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我的2016年新加坡买房记,超多真实细节绝对值得参考

(新加坡眼按:作者是新加坡土生土长人士,曾作为新加坡派驻中国外交官。她的买房记,不论是科普买房手续,还是在新加坡房市切入的角度及选房心得,都很值得我们参考。)

最近新加坡房价微跌,我两年前已经开始有买房的念头,现在是不是应该出手了?

连续4天分别和两位中介去看房,一口气看了十几个楼盘,虽累得像狗,但也收获不小。

购房学问多,我没有在新加坡买过私宅,也没有仔细研究过新加坡房地产政策,开始有点慌乱,有点lost。

首先是被中介使用的许多专业名词和缩语搞得满头雾水,什么QC、ABSD、TOP、CSC等等等。

( 位于金融中心的72层高的公寓非常方便,但感觉就像被铁笼子困的金丝雀)

(38平米都不到的一房要价120万!)

(位于荷兰村的房地产也一样诱惑人,就是项目太大了,1千多户啊)

(这个获得很多奖项的房产,要是一眼看就想要它,绝对是第一眼情人)

还好经过几天恶补,对购房名词及其流程有不少了解。学习成果如下:

Booking Fee: 就是在中国的定金,签购房意向必须付的。新加坡规定是5%的房费,还必须是现金, 以支票支付, 不能用公积金的钱,买家也必须在这个时候提交证件的复印件。

Exercise Fee: 就是签购买合同时需要付的首付,要15%,若在付完定金的8周内没有钱购房协议,定金就被没收了。协商延长这个时间的可能较小,除非有特殊情况,在签购房意向前作为前提条件,向开发商提出要求。一般上,中介都会根据您的情况提供一些小贴士参考。

另外还有Stamp Duty, 就是我认知里的购房契税,分为两个部分;Stamp Duty 印花税 3%和Additional Buyer Stamp Duty ABSD即额外买家印花税 。印花税3%大家一定要付的。而ADSD是根据拥有几套房子来支付。

新加坡的购第一套无需支付ABSD,第二套7%,三套以上10%。永久居民第一套房需支付4%,第二套10%,三套以上10%。外国人或企业不管多少套,ABSD都是15%。这些税款要在签署购房合同的8周前支付,即先付掉税费,再签购房合同。

要买房可先要盘算一下银两足够吗,不够可以明年再来。

(交款时间表,是不是有点复杂?)

地段与地点一样重要!

越靠近地铁价钱越贵,但也容易出租!

另外,我比较相信风水,也找来了两仪命苑的风水专家林瑞翔老师。他提供了我购房地点的参考意见:

1. 不要买不规则地块,尤其是三角形那种。

2.房产处周边最好不要一出来就看得到宗教标志,因此最好远离宗教场所。

3. 4号、13号不是一定不好。朝向最重要。不好的朝向难出租或会使得房客睡不着要搬走。若是一家子住,就一定要选择neutral 的朝向家里才会和谐。有些朝向只适合女士住,男人住在里面就会受窝囊气。

4. 忌讳房子与机房和垃圾收集站靠的太近,更忌讳垃圾槽在你要购买那个单元的楼下。

5. 不是有水就好。若是水往低处流,那靠近低处的房子比在高处的好。水为财,除非我要给邻居打工。

6.门口有水胜过门后有水。很多人会因为怕游泳池吵而选择背向游泳池的单元。这在风水上是不好的。他让我一定记得!

靠近乌节路,三角形的地块绝对是NO NO!

还是三角形的,怎么看起来像切剩下的蛋糕呢?

0404真的是恭喜恭喜吗?

左青龙、右白虎、前朱雀、后玄武。。朱雀喜欢水,玄武要有山!

购房预算与贷款

我把上海朋友给的“购房方子”给了中介,并告知了我的预算。这下好了,中介找来的房子都很小、很贵(都是130万以上的)。我算了算,从booking fee到 stamp duty,至少要准备30%的现金,  看中介提供的那间几件较便宜的,也得有30-40万的现金。看来,没有家财万贯就不要奢望当地主婆了。

不是听说那个exercise fee能用CPF吗?

我很早就不是HDB的房奴了,虽是无债一身轻,但是根据规定和计算,我的CPF的普通账户内还必须留下至少8万元的最低存款。

不够贷款嘛!要不银行哪会有生意?

中介介绍了几家本地银行,但是朋友早早给打了预防针说贷款可能困难,要不新加坡那些房子早被人买了,还等我?我心想,应该不会吧!好奇想知道银行会借我多少钱。

虽然政府收紧了房贷条件,银行必须根据金融管理局制定的严格房贷条件放贷,但是每间银行要求的相关文件可能有所差异。我咨询了四家银行,分别有不同的要求,可贷的款项也有所差异,服务态度却非常一致。负责贷款业务的银行职员像是我来讨债似的,都是冰山美人,非常非常的cool,看到我这个潜在客户,没有一点积极性,到底是生意是太好还是生意太差?来贷款的客人是给银行送钱来的,又不是来要饭,服务可不可以热情一点?

有一家银行需要我提供半年的税单和公积金缴交证明。看了材料后淡淡的说:若是130万的房子,银行只能放贷给你60万。这个姑娘一听说公司是我自己开的,立马改口说只能贷30万。她把我和其他小贩、出租车师机都归纳为即自雇人士。怎么在国外,人家创业叫企业家、叫老板,新加坡就叫自雇人士呢?可真长见识了!

