林东荣　谢耀辉／文

我国政府在3月10日忽然宣布调整房地产措施，让许多市场人士大感意外。政府从2010年2月20日至2013年12月9日期间推出一系列降温措施，以抑制楼市变得过热。如今，政府调整房地产措施，是否意味着现在是买家进场的好时机吗？

要回答这问题，或许我们必须先了解这次房地产调整措施内容，它主要分成四个部分：

首先，额外买方印花税（ABSD）和贷款与估值比率（Loan-to-valuation，简称LTV）限制保留不变。换句话说，新加坡公民购置第二套及更多套房产须付额外买方印花税，永久居民和外国买家购买第一套房产也须付额外买方印花税。此外，在现有房贷条例下，LTV不可超过80％。

其次，当局在现有基础上，对卖方印花税（SSD）进行精细调整。根据现有规定，卖家若在购买房产的四年内卖出房产，须支付卖方印花税，税率介于4％至16％。

新条例出台后，向卖家征收卖方印花税的期限从四年缩短为三年，税率也下调四个百分点，介于4％到12％。换言之，在一年内出售房产的卖方印花税从16％降至12％，在第三年售出的卖方印花税为4％。这些变动只适用于今年3月11日起购买的房地产。

再者，新加坡金融管理局将放宽总偿债率（TDSR）框架，让符合条件的借贷人更容易用房地产作为抵押来贷款。若借贷者的LTV不超过50％，所申请的资产增值抵押贷款（Mortgage Equity Withdrawal Loan）不受限于总偿债率框架。

最后，当局也将对通过股权转让进行买卖的住宅交易征收额外转名印花税（ACD）。无论是直接购买房地产或是通过购买公司股权，公司在进行住宅房产交易时，须缴纳相应的额外转名印花税，相当于买卖双方印花税。

投资者青睐新私宅项目

对于一般房地产买家和投资者来说，调低卖方印花税对他们的实际影响较大。由于本地房地产市场的投机活动不多，缩短印花税持守期和调低税率是相当安全和精细的做法，能让那些想在短期内脱售房产的投资者和屋主受益。

不过，须注意的是，缩短卖方印花税征税期限和调低税率只适用于从今年3月11日起购买的房产，在这之前购买的房产仍沿用原有规定。

因此，这项措施只惠及有意在3月11日之后购置房产的买家，以便他们能够仔细衡量预算和持守房产的期限。虽然有关措施可能令投资者和购屋者对持守期限的看法略有改观，但它不会对推高房价产生太大作用。

另外，由于买家依然受额外买方印花税和总偿债率等降温措施限制，因此发展商和个别屋主将保持务实心态，把售价定在合理水平。

市区重建局数据显示，私宅销量在当局对卖方印花税作出调整前已开始回升，今年2月份共售出977个单位，是1月份的2.6倍，而3月份的销量料将继续上扬。

新条例出台后，投资者相信会较青睐新私宅项目，这是因为三年持守期与建造一个私宅项目的时间大致相同。

为吸引买家，发展商也把私宅的整体价格保持在让人负担得起的水平。基于楼市供应充足，这些投资者的选择自然也变多了。

发展商今年已推出多个新私宅项目，The Clement Canopy、Park Place Residences及豪佳苑（Grandeur Park Residences）都获得投资者的热烈反应。

为确保投资能取得良好回报，投资者在购置房产时应选择交通便利、附近有多种商业设施的发展项目。这类私宅项目的需求强劲，一般已有一批现有的租户群，而且在市场动荡期间较具抗跌性。

转售市场蕴含机遇

对于买房自住者来说，转售市场仍蕴含着不少机遇。例如，2月份一些大众私宅的售价已较数年前低了约20％。至于富裕人士，现在或许是进入豪宅市场的良机。去年豪宅的房价只下跌1.2％，相比之下整体楼市的跌幅则达3％。此外，近期也有不少买家捡到宝。

例如，乌节史格园（Orchard Scotts）一个过去售价850万元的豪宅以368万元卖出，也就是低于半价的价格出售，而涛源湾（Seascape）的一个单位以620万元卖出，卖家在2010年是以1280万元买下的。

尽管这次房地产措施调整幅度很小，对市场影响似乎不大，然而更重要的是政府所释放的信息。随着房地产市场趋稳，这有可能是政府准备对降温措施松绑的信号。

有些买家可能会推迟购屋计划，等待政府出台更多房地产调整措施。不过，如果政府推出更多调整措施，房价也会跟着上涨。因此，与其尝试捕捉进场时机，买家还不如根据自身需要，在价格合理时购置房产更为重要。

本文作者分别是ERA产业的主要执行员和研究部助理经理