回顾与展望

陈劲禾　报道

jinhet@sph.com.sg

尽管美国联邦储备局加息，分析师认为，本地房地产投资信托（REIT）大部分贷款已采取对冲战略，抵御借贷成本上扬的冲击，每单位可派发收入预料不会受到太大影响。

根据联昌国际（CIMB）就37只房地产投资信托进行的统计，本地房地产投资信托的债务平均有八成是以固定利率计算，剩余两成则以浮动利率计算。

这意味着，这些房地产投资信托的利率成本大致上不会提高，不会严重影响每单位可派发收入（DPU）。

联昌国际预计，利率每提高50个基点，房地产投资信托的可派发收入就会减少0％至2.9％。联储局把利率提高25个基点，这意味着，可派发收入预计会减少0％至1.5％。

联昌国际在报告中说：“利率上扬的环境，需要明智的资金管理……由于有八成的借贷已对冲利率的影响，联储局加息对每单位可派发收入的冲击相对温和。”

其中，腾飞印度信托（Ascendas India Trust）、浩正零售信托（Croesus Retail Trust）与宏利美国房地产投资信托（Manulife US REIT）所有债务，都是以固定利率计算，受利率上扬冲击的风险最低。

债务风险较高的有印度联通保健信托（Religare Health Trust）、凯德商用中国信托（CapitaRetail China Trust）与星狮地产信托（Frasers Centrepoint Trust），固定利率债务占比分别仅有35％、53％与59％。

不过，利率上扬将使房地产投资信托股息收益率与被国债收益率之间的差距缩小，这可能导致它们的股价受压。

国债一般上被视为安全资产，一旦收益率提高，风险较高的房地产投资信托就会显得相对逊色，但分析师指出，收益差距仍比过去的平均高，投资者无需过于担忧。

彭博情报（BI）在报告中说：“联储局基金率提高，可能改变房地产投资信托对投资者的吸引力。”

根据新加坡交易所的数据，本地房地产投资信托目前的预估股息收益率为6.5％。另一方面，10年期新加坡政府债券的收益率则为2.45％。

这意味着，两者的收益率之间的差距为405个基点，仍比370个基点的长期平均高。

亨德森资产管理公司（Henderson）全球房地产股票分析师刘昕妍受访时说：“我们认为，这足以承受利率进一步攀升的影响。”

新加坡交易所最近的报告显示，房地产投资信托今年至今的表现其实不差，总回报率为11.6％，比反映蓝筹股走势的海峡时报指数的6.3％高。

不过，由于之前市场认为联储局会加息，新交所房地产投资信托指数自9月初的高峰以来，已滑落了5％。