另外一家也要半年的税单和公积金证明,还额外要了信用卡账单和每月的工资单证明,他说若能提供,银行可能会考虑房贷60万。态度和前面那个冰美人一样cool。

朋友说找外国银行可能会好一点,我就找了一家问。这一家最好说话,负责人说他们可以借我90万,条件很简单,只要我把等额的钱押在他们银行就可以放贷给我。“要90万Ok的,你就把90万存入我们银行的定期户口就行了。”你说这家银行可爱吗?让我用自己的钱,借贷款给自己,还得付他利息,这生意无本万利啊!

新加坡真的就买房容易贷款难吗?我不信,没经过中介介绍,我又自己找到了住家附近的那家我在中国工作时使用的银行。负责人不在,但很快就回了我电话,客气地说拥有自己公司的客户,只需要两年的税单和公积金缴交证明即可申请贷款,不过需要经过评估才可以放贷,也要先看到购房意向书,一般可放贷60-70%。

心想,还是外来银行更懂得做生意。可后来我才得知,由房产中介介绍进银行的客人,银行都得给佣金,分的羹少了,服务态度自然也提不起劲了。若是自己找上门的客人,银行服务人员就可以不用把佣金分出去。还是那句老话,钱不是万能的,但是没有钱却万万不能!若购房需要贷款,恐怕真的要披荆斩棘了。

这是工程进度,提早完成就提早缴费

现在谈谈付款时间,和中国有点不一样。卖期房付款期限一般至少有9个阶段。在签署了购房意向与缴了5%定金后的6-8星期开始,按照以下程序付款:

第一期(6-8周后):交15%的首付,3%印花税和7%额外买家印花税(如有)。

第二期 (6-12月后):10%打桩

第三期(6-9个月后):10%

第四期(3-6个月后)5%

第五期(3-6个月后)5%

第六期(3-6个月后)5%

第七期(3-6个月后)5%

第八期(3-6个月后)25%

第九期(6-12个月后)15%

若是要买的房子建造进度快,付款的速度也会加快。

内部装修都很到位

看了都心痒痒

 中介费

在看房过程中我也悟到购房玄机。中介带去看的房子都是期房。为啥呢?好奇怪!原来期房才有佣金,一般1%或2%。已经TOP(即交房)的楼盘,中介是没有兴趣带你去的,佣金不是没有就是少得可怜,可能0.5%都不到。另外也得知,二手房的中介费是最最最低的了,傻瓜才带你去看呢!还有,千万不要炫耀你认识哪个哪个开发商。买方若直接找去等于零佣金,没有一个房产中介想白做, 不要浇灭他为你服务的热忱。

另外,当你发现中介“苦口婆心”,给你一堆“专业意见”和告诉你该房子能租很高的租金时,你千万也要留个心眼。我看了一处位于市中心的楼盘,地段和地点都好,永久地契,附近国际学校、管理大学、艺术学院和各类私校很多。中介看我对仅仅剩四楼的单元有点忌讳,就极力推荐#04-04, 说是剩下的最好的房型,还天花乱坠把#04-04说成了大吉大利的“恭喜、恭喜”!我几乎被打动了但心里总还带一点怀疑。为啥他这么卖力地推销?

侧面打听得知,该处楼盘开发商要快点出售剩余的几间房,给了5%的佣金!这可是比一贯的佣金多出好几个点。一套135万的房子,佣金你们可以想象一下。奖励好诱人!这嘴自然甜,房子自然就完美无缺了!

靠近甲级办公楼或靠近学校的地点都是棒棒哒!容易出租!

为什么会有这么高的中介费呢?原来新加坡政府是通过一个叫发展商合格证书(QC)措施来控制市场的私宅供应,制止开发商大量开发,为房地产市场降温。QC的制度规定:凡有外国股东的发展商,必须在五年内完成所发展的私宅项目,并在拿到临时入伙证的两年内卖出所有单位,否则就得缴付罚金。

很多上市的房地产公司都有外国股东,所以均受QC条例影响。这类延长费是按地段地皮价和未售出单位占比计算的,第一年、第二年和第三年的延长费分别是未售出单位地皮价的8%、16%和24%。一旦逾期未售,所有未售出单位将按以上比率缴付罚金。政策就逼得开发商必须想办法卖掉所有房子了。

到网上查了一下, 2015年首三个月,发展商为那些完工超过两年的未售公寓单位,已支付约1亿1900万元的延长费。今年又将有13个房地产项目的700多个私宅单位将受QC条例影响,须支付延长费接近1亿元。

突然脑洞大开,这是否意味着可以再等一等才进场呢?

这几天的猎屋行动让我开眼界、长见识,值得一记。 这些 “房事” 中的奥妙恐怕也只有自己亲身体验过才能知晓!我懂了!

傅琼花

傅琼花是新加坡前驻华外交官和新加坡外交部副司长,新加坡本土华人,毕业于新加坡国立大学,上海大学在读社会学博士,曾在新加坡外交部任职12年,先后在新加坡驻厦门和上海总领事馆工作。现为新加坡南洋理工大学特约高级讲师,也经常受聘在中国各地大学、党校、行政学院等讲课,研究领域涉及新加坡公共政策、公共管理、社区与基层管理等。作者频繁穿梭于中新两国,观察中国有着独特的视角,结合新加坡城市化发展历程和公共管理方面的经验,述说感悟,与众分享。