上一期《说法识法》从住在同个公寓的阿福、阿星和阿财因为公寓集体出售必须搬家，谈到与地址相关的法律问题。其中阿财已决定买下西部的转售组屋，阿福和阿星想再续“邻居缘”，就一起寻找替代公寓。三人想知道，出租公寓和组屋可能牵涉哪些法律问题。组屋在什么情况下会被充公？利用组屋或私人房地产从事非法勾当，将面对什么后果？本期《说法识法》由萧锦耀律师（R. S. Solomon LLC）和黄恒毅律师（Characterist LLC）协助解答。
阿财几个月后将搬到有四个房间的五房式转售组屋。精打细算的他考虑到只有他和妻子住，于是打算把另两个房间出租，增添人气，还能赚点零花钱。
不过，阿星劝请从没住过组屋的阿财最好仔细查看租屋条例，免得房子被充公，因为组屋是受津贴的公共住房，比起私宅设有更多条件。
阿星掏手机上网后，发现从本月1日起，要出租房间的屋主须先上网征求建屋局的批准。三房式组屋只能出租一个卧房，四房式或以上的组屋，只能出租两个卧房；三房式或以上组屋的住户人数顶限都是六个人，这之前的人数顶限是八个人。
所以，阿财最多只能出租两个卧房，最多只能租给四个人，因为必须把他和太太算在内。
建屋局的这个新条例本月生效后就与私宅的条例划一。从去年5月15日起，私宅单位不论面积，住户人数（包括租户）顶限也是六人。
资料显示，2012年至2014年，共有202名屋主因严重违反组屋租赁条例和拒绝解决拖欠房屋贷款问题，被建屋发展局强行收回组屋。
综合来看，组屋被充公的情况分几种：
- 非法出租
- 除非获建屋局特别批准，否则根据条例，出租未满五年最低居住年限（Minimum Occupation Period，简称MOP）的新购组屋或转售组屋，将面对罚款或组屋收回的下场
- 在上述最低居住年限未满前，就购买私人房地产
- 出租给非法移民
- 高楼抛物
- 利用组屋作非法勾当，包括卖淫、聚赌等
- 故意拖欠贷款
违法案例与专家忠告
非法出租
上月初，两名房地产经纪以公司名义租下四个公寓单位后，再当“民宿”短期转租给旅客，各被罚款6万元，成为首个在私宅最低出租期条例下被罚的判例。
过去，私宅最低租赁期的规定，原本只是市建局发出的指导原则，但随着公众的投诉增加约六成后，政府已把该指导原则纳入法案。
法案原本规定本地私宅的出租期不得少于六个月。去年6月底，市建局进一步修订条例，把私宅最低出租期缩短至三个月。
萧锦耀律师说，在最低出租期缩短至三个月前，曾有经营学生宿舍的客户找他咨询。
该客户被“爱彼迎”（Airbnb）类的短期租约吸引，很想把宿舍租给探望学生的家人，却不知道当时租期短过六个月属于违法。
他告诉对方，租期不得少过六个月。“虽然法律这么规定，也有人注明是六个月租期，实际出租期却短过六个月。”
他指出，一些人不理会条例，公开经营“爱彼迎”。有一次，他在自己客户的文件中，发现对方有登广告和同租户谈论出租事宜的WhatsApp信息，他劝对方别做违法的事时，但对方听不进去。
他建议经营短期住宿服务的业者，最好与客户好好沟通和厘清租赁文件，避免抵触法律。
未满“最低居住年限”
根据建屋局条例，组屋屋主不能在MOP期间同时拥有其他房地产。另外，拥有私宅后又买组屋，必须在购买组屋的六个月内，卖掉私宅。
针对出租或购买未满MOP的组屋，萧锦耀律师的见解是——在签署任何文件（如选购权书、租约）时，最好请示律师。
他举例说，买家签了私宅的选购权书，发现违反MOP而想放弃，将会失去押金，“卖家是没有义务去满足买家要求的，他也可以强制要求买家完成交易。”
他指出，如果买家终止合约，卖家后来以较低价卖掉房子，卖家可以要求原先的买家填补卖价的差额。
同样地，卖家如果签约后，发现卖价太低而反悔，买家是可以申请庭令，强制卖家根据合约价卖房，“买家如同意终止合约，他也有权要求原先的卖家填补他后来买到的房子差价。”
萧律师客户的妻子，看上武吉知马第六道的洋房，觉得300万元价格太诱人，匆忙签下选购权书，还付了10%押金。
后来，她的律师查找文件，才知洋房的部分土地侵占政府地。她要终止交易，双方最终和解，但30万元押金只取回12万元，卖家平白“赚”了18万元。
“这个实例说明，买卖房子都要注意潜在‘陷阱’。”
出租给非法移民
萧锦耀律师说，出租给非法移民的罪行严重，在移民法令下，可判最少六个月的强制性监禁。
他劝请有意出租的屋主采取保护措施，确保不会触法，包括检查租户的移民或工作证明原件和护照，并向人力部或移民与关卡局（iEnquiry）查询证件的有效期。
高楼抛物
抛掷危及他人安全的“高楼炸弹”，违法者将面对监禁、罚款，或两者兼施的刑罚。
如控予行事鲁莽罪，刑期可长达六个月，罚款可高达2500元；如导致他人重伤，刑期可长达四年，罚款可高达1万元；如导致他人死亡，刑期可长达五年，或罚款。
如果是从政府组屋丢下“高楼炸弹”，建屋发展局可能会收回组屋单位，或终止租约。
根据报道，2000年有三名曾有家庭成员因高楼抛物被判罪的屋主，组屋遭建屋局强制收回。
利用房屋作非法勾当
萧锦耀律师说，屋主出租房子时，必须注意房子的用途，确保不是充作非法勾当，例如卖淫、聚赌或涉及毒品事件。
一些人租房作宗教或社会福利活动，在这种情况下，屋主必须确保他们的租户已向有关当局注册，否则屋主可能因为房子被用来非法聚会或进行私会党活动，而面对风险。
另一些屋主面对的问题是邻居投诉噪音和环境课题（如租户的鱼缸或植物滋养蚊虫），近期有关限制人数入住的条例，也应留意。
他说，租约必须缴付印花税，否则屋主可能会失去法律权益，“所有租金也都须呈报。”
故意拖欠贷款
故意拖欠贷款可能导致组屋被充公，但萧锦耀律师说，屋主通常不是故意拖欠房贷，拖欠者一般是经济情况突然改变，比如经济支柱过世或残疾。
他在社区提供的免费法律服务诊所就常看到这类个案，通常只能把他们转介给社会福利机构。
私宅业主须知
黄恒毅律师说，组屋可能被充公，私宅却不会被当局充公。然而，私宅屋主会因为违反房地产相关条例而被罚款，这些违法事件包括“爱彼迎”类的非法短期出租。
他指出，分层地契（Strata Title）房地产的业主也必须遵守管理该房地产的附属细则（By-laws），一旦违反，可以被提控上庭。
至于有贷款的私宅屋主，也必须遵从贷款条件，否则将面对房子被（通常是银行）强行拍卖的情况。