随着JEM和西城（Westgate）相继在去年6月和12月开幕，不少主要集中在市区的高档零售和餐饮品牌都来到西部，加上裕廊原有的购物商场裕冰坊（Jcube）和IMM在经过重建和资产增值后，整个地区近年来几乎焕然一新，裕廊商业区甚至被誉为郊区的乌节路。
2008年总蓝图对裕廊湖区的规划逐渐成型，加上新加坡—吉隆坡高速铁路（简称“新隆高铁”）终点站有望建在裕廊东一带，这个曾被视为“Ulu”（指偏僻）的地区，它的商业市场还有什么发展和投资空间？这些商业发展又将对裕廊的楼市有何影响？
走出裕廊东地铁站，一侧是裕冰坊，另一侧是JEM和西城，再往前走还有IMM。虽然超过160万平方英尺的零售空间近在咫尺，但受访分析师都认为，该处的商业市场尚未达到饱和点，其租金或有上扬空间。
根据莱坊（Knight Frank）提供的数据，从去年第二季至今年第一季，裕廊东和裕廊湖区的平均租金比乌节路中央区低了约50％。值得一提的是，JEM和西城相继开业后，裕廊湖区的整体购物商场租金也滑落。黄金店面租金从过去的每月每平方英尺32.50元，下滑至31.70元，低于本地郊区黄金店面租金每平方英尺32.20元的平均租金价格。
裕廊湖区与乌节路租金差距三年内或缩小
莱坊咨询与研究部主管陈姳潓指出，裕廊东租金下降，主要是因为市场在新购物中心推出后经历了一段消化期。不过，随着裕廊湖区逐渐成型，裕廊湖区和乌节路的租金差距在未来三年有望缩小。
根据市区重建局2008年的总蓝图，裕廊东地铁站附近将添加1000个新住宅单位。另外，当局打算在未来10年至15年，将部分现在聚集在市区内的商业活动转移到裕廊湖区，并将该地段发展成商业和休闲目的地，该地区的住户和上班族群将因此增加，进而提高对零售设施的需求。
与此同时，政府最近表示考虑在裕廊东兴建新隆高铁终点站，也可能成为另一刺激因素。
陈姳潓说：“马来西亚旅客和来新工作者对于商用、休闲和其他设施的需求，将大幅度提升裕廊东和西部地区的房地产价值。这也将推动裕廊东一带的零售业，提高该区零售空间的需求和租金水平。”
新隆高铁预料将有七个站。除了在新马两地的终点站，五个停歇站将位于柔佛依斯干达特区、峇株巴辖、麻坡、马六甲爱极乐（Air Keroh）及森美兰芙蓉。铁路全线长约400公里，在2020年建成后，往来新加坡和吉隆坡只需90分钟。
虽然裕廊东的购物中心林立，但各个商场的定位不同，分析师认为不会出现此消彼长的竞食效果（cannibalization）。相反的，购物中心增加所带来的群聚效应（clustering effect）可加强裕廊东作为购物区的整体吸引力，提高租金在短期内的上扬空间。
陈姳潓说：“从去年第二季到今年第一季，裕冰坊黄金零售空间的平均价格保持在每月每平方英尺32.50元，显示即使有新的购物中心出现，现有购物中心还是相当受欢迎。”
高力国际（Colliers）研究与咨询部主管谢岫君也认为，裕廊东的居住人口众多，因此裕廊湖区的购物商场不大可能达到饱和。
她说：“根据2010年的人口普查，该区的居民人口达8万8118人，这还不包括居住在该区的外国人口，而且每个商场的定位也不同，预料可吸引不同的购物族群。”
分析师：新商场入驻或削弱市场份额
JEM主打的是把市区购物体验带到郊区、西城走亲家庭和生活时尚路线、裕冰坊打娱乐牌，IMM则是个工厂直销（outlet mall）的购物商场。JEM的发展商是联实（Lend Lease），另外三家都由凯德商用产业（CapitaMalls Asia）管理。
不过，也有分析师认为，裕廊湖区的商用市场虽然未达饱和，但除非性质不同，否则新商场的加入将蚕食现有的市场份额。
智信研究与咨询（R’ ST Research）总监王伽胜说：“虽然我不认为这一带的商用市场已达到饱和，但肯定的是，以现有四家购物中心来看，已达到最佳状态，若有类似的新购物中心或购物空间出现，可能提高零售竞争并影响租金。不过，接下来推出的项目，要么性质迥然不同，要么空间不多，因此影响相信不大。当然，若新隆高铁的终点站设在裕廊东，那该处的零售空间还会增加。”
在接下来的三四年，该地区预料将增添超过25万平方英尺的零售空间，包括预计今年底投入营运的本地最大型货仓兼零售商场Big Box、由云顶新加坡发展的酒店项目内的零售空间，以及拥有餐饮店面和医疗套间的商业大楼Vision Exchange。
除了Vision Exchange，该地区暂时没有可供投资的分层地契项目，不过裕廊东是成熟市镇，该区还是有不少可作为零售用途的店屋。然而，投资者在投资这类项目时要留意人流量。
博纳（PropNex）商用和工业房地产部门负责人钟友坤指出，购物中心林立，会改变消费者的消费方式，冲击周遭的店屋市场。
