理财锦囊
胡渊文
yuanwen@sph.com.sg
今年初，不少经济师预测美国今年会三度加息，可是现在已步入10月，美国还未曾加息一次。
受到对美国利率预期降低的影响，本地的基准利率也滑落到一年多来的最低点，最近几个月银行纷纷推出了非常具吸引力的配套。如果你的房贷已经过了锁定期（lock-in period）或锁定期所剩不多，目前是考虑再融资或重新定价（repricing）的好时机。
星展银行最近推出了首年利率1％、与固定存款利率挂钩的配套，这比年初的利率低了至少0.8个百分点。无独有偶，大华银行也推出了相似的配套，首年利率为1％。
与三个月新元银行同业拆息率（SIBOR）挂钩的配套利率也越发显得吸引人，根据个人理财网站GET.com提供的信息，刚过去的这个星期，市面上和三个月SIBOR挂钩的配套利率最低为1.12％，比前一个星期低了1个基点。
如果你的房贷已经过了锁定期（lock-in period）或锁定期所剩不多，现在是再融资的好机会。
除了再融资，消费者也可考虑重新定价，即转到同一家银行的另一个配套。和再融资相比，它的好处是无须律师费，一般律师费介于2000元至3000元。
但是银行可能会收取一笔行政费用，通常是几百元。你可以计算一下，省下来的钱是否会超过行政费用。
假设你目前的贷款利率是1.8％，要换成首年利率1％的配套，贷款额30万元，那第一年就可省下2400元，超过了行政费用。
目前的房贷配套，主要可分成几种——与固定存款利率挂钩、与SIBOR挂钩，以及固定利率。
个人理财顾问公司星融（SingCapital）总裁谢诏全说，与三个月SIBOR挂钩的配套最近重新受到青睐，银行也大力推荐SIBOR配套。
更多客户倾向浮动利率
马来亚银行发言人表示，该行的固定利率配套依然非常受欢迎，因为每月还款数额稳定，让贷款人更容易管理现金流。但是随着浮动利率配套益发吸引人，更多客户也倾向于浮动利率。
选哪类配套最划算呢？要回答这个问题，我们可考虑接下来的利率走势和自己的财务需求。
星展银行利率策略师廖裕铭指出，美国联邦储备局预计于第四季加息，并在未来几年让利率正常化。
我国不设定基准利率，新元利率由市场力量左右，一般随着美元利率以及美元兑新元的汇率而波动。美元利率若走高，或新元兑美元贬值时，新元利率会随着上升，直接影响房贷利率。
大华银行利率策略师杨智超表示，市场普遍预计，联储局12月将加息25个基点，明年则加息两次。他说，联储局9月份的会议显示，未来几个季度的加息速度会保持在低水平，因此他调低了对新元利率的预测。
他目前预计，三个月SIBOR到年底会升至0.9％，明年第二季攀升到0.95％，到明年第三季才上扬到1.1％。年初时，多数银行预测三个月SIBOR到今年底会升至1.4％左右。
然而，金融市场充满变数，预测不可能百分百准确，因此考虑自身的财务情况和偏好更为重要。
短期卖屋考虑SIBOR配套
谢诏全说：“如果你打算在两年后卖掉你的屋子，可以考虑浮动利率配套如SIBOR配套，把握短期内的低利率。”
有人趁着SIBOR跌到0.8％左右的水平，打算先把配套换成和SIBOR挂钩，等两年后再考虑重新融资。
谢诏全说：“这个想法并不正确，我们不能用现在的情况来预测以后的市场。”两年后若SIBOR走高，届时各种贷款配套的利率也会相应上扬。
马来亚银行发言人建议，顾客若希望每月还款额保持稳定，更好地规划每月开支预算，可考虑固定利率配套，一般固定利率配套在两年到三年期内的利率是不变的。
星展银行抵押贷款业务部执行董事卓依萍建议，无论利率走势如何，有房贷者应保留一些资金，最好是现金储蓄或流动资产，以应对利率上扬或任何不可预见的情况。
最理想的是，这笔钱能够支付未来两年的每月房贷，让贷款人有足够的时间重组贷款或必要的时候出售屋子。
推荐与定期存款利率挂钩配套
新加坡房屋贷款有限公司房贷顾问周扬建议贷款人考虑与定期存款利率挂钩的配套；目前三家本地银行都推出了这种配套，顾名思义，这类配套的利率是银行定存利率加上一个息差（spread）。
虽然银行可以调整固定存款利率，但银行若调高定存利率，就要支付给定存客户更多利息，这对银行有一定的约束作用，所以比SIBOR配套更加稳定。
三家银行的定存利率配套在锁定期之后的利率，也和定存利率挂钩，而不会与波动更大的SIBOR、或不那么透明的现行利率（board rate）挂钩。
周扬说，现在各种配套的利率都比较低，但是它们受市场影响的程度不一样。最稳定的是固定利率配套、定存利率配套，波动最大的是SIBOR配套。
他建议，如果房贷是和SIBOR或新元掉期利率（SOR）挂钩，可转换到固定或定存利率配套，“即使短期的节省可能不多，但从长远来看，你换个比较稳定的配套，是为利率走高做好防备。现在有些银行也提供律师费津贴，更有理由换配套了。”
如果贷款额低于40万元，最好选择定存利率配套，往后无须再融资，因为银行的优惠利率往往有最低贷款额的要求，若贷款额太少，难以得到有吸引力的利率配套。