提要：“狮城”新加坡抑制房地产过热的“辣招”虽然在一定程度上减少了海外买家数量，但目前仍显“星星之火可以燎原”之势。在楼市调控政策进行的当下，新加坡总理李显龙却公开表示“区域的房产有着很大的升值空间。”这其中原因何在？新加坡楼市未来将呈现怎样的格局？

　　“狮城”新加坡抑制房地产过热的“辣招”虽然在一定程度上减少了海外买家数量，但目前仍显“星星之火可以燎原”之势。

　　在楼市调控政策进行的当下，新加坡总理李显龙却公开表示“区域的房产有着很大的升值空间。”这其中原因何在？新加坡楼市未来将呈现怎样的格局？

　　房价有所收敛

　　近年来，不断上涨的房价确实给新加坡当地楼市带来了一系列问题。

　　由于移民投资的大幅增加，现金的大量涌入，推动新加坡房价不断上行，私有住宅价格自2009年第二季度以来飙升59%。

　　与此同时，当地房地产商的利润率也被不断压缩。根据经销商CBRE集团的统计数据，3年前，新加坡地产商的利润率为20%，现在已缩减到了10%左右。盈利能力的下降重创了地产股，富时海峡地产指数显示，仅今年，新加坡的地产板块市值就缩水了1.3%之多，而去年全年更是暴跌9.7%。

　　以国际地产商Kingsford公司和MCC地产公司为例。相比2009年中期，目前他们的收益能力已下降了61%之多，不断上涨的地价疯狂压榨着这些公司的利润。然而，目前困扰新加坡的还有不断入场的投资者。尽管政府出台限制政策、地价走高、开发商利润摊薄，但那些非传统的开发商，尤其是国外的建设公司仍不断地涌入新加坡楼市，而公司间抢地皮的现象也愈演愈烈。

　　在这些公司看来，不断攀高的房价并非市场过热的信号，反而是地皮价值的体现——城区的土地资源有限，当剩下的地越来越少，他们手中的地也就越来越值钱。

　　在这样的背景下，外界对新加坡房地产泡沫化的质疑纷至沓来。因为担忧当地房地产泡沫化，自2009年以来，新加坡政府先后出台了8轮降温措施，多管齐下对政府组屋、私宅以及工业房地产市场进行全面调控。

　　2013年6月28日，新加坡金融管理局(MAS)宣布，申请房贷者的总债务偿还比率不应超过60%，并且这项条例是永久性的。也就是说，凡是贷款购房者，金融机构在评估其个人房地产贷款申请时，必须将申请者的所有债务考虑在内，而贷款者每月的还款额，不得超过其收入的60%。同年8月，金管局又将购买公共房屋的贷款最长年限从30年降到25年。

　　受到政策方面的影响，新加坡房价去年年度涨幅有所收敛，房贷限制让这个亚洲第二昂贵的房屋市场开始降温。新加坡金管局也公开表示，新的房屋贷款已下滑，本地家庭的整体财务状况也非常稳固。

　　与此同时，新加坡楼市的销售额也有所下降。据统计，2013年，私宅销量预计为1.6万套，同比减少28%，2014年有可能进一步下跌近四成。

　　豪宅区突围

　　虽然政策之下，新加坡房地产市场开始走软，销售量逐渐放缓，但投资者和开发商对新加坡房地产的强烈兴趣却没有偃旗息鼓，特别是对于商业中心的“宝地”。

　　新加坡金管局旗下原本还有一个“金融投资者计划”——让那些拥有不低于2000万元的外籍富裕人士申请新加坡居留权。他们必须在新加坡金融机构存放至少1000万元的金融资产，其中200万元资金可投资于房地产。不过，政府已在2012年4月取消这个推行8年之久的计划。如今，有业内人士猜测，该计划可能会在不久之后重新启动，地点可能就在商业中心。

　　依托相关政策利好，不少开发商加紧布局。新加坡完善的教育体系，四通八达的交通环境，以及作为金融和文化中心是吸引投资者选择新加坡豪华地产项目的原因。

　　“从房价上涨的幅度可以看出，位于新加坡商业中心的高端物业将迎来楼市的新发展。”新加坡当地的房地产经纪人称，这个区域未来的房价还会继续增长，不管是转手卖，还是出租，都能获得丰厚的收益。

　　另外，不只是商业中心区域，其附近的房地产投资也开始呈现出火热的情形。

　　新加坡政治稳定，拥有非常完善的金融体系，这都吸引着投资者源源不断地购买商业中心附近的房产。“新加坡地少人多，土地是稀缺资源，所以未来的房价依旧会非常坚挺，这对于投资者的吸引力是巨大的。”

　　一位投资商告诉记者，其实不只是豪宅项目，新加坡的大众市场住宅依旧有许多发展空间，而且新加坡市场相对稳定，并有利于企业借助地域优势，开拓东南亚其他市场。

　　富豪“集中营”

　　随着新加坡商业中心区域房价的上升，高房价有可能导致很多企业逃离“黄金地带”。

　　然而，在投资专家看来，这种担忧是多余的，“新加坡商业中心楼市潜力依然较大，这与新加坡国际金融中心地位有很大的关系……商业中心将成为金融和商业活动的脉络，当地的房价、租金上涨的速度较快。潜能将非常可观。

　　当地开发商称，“我们不担心豪宅卖不出去，因为这里聚集了很多世界级的富豪，并且还在吸引着全球其他富豪和精英们来到这里。”

　　这样的说法并不是信口开河。曾经Facebook的联合创始人爱德华多·萨维林为成为新加坡永久居民而放弃了他的美国国籍，因为他更愿意住在这 个岛国，在这里投资，同时开着他的宾利车四处兜风。澳大利亚矿业巨头内森·丁克勒去年也选择将家安在了新加坡。在这之前，印度电信业巨头之一布蓬德拉·库 玛·穆迪在2011年就得到了新加坡国籍，新西兰的亿万富豪理查德·钱德勒于2008年搬来这里，著名的美国投资家吉姆·罗杰斯则在2007年举家移民新加坡。

　　总体来看，新加坡居民中百万富豪的比例比全球其他任何地方都要高。根据波士顿咨询公司的数据，2011年，新加坡每六户家庭中就有一户的可自由支配财富达到至少100万美元。

　　伦敦政治经济学院经济学与国际发展教授丹尼·柯尔更是计算得出，全球经济重心在过去30年间已经东移，再过30年，这个中心将转移到印度和中国 之间的某地——大概就是新加坡。这意味着，新加坡作为全球经济中心的潜力甚至可能尚未完全发掘出来，在投资者眼里，狮城的楼市依旧存在很大的投资价值。

（文/中研网）