房贷又有新花样应如何做选择？

toutiao

7年之前

房地产市场开始复苏，银行各出奇招争取客户，而房屋贷款的计算方程式越来越多，名堂更让人眼花缭乱。其实，它们百变不离其宗，最重要的就是捉紧基本概念，以及了解自己的能力和需求。本期《理财锦囊》要探讨房地产贷款的最新配套，以及接下来的走向与趋势。

最近搜索房贷时出现的新名词“OHR”，其实是从“SIBOR”演变而来。

10月初华侨银行（OCBC）推出“OCBC Home Rate”配套，简称“OHR”。它是根据一段“长时间”的一个月和三个月平均新元银行同业拆息率（SIBOR）计算，目前是1％。所谓的“长时间”，华侨银行并没有透露多长时间，但据理财网站MoneySmart.sg的了解是12年。

客户可选择首两年固定配套（OHR+固定利差（Spread））或是浮动配套（OHR+浮动利差）。首两年固定利率配套目前是1％＋0.65％，相等于1.65％。

MoneySmart.sg网站指出，追溯过去10年的一个月和三个月平均SIBOR的高峰期，2007年为2.5％，2008年达3.5％，但12年平均还是低于1％。换句话说，如果2018年的SIBOR少于3％，未来两年的OHR会跌到1％以下。

当然，OHR基本上还是由华侨银行制订，并不透明。如果平均年限是10年而不是12年，那两年后SIBOR的涨幅就会影响OHR。

要选择固定或浮动配套，考量和其他配套是一样的。MoneySmart.sg提到，固定利率在首两年不必担心任何变化，但之后的利差往往会比浮动利差来得高。另一方面，按照OHR的算法，浮动利率其实也相当稳定。

总的来说，如果OHR接下来维持在1％左右，只有利差的变动，那这个配套其实比与固定存款利率挂钩的配套更稳定，因为后者还要考虑定存利率和利差这两者变化。

星展集团（DBS）是固定存款利率（Fixed Home Rate，简称FHR）配套的始祖，2014年推出与12个月或24个月固定存款利率挂钩的房贷配套时，在市场造成轰动。之后，星展集团又陆续推出18个月和九个月配套，今年11月再推出八个月（FHR8）配套。

所谓的FHR8，是指1000元至9999元的八个月定存利率＋利差计算，目前是0.2％＋1.45％，相等于1.65％。

固定或浮动利率、新贷或转贷（refinance）的利差会有不同。无论如何，挂钩的定存期限越短，代表利率越低，如FHR8是0.2％，FHR9是0.25％，FHR18是0.6％，这对客户来说是好事。

mortgagesupermart.com.sg网站执行董事许光俊接受《联合早报》访问时表示，现阶段和定存利率挂钩的房贷配套还是比较受欢迎的，其次是固定利率贷款，SIBOR这几年受欢迎的程度减弱。

iCompareLoan.com创办人何浭生提醒，定存利率也是浮动的，如果经济大环境改变、利率上调，银行得付高定存利率来吸引存户，与定存利率挂钩的FHR配套也会跟着上升。

由于SIBOR明年起应该会上扬，因此MoneySmart.sg建议如果现有房贷只是单纯地和SIBOR挂钩，可考虑转换成OHR。

如果原有房贷已是和定存利率挂钩的配套，是否该转换成和SIBOR挂钩的OHR，则要进一步研究和考虑。MoneySmart房贷主管马义强进一步说明道，所挂钩利率的波动幅度和历史表现是一大考量。

举例来说，今天一个月SIBOR可以是1.6％，10年高位却是高出2.5％。大华银行（UOB）的15个月定存利率配套（Fixed Deposit Pegged Rate，简称15FDPR）的利率今天可以是1.65％，但10年高位只多了0.8％。因此，较保守人士应该会较适合与定存利率挂钩的配套。

许光俊也建议公众在选择房贷配套时应考虑有效利率（Effective Interest Rate）、锁定期限、部分或全额贷款提前还清的灵活性等因素。

市场普遍预计美国联邦储备局将在12月加息，SIBOR上周三飙高，三个月SIBOR从1.13％涨至1.20％。

房贷咨询顾问普遍认为房贷利率明年会上调到2％。

何浭生指出，新加坡金融管理局（MAS）从2013年起就提醒民众利率会“正常化”（normalisation）。这说明了目前偏低的利率不是正常的，但这么多年来大家已经习惯。

他说：“不要过度举债，但也不要把身上所有的钱都拿去还房贷，应保留足够流动资金周转应急。”

许光俊说，银行间贷款利率会走高，但应该是循序渐进和可处理范围内。目前房贷平均值约1.5％，预料新房贷明年的增幅会介于0.2％至0.5％。

马义强也预测，房贷利率明年会迈向2％，因为联储局升息会促使全球利率上扬，过去一个月房贷利率已从1.3％上升至1.65％也进一步证明了这一点。他认为，未来三至五年会维持高利率。

■新元银行同业拆息率（SIBOR）

新加坡银行间互相借贷的利率。贷款配套通常会是SIBOR＋利差。

■现行利率（board rate）

银行内定利率，主要根据银行内部资金成本而定，一般不透明。定期存款利率其实也是现行利率的一种。

■固定利率（fixed rate）

银行承诺在固定年限的利率是固定的。由于含利率成本风险，这类利率通常会较高。