就势论市

金发女孩的童话故事，少了三只熊就不完整。如果把当今楼市演绎为金发女孩的故事，必然也要小心楼市躲藏的三只熊，它们可能随时折返，打碎这美丽的童话。每个人心中或许有不同的三只熊，我的“楼市三熊”是私宅租赁市场、房贷利率，以及供应与需求。

很久很久以前，有一个天真无邪的金发女孩，不小心在森林里走失了。

又累又饿又渴的她，无意中走进三只熊的家里，尝了三碗粥，试了三张床，最终她选了最美味的粥、最舒服的床，躺在床上睡着了。

沉睡的她，殊不知三只熊正在回家的路上，危机即将降临……

刚过的星期一，在瑞银集团（UBS）“2018年财富前瞻”活动上，新加坡金融管理局局长孟文能以“金发女孩与三只熊”故事，比喻全球经济虽处于“金发女孩经济”状况，提醒市场不应忽视通货膨胀、保护主义，以及金融稳定性这“三只熊”随时可能出现。

金发女孩经济（Goldilocks Economy）是经济学家常用的形容词，一般形容增长进入佳境而通胀威胁尚未来临的经济状况。这种不冷不热的经济发展阶段，往往是投资者所梦寐以求的时刻。

孟文能的生动比喻，让我想到本地楼市当前的发展，因为楼市正好处于房价止跌回升，市场开始复苏的美好时光。

市区重建局周一发布的新私宅销量数据显示，发展商去年共卖出1万4707个私宅单位（包括执行共管公寓），同比上扬23％，创下四年新高。

市建局较早前的预估数据也显示，全年私宅价格四年来首次回升，去年私宅价格比前年上扬1％。

另一方面，集体出售市场去年也十分火热，至少有16个项目成交，交易总额达94亿2900万元，是2007年以来的最高水平。

市场普遍认为，一大批集体出售项目卖家需要选购新房，造成私宅买气旺盛，预料今年房价有望上扬高达10％。

然而，金发女孩的童话故事，少了这三只熊就不完整。如果我们把当今楼市演绎为金发女孩的故事，必然也要小心楼市躲藏的三只熊，因为它们可能随时折返，打碎这美丽的童话。

每个人心目中或许有不同的三只熊，而我的“楼市三熊”就是私宅租赁市场、房贷利率和供应与需求。

熊爸爸：租赁市场

首先是“熊爸爸”私宅租赁市场。

尽管私宅价格和销量开始回弹，私宅租金却持续疲弱。根据新加坡房地产联合交易网SRX最近公布的租金预估数据，私宅整体租金仍处于下行趋势，去年全年累计下跌0.5％，同2013年1月的高峰期相比，私宅租金已下跌20.2％。

私宅租赁市场的需求主要来自外派人员。这些年来，政府为改善国人就业市场，在外来人才政策方面做出针对性调整，造成外籍员工就业准证和特别准证数目增幅，从2010年的22.8％减缓至2016年的1.5％，私宅租赁需求增长也因此放慢。

不少分析师认为，除非政府在外来人才政策方面做出改变，否则私宅租赁市场会继续疲弱或走低。

这意味着私宅回报率会越来越少，买家投资风险越来越大。

熊妈妈：房贷利率

再来是“熊妈妈”房贷利率。在美国联邦储备局加息的背景下，本地利率将亦步亦趋，在过去一年，本地新元银行同业拆息率（SIBOR）从低于1％，在今年曾一度飚升至1.5％以上水平。

虽然SIBOR利率已稍微回落，但银行房贷利率继续攀升，房贷利率到年底可能达3％。

房贷利率的小幅增加，带来影响非同小可。以20年期，100万元房贷额为例，1％利率相当于每月偿还额4595元。如果房贷利率上扬至3％，每月偿还额就会增加超过两成至5532元。这将对许多有着高负债、低存款问题的借贷者造成冲击。

房贷增加会削弱房地产增值的财富效应，导致私宅需求减低。更甚的是，新科技和自动化机器的崛起，造成员工薪金增幅始终缓慢，这将进一步加重每户家庭的房贷负担。

熊宝宝：供应与需求

最后，我们当然不能忽略集体出售热潮背后可能隐藏的“熊宝宝”——供应与需求的失衡问题。

集体出售交易虽促成许多卖家寻找替代房子，提振私宅需求，但它同时也造成下来私宅供应量大增。

国家发展部长兼财政部第二部长黄循财早前已说，受近期政府售地和集体出售热潮带动，下来一两年的私宅供应量预计会增加超过一倍，私宅空置率预计也会持续上扬。

对于楼市可能过于火热的情势，政府绝对不会坐视不理。孟文能在周一活动上重申，金管局支持本地楼市的稳定和可持续发展，因此他乐于见到楼市开始复苏，房地产价格稳步上扬，但如果楼市过于火热，造成一些不必要的供需失衡问题，政府是会在必要的时候采取“适当行动”。

童话故事往往是幸福和快乐的结局。在金发女孩的童话中，金发女孩顺利地在三只熊发怒前逃离，但现实世界却是残酷与无情的。

要在楼市三只熊底下安全逃脱，个人必须三思而行，经得起眼前美味的粥和舒适的床的诱惑，并且小心谨慎，才有可能在熊出现前安然全身而退。