他说：“随着消费者纷纷涌入购物中心，部分店屋的人流量可能锐减，这将影响业主可取得的租金回报。投资者在投资时，一定要观察该处的人流量。另外，餐饮业是‘必要’服务，所以咖啡店、小吃摊受到的冲击较小，而能作为餐饮用途的店面价格也普遍较高。”
商业发展带动 裕廊房市走俏
裕廊湖区蓬勃的商业发展也带动了当地的住宅房地产市场。
根据橙易（OrangeTee）提供的数据，裕廊东一带的公寓转售价格指数，在裕冰坊开业，也就是2012年第二季后开始明显跃增。橙易研究与咨询部主管李敏雯说：“整体组屋溢价在去年下滑，裕廊东也不例外，但是裕廊东的转售组屋溢价似乎高于全岛的中位数。”
在私人公寓方面，湖滨园（Parc Vista）、西湖园（The Lakeshore）和翠湖园（LakeHolmz）等项目的尺价，都在去年显著上扬，前两个项目的增幅达8％，后者则上扬12％。相比之下，我国大众私宅市场（OCR）的转售价格在去年只同比上扬4.5％。
王伽胜说：“裕廊东的新购物商场投入营运是推高价格的主要原因。这些商场不但带来便利，也为裕廊湖居民的生活注入了新色彩。”
另外，J Gateway以每平方英尺1500元的平均价售罄，也带动了裕廊东非有地私宅价格在去年第三季达到高峰。
戴德梁行（DTZ）新加坡研究部主管李丽琴说：“J Gateway的价格创下该区的新高。除了裕廊湖区的商业发展，附近项目的价格也被推高。根据市建局的数据，另一个靠近这些新购物中心的私宅项目绿和园公寓（Ivory Heights），其价格也从2012年的每平方英尺708元上升至去年的760元，涨幅为7.3％。尽管该地区发展蓬勃，但由于去年6月推出的一系列降温措施，从去年下半年至今，该地区的交易量和价格都出现放缓。”
裕廊湖区可供建造住宅项目的土地相当有限。目前，在政府售地计划（GLS）下，只有一幅地段被列入今年上半年的备售名单（Reserve List）。该地段位于裕廊西41街和文礼大道的交界处，就在最近新发售的Lakeville旁，可建造575个单位。
Lakeville在本月初推出市场，平均售价为每平方英尺1300元，在开盘的第一天卖出180个单位。有分析师指出，若非房地产市场放缓，Lakeville的尺价预料将超过1300元。该项目共有近700个单位，发展商在项目开始销售的第一天原打算推出150个单位，但反应热烈，于是再推出50个单位供买家选购。
租赁市场或面对激烈竞争
不过在租赁市场方面，一些分析员认为，业主将来恐怕会面对激烈竞争。
王伽胜说：“供应量增加代表租金须定在有吸引力的范围，投资者需保持务实和长期投资的心态。这也代表发展商需把新项目的售价定在合理水平。”
马来西亚旅客和来新工作者对于商用、休闲和其他设施的需求，将大幅度加强裕廊东和西部地区的房地产价值。这也将推动裕廊东一带的零售业，提高该区零售空间的需求和租金水平。
——莱坊咨询与研究部主管陈姳潓
除了裕廊湖区的商业发展，附近项目的价格也被推高。根据市建局的数据，绿和园公寓的价格也从2012年的每平方英尺708元上升至去年的760元，涨幅为7.3％。
——戴德梁行新加坡研究部主管李丽琴
裕廊东接下来推出的项目，要么性质迥然不同，要么空间不多，因此影响相信不大。当然，若新隆高铁的终点站设在裕廊东，那该处的零售空间还会增加。
——智信研究与咨询总监王伽胜
裕廊东一带的公寓转售价格指数，在裕冰坊开业后开始明显跃增。整体组屋溢价在去年下滑，裕廊东也不例外，但裕廊东的转售组屋溢价似乎高于全岛的中位数。
——橙易研究与咨询部主管李敏雯
（文章来源于早报网）
附：裕廊东附近楼盘介绍
Lakeville：继Jurong East MRT旁推出J-GateWay公寓热销后的又一大众私宅项目。它靠近Lakeside MRT，位于裕华园MRT和湖畔MRT之间，距湖畔地铁5分钟步行。从1卧小户型到5卧应有尽有。
Hillsta：54平米1室1厅公寓，总价90万新币（约450万人民币）左右，目前折扣还很有吸引力。绿荫环绕，周边生活配套便利，靠近小桂林和武吉知马自然保护区，可享山间梯田流水自然美景，步行到武吉班让轻轨三分钟（15年即将开通新地铁站），13分钟车程到裕廊湖区，20分钟到达市中心。
Lanai：意为夏威夷最迷人岛屿，999年地契，今年三季度交房。此项目目前还有三套89平米两房，一套123平米三房，数套四房。总价160万新币-300万新币（约800万-1500万人民币）之间，步行可到山景地铁站（15年开通）、武吉巴督公园、小桂林，加拿大国际学校，位处宁静幽雅的著名山景住宅区，周边别墅群。目前也有折扣。
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