元；有613个单位的嘉和馨苑（The Garden Residences），则卖出60多个单位，平均尺价1660元。
两个项目加起来还卖出不到200个单位。若有留意过去一年新大型楼盘的销量，不难发现这样的销量成绩只能垫底。
从近期说起，5月初在西海岸谷推出的庭·维苑（Twin VEW）有520个住宅单位，首周末大卖442个单位，平均尺价1399元。
3月份在淡滨尼推出的荟锦嘉园（The Tapestry）共有861个单位，首批推出450个单位卖出315个，平均尺价1310元。
再看去年8月的武吉巴督综合发展项目心乐轩（Le Quest），共有516个单位。发展商原准备先推出200个单位，结果一天内就卖出280个单位，平均尺价1280元。
实龙岗北两项目销量不如预期
由于市场需求强劲，房地产分析师开盘前预测应该有不少买家对实龙岗北的两个新项目感兴趣。
发展商也来势汹汹，展开一波又一波的宣传攻势，争取买家注意，但销售成绩让人大跌眼镜。
实际上，两个项目的开盘售价已低于宣传时的预示价，估计是项目预览时接到了买家的反馈。
例如，Affinity的474平方英尺一卧房单位，预示价从73万8000元起跳，开盘价则是70万3000元，减了5％。
嘉和馨苑的两卧房加书房689平方英尺单位，预示价为118万元，开盘价减至108万元起跳，价格低了8.5％。
过去一年多来，楼市如日中天，新项目几乎一开盘都大卖，为何实龙岗北这两个项目销量却不如预期？
原因可能是地点和未来供应
一个原因可能是地点和未来供应的问题。
嘉和馨苑是建在政府售地计划地段，Affinity则是在Serangoon Ville地段重新发展，原本有244个单位。两个新楼盘加起来有1625个单位，也就是说这区的供应量一加就是约1400个单位。
所以，市场有可能高估了人们对这个毗邻实龙岗花园地段的喜好。虽然宣传文案上说周围有不少名校、购物和餐饮选择近在咫尺、交通便利，但其实这个地点距离主要公路和地铁站皆有一段距离。
潜在买家附近选择颇多
此外，第19邮区接下来还有多两个新项目开盘，即较靠近后港的Riverfront Residences，以及Florence Regency地段重新发展项目，预计将提供多2800个私宅单位。
潜在买家眼前的选择颇多，自然会货比多家，更精挑细选。
这就带出了第二个关键因素——项目的定价。
有同事就纳闷，那里明明是中央区以外的大众私宅，为什么实龙岗北这两个项目却敢敢卖接近1600元至1700元的水平呢？
对此，有分析师的看法是发展商看到今年楼市买气佳，于是想探测新的尺价水平，看市场反应。
显然地，买家对于这个价位的大众私宅有些保留，没有被市场热腾腾的买气冲昏了头。
从价格来看，西海岸和淡滨尼的热销项目，尺价定在1300元至1400元水平，这符合人们心中对大众私宅的价位。
问题源头在地价较高
我想，以目前本地楼市来看，1500元很可能是很多人的一道心理防线，就如10年前的1000元尺价，当时大众私宅尺价很少会卖贵过1000元。可是实龙岗北的项目却远远突破了1500元尺价，让买家“难以消化”。
当然，没有一家发展商会做赔本生意，当初标地成本较高，售价自然定得比较高。
吉宝置业和永泰控股联合发展的嘉和馨苑，地价相当于容积率每平方英尺965元；豪利控股、新联明发展、金成兴控股与金信资本联合发展的Affinity则为835元。相比之下，庭·维苑和荟锦嘉园地价在五六百元。
追根究底，问题的源头还是在地价。从去年开始，不少发展商积极填补地库，无论是政府售地或集体出售招标，标价都一再创新高，有信心日后有人愿意以高价买屋。
或许高档和中档私宅的买主，他们负担得起，也愿意支付较高的屋价，但大众私宅买主一般比较精打细算，买房的意愿容易随价格波动而动摇。
因此，这次的实龙岗北两项目的首周末销量，应该作为发展商接下来为楼盘定价时的借鉴，更应该作为发展商标地时的一记提醒。花无百日红，屋价不可能也不宜一再飙涨，不温不火或许才是楼市的最佳温度。