市场拾遗

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胜宝工业信托（Sabana Reit）两批小股民准备要求公司召开特别股东大会，以推倒它的管理公司（Manager）。这是本地股市第一家Reit面对小股民的挑战，而小股民对胜宝工业信托管理公司的不满，也反映了Reit市场蓬勃发展背后悬而未决的问题。

胜宝工业信托在2010年11月上市，首次公开售股的股价是1.05元。自2013年第三季开始，这只房地产投资信托（Reit）的业绩节节败退，股价跟着下跌。最近，它发售附加股向股东筹钱，发售附加股消息宣布前夕的股价报0.505元。换句话说，如果你是在首次公开售股时买进这只股，已亏损超过50%。

尤有甚者，在工业厂房空置率提高及负债率上升之际，胜宝工业信托还添购三个工业房地产。其中一个房地产来自管理公司大股东辉联集团（Vibrant）。辉联集团根据房地产咨询公司的估价，以2300万元脱售这栋在樟宜南的工业大厦，比它在账面上的净资产高出1300万元。

在房地产空置率及负债率上升之际，胜宝工业信托发售附加股及添购房地产，激怒了小股民。

首先发难的是股票经纪刘庆义，他已获得约60名小股东的签名支持，并表示将在今天呈函，要求公司召开特别股东大会，以撤除管理公司，或将胜宝工业信托清盘。另一组是由大学讲师邱义刚号召的小股民，他们准备成立一个特别委员会，以有序地撤换管理公司，并要求公司取消添购三个工业房地产的决定。

小股东将矛头指向管理公司，凸显了Reit管理公司与股东的潜在利益冲突。

在本地股市，绝大多数的Reit是由外部管理公司（external manager）操控。这些管理公司大多数是Reit的创办人及大股东（sponsor）。一般上，外部管理公司本身是房地产公司，它们将“成熟”的房地产卖给旗下的Reit套现，进行资本循环。此外，这些外部管理公司根据管理的房地产资产价值及租金收入，征收管理费，并在为Reit买卖房地产时，征收佣金。

早在2005年7月，淡马锡控股首席执行长何晶在谈到投资Reit的风险时便指出，如果管理人缺乏道德责任，可能会一味顾着扩大房地产组合规模，而不考虑房产的素质和价值是否可保持。他们的酬劳如果是根据资产价值及收购规模计算，这个问题会更加严重。

在2015年，金融管理局曾检讨Reit管理公司的收费方式及标准，但最终决定不加以干预。由于管理公司的收费，直接影响股东获取的股息，因此这个潜在的矛盾挥之不去。

为了确保管理层与股东的利益一致，最近有不少呼声要求Reit转向内部管理（internal management）。去年6月，浩正零售信托（Croesus Retail Trust）以5000万元买下浩正零售信托管理公司的全部股权，实行内部管理，成为本地第一家实行内部管理的Reit。由刘庆义领导的小股民，也要求胜宝工业信托实行内部管理。

在面对小股东的挑战下，由辉联集团控制的胜宝工业信托管理公司上个星期四表示，它是胜宝工业信托的最大股东，持有12%股权。此外，它也是胜宝工业信托的最大租户，所支付的租金占信托总租金收入的17%。言外之意是，胜宝工业信托不能失去辉联集团的支持。另一方面，辉联集团也表示，它正在对胜宝工业信托的股权结构及管理公司进行“策略检讨”，也就是它可能脱售胜宝工业信托或管理公司的股权。

胜宝工业信托管理公司最新的举动，可能是摆姿态的防御行为，以让有意发难的小股东知难而退。尽管如此，小股东的压力以及管理公司的回应，让市场期待胜宝工业信托的股权可能转手，股价在上个星期五上涨4分或10%，成交量激增至2289万股。

此外，胜宝工业信托小股东，也无意地捅了REIT的蜂窝，让Reit的潜在利益冲突问题再度飞旋。