就势论市
美国联邦储备局上周宣布，10月开始启动渐进式被动缩减资产负债表（“缩表”），从市场逐步回收万亿美元计的流动性资金，这对于新兴经济体的楼市、股市来说，是一场巨大的考验。
联储局的加息与缩表是渐进的，就如温水煮青蛙一样，就如温水煮青蛙一样，“青蛙”结果慢慢被煮熟。或许我们会看到越来越多房地产买家，随着利率不断上升、还贷额的不断增加，最终因还不起房贷而房子遭迫售。
被形容为金融核武器引擎的“缩表”即将启动，一个长达近10年的货币大放水时代也宣告即将终结。
美国联邦储备局上周宣布，从10月开始启动渐进式被动缩减资产负债表（“缩表”），联储局总规模高达4.5万亿美元的资产负债表，从此将每月缩减100亿美元。
“缩表”是今年财经界的新词汇，与过去称的“退市”意思一样，简单来说，就是联储局要开始“收水”，也可以算是一种变相加息。
2008年的金融危机发生后，联储局大印钞票购买债券来救经济。近10年来，我们亲眼见证了一场史无前例的货币大放水，如今，联储局认为该是关紧货币水龙头的时候了，于是，用“加息”和“缩表”方式，再次上演货币大撤退。
有美股交易员这么形容：“这大概可以理解成吃了多年的糖，终于开始减量了。”
联储局开始要“收水”，从好的角度来看，是美国经济复苏已有一定的成绩，促使联储局启动“缩表”行动，而这个因素也可解读为全球的经济展望更趋乐观。
正式宣布“缩表”行动的消息后，虽然没有马上给国际市场带来大震荡，然而，当美国从市场逐步回收万亿美元计的流动性资金，美元就会“变少”、“变贵”了，全球资本会加速回流美国，这对于新兴经济体的楼市、股市来说，是一场巨大的考验。
“缩表”过程像拆除炸弹
投资者对这次“缩表”消息早有预期，所以没有重演2013年时所谓金融市场的“缩减恐慌”（taper tantrum）。当时的联储局主席伯南克仅暗示要缩减购债规模，即引发投资者恐慌和金融市场大动荡。
不过，市场越平静，越发让人担心，有人就开始揣测，平静之下或许潜藏无数暗流，而涌动的暗流，随时都有可能掀起巨浪滔天。
一名分析师就坦言，他无法相信“缩表”过程可以“平稳过渡”，更表示即使这个计划看起来很周密，其实就像在拆除炸弹。
当年量化宽松是史无前列，因此“缩表”自然也是史上第一次。效果会如何，还得等正式推出后才知道。目前已经有人利用一些计量经济模型推算出“缩表”相等于某个程度的加息比率。
若“加息+缩表”，简直就是双重收水，令人担心几年前流进新兴市场的“热钱”或会一下子被抽走，后果就不堪设想。
新加坡的股市和楼市，就因当年大量“热钱”流入而居高不下。
可能导致资产价格崩溃
2008年金融危机后，除了联储局外，其他央行也同时扩张资产负债表，令全球经济出现了最猛烈的一次流动性扩张，“热钱”推高不同的资产价格，这也是目前多个国家股市创新高的一大主因。一旦联储局跟其他央行开始缩表，将会抽走市场上的“热钱”，出现流动性紧缩，很可能导致资产价格崩溃。
美国加息，新加坡未必马上跟随，但低利率时代终究要结束。一般而言，银行在加息过程中总是先加贷款利率，后加存款利率。对于银行存款者，加息是期待已久的好消息，对贷款者则是噩耗，尤其是房屋贷款者，他们到时会如临大敌。
据说，一些国家如美国、加拿大和智利等地的房地产近日已经出现一片抛售潮，而且从中不难看出，加息对豪宅价值的巨大影响。 几乎全球出现泡沫的楼市都开始下跌，或出现了开始下跌的迹象。
有分析师预料，接下来，英国、加拿大等政府也将紧跟联储局步伐，通过加息来收紧货币，这种主动刺破房地产泡沫的举措，是避免未来出现经济危机的最佳货币政策。
本地楼市难免受打击
新加坡私宅市场会不会受“缩表”影响？如果贷款利率提高，加上热钱被抽走，本地楼市难免受打击。
最令人担心的是，本地楼市尚未完全复苏，已经出现发展商盲目出高价争抢土地，而且标价屡创新高的趋势。
加上最近本地几个集体出售成功交易价远比叫价高，而高地价必定导致高房价，看来接下来本地私宅价格会再出现天价。
正如一名市场人士形容，本地楼市已经陷入“原料贵过成品”的困境，发展商不健康的争地价格战，最终是由买家来买单。
高房价将加重买家的经济负担，一些负担不起高额房贷的投资者可能要被迫卖掉房子，这又进一步增加私宅供应，形成恶性循坏。
本地楼市虽然还谈不上泡沫，但仿佛是个畸形市场。发展商一边把地价越标越高，一边又高喊楼市尚未复苏，呼吁政府为楼市“撤辣”；买家则一有新项目就一窝蜂进场抢购，最近几个新私宅项目卖得红火，推出短短时间就被抢购一空。这样的乐观市场情绪，搞不懂怎么还称楼市尚未复苏？
买家盲目进场抢房 发展商盲目争抢地
我看到的现象是：买家盲目进场抢房，发展商盲目争抢地。例如几天前一发展商以高价买下巴特礼地铁站附近的集体出售项目豪山村公寓，成功交易价比出价高15%，将来改建后的尺价可高达2000元，比附近现有项目最新成交尺价高六成。
如上所述，高地价导致高房价，如果这种恶性循环持续下去，还有什么理由叫政府放宽房地产降温措施？
现在应该顾虑的是，一旦利率上升，加上就业前景疲弱，发展商仍因看涨楼市前景而渴求私宅地段，市场对私宅的需求会逐渐减弱，导致供应过剩和高空置率的局面进一步恶化。
联储局的加息与缩表是渐进的，就如温水煮青蛙一样，就如温水煮青蛙一样，“青蛙”结果慢慢被煮熟。
或许我们会看到越来越多房地产买家，随着利率不断上升、还贷额的不断增加，最终因还不起房贷而房子遭迫售。