楼市观澜
陈劲禾 报道
jinhet@sph.com.sg
电子商务抢占市场，零售业者逆风而行，购物商场现在更注重服务与顾客体验，希望能继续吸引消费者来光顾。
三个月前刚开张的水滨坊（Waterway Point）可连接到榜鹅水道，消费者除了可以到那里购物，也可沿着榜鹅水道散步，是个结合消费与休闲的地方。
水滨坊其中一个发展商星狮地产的新加坡总裁邓国佳受访时说，发展商在规划租户组合时，引进比较多餐饮业者，因为在外用餐是网购取代不了的一种体验。
他说：“你也会看到我们的购物商场出现更多社群可以使用的小区。就好比水滨坊，我们特地把一些面积留作玩乐区，虽然不会产生营收，但这是为社群而做的。”
位于裕廊西的西城（Westgate），在购物商场的一层设有一个半户外空间，让公众在那里表演，比如街头演唱或耍杂技。
这个空间上方有玻璃天花板遮盖，晴天可让阳光照射进来，雨天可以挡雨，周围布置成花园，让在一层用餐的顾客感受户外用餐（al fresco）的体验。
购物商场发展商通常会跟着政府的发展蓝图走。凯德集团西城、裕冰坊及IMM大厦总经理周福财说，随着裕廊商业区（Jurong Gateway）的发展，西城的人流也逐渐增加。
去年，西城的人流约为4450万人，比前年的3380万人多出了三成。
网购普及导致
不少零售业者关门大吉
分析师指出，过去一年来，零售空间的租金出现下滑的迹象，尽管如此，还是有不少零售业者缩小规模或关门大吉，一大原因是网购的普及。
房地产咨询公司世邦魏理仕的数据显示，过去一年来，乌节路与郊区的优质零售空间租金都在走下坡。
今年第二季，乌节路的租金同比下滑4.4％，每平方英尺32.50元，郊区的租金同比下滑2.8％，每平方英尺29.45元。
然而，最近仍有不少零售业者撤离新加坡市场，如法国男装品牌Celio与英国服饰品牌New Look。高端品牌RAOUL今年4月也宣布本地店面缩减至两家。
零售细分领域中，网购对服装业者的冲击尤其显著，以致购物商场现在不仅注重引进更多餐饮租户，也注重新颖的餐饮体验，既可吸引人潮，又可提高消费。
智信研究与咨询总监王伽胜说：“购物商场里吸引人潮的互动空间不一定会导致更高的消费。新加坡天气炎热，购物商场已经成为（住家与工作场所以外的）‘第三个去处’，许多人来吹冷气，却没花什么钱。”
戴玉祥产业咨询公司研究部东南亚区域主管李乃佳指出，最近开张的一些咖啡厅，都是消费者感兴趣的概念，如樟宜机场的吉蒂猫咖啡厅，以及在白沙浮商业城（Bugis Junction）第一天营业有人排队五小时光顾的精灵宝可梦（Pokemon）咖啡厅。
另外，也有购物商场专攻某个消费领域，为自己塑造鲜明的定位。例如，大华广场（United Square）以儿童教育为主，设有许多教育中心，顾客主要是孩童与家长。
发展商华业集团的行销总经理侯庆立受访时说，新加坡人极为注重教育，就算经济不景气，家长宁愿省吃俭用，也不愿省下孩子的补习费，这是大华广场能熬过全球金融危机的原因，而现在也一样能抵御零售市场走软的现象。
21世纪不动产新加坡总裁邱瑞荣指出，不是所有主题购物商场都一样有防御作用，就好比福南数码生活广场（Funan），由于越来越多人上网购买电子产品，精通电子产品的消费者更是如此，它最终只好关闭，重新发展，改头换面。
他说：“福南关闭，可说是一种自然的死亡。”