总裁会客室

秋诗敏指出，随着美国经济逐渐复苏，失业率下滑，对办公楼的需求上升了，但同时供给有限，因为全球金融危机后银行更加谨慎，不愿轻易为发展项目提供资金。她说，信托尽量每年收购一新资产，这可能来自于保荐机构，也可能向第三方收购。　　

胡渊文　报道

yuanwen@sph.com.sg

宏利美国房地产投资信托（Manulife US REIT）最初计划在本地上市时，投资组合中包括了华盛顿的一栋办公楼。

但由于美国总统选举逼近，形势扑朔迷离，大企业和机构预计会等尘埃落定后才做出租约决定，华盛顿办公楼的展望不明朗。信托今年再度评估上市资产组合时，用亚特兰大的一栋办公楼代替了华盛顿的资产。

宏利美国房地产投资信托总裁总裁秋诗敏（Jill Smith）日前在接受《联合早报》专访时，谈到了信托如何筛选资产的考量。除了美国选举外，华盛顿办公楼本身的收益率不够吸引人也是一个因素。

信托于今年5月20日在新加坡交易所主板挂牌，它原本计划去年7月挂牌，但受到希腊可能脱欧和中国经济放缓等因素的冲击，延迟了上市计划。

宏利信托上市的初始资产包括位于洛杉矶的Figueroa、橙县（Orange County）的Michelson，以及亚特兰大的Peachtree的三个办公房地产项目。这三个项目截至去年底的净可出租面积共180万平方英尺，平均租用率为96.5％，资产估值共7亿9900万美元。

信托的保荐机构宏利保险在全球管理152亿美元的房地产资产，其中76亿美元的资产在美国各大城市。

对于散户投资者来说，美国的房地产市场庞大，比较熟悉的包括纽约、旧金山和华盛顿等地。但秋诗敏指出：“每个人都知道华盛顿，但这并不是购买华盛顿资产的好理由。”

“我们的工作是，当我们选择一个听上去‘默默无闻’的地点时，就得去推广这个地点。”

她举例说，亚特兰大举行过奥运会，财富500强企业中，有80家落户亚特兰大，包括可口可乐、保时捷和马赛地。此外，亚特兰大机场是全球最繁忙的机场，它是北美的航空中心，美国达美航空（Delta）的总部就在那里。

亚特兰大也可说是美国南部的首都，税务优惠吸引企业进驻。它的房屋价格比大城市便宜得多，气候怡人，生活质量好，吸引了获得良好教育的人才，进而吸引优秀企业。

根据房地产顾问公司仲量联行（JLL）的报告，美国办公楼市场正处于上升期，而其中洛杉矶、亚特兰大和橙县这三个城市的租金正朝着高峰靠拢。

秋诗敏指出，随着美国经济逐渐复苏，失业率下滑，对办公楼的需求上升了，但同时供给有限，因为全球金融危机后银行更加谨慎，不愿轻易为发展项目提供资金。

宏利美国房地产投资信托投资总监王伟丰（Jeffrey Wolfe）则指出，目前美国的千禧世代（millennials）较喜欢住在城市里，因为有更多的餐馆、酒吧、娱乐活动，是社交的好场所。优秀的人才会选择最佳的居住地点，而企业若是要吸引这些人才，也得把办公室设立在这些最佳的地点，这也是美国办公楼市场改善的一大原因。

美国办公楼租约很长

包括年租金上涨条款

和许多市场不同的是，美国办公楼的租约包括每年租金上涨的条款，平均每年上涨3％。美国的办公楼租约相当长，介于五年至十年，期间租户不能重新谈判或终止租约。

秋诗敏透露，信托刚刚签下了一份于2028年到期的租约。

她说，信托尽量每年收购一新资产，这可能来自于保荐机构，也可能向第三方收购。　　

谈到接下来美国总统选举对信托的影响，秋诗敏认为，比起美国选举，美国联邦储备局加息的决定更重要。不过，利率的上扬对信托的影响不大，因为加息并不会影响办公楼市场的供需，反而意味着美国的经济情况在好转。

趁英国脱欧公投后利率走低，信托于7月获得一笔2亿9600万美元的贷款，偿还现有的过渡贷款，把信托的加权平均利率从2.8％降低到2.46％。信托在2019年之前无需再融资。秋诗敏说，这为信托每年节省上百万元，并把收益率提高了20个基点。

基金经理经验有助管理REIT

在担任宏利信托总裁前，秋诗敏在宏利资产管理新加坡担任高级董事经理、总裁兼首席投资官。她于1993年从伦敦来到新加坡，在本地为单位信托、养老基金和其他机构投资组合负责管理亚洲和日本股权策略，2007年加入宏利资产管理。

秋诗敏说，这段基金管理的经验对目前信托的工作非常有帮助。“我了解基金经理的工作，知道选对股的重要性。现在大家都在追求收益率，而这是宏利信托能提供的。”

宏利信托上市后，频频在本区域各地举行投资者见面会，例如最近就在泰国曼谷、马来西亚吉隆坡以及新交所在本地的活动和投资者交流。

宏利信托的新股发售价是0.83美元，上市后一度潜水跌至0.785美元，之后有所反弹，上周五闭市价为0.82美元。