“虽然（中国的发展商）能抄袭住宅、办公楼，甚至是购物商场，但他们可能抄不了一个综合发展项目（integrated development)。”

最近，凯德集团总裁林明彦在接受媒体访问，谈到集团未来在中国的策略时，一语道出了这类结合商用、住宅，甚至是酒店、服务公寓为一体的大规模综合发展项目的复杂性，也进一步突显了集团本身在这个综合发展项目领域的价值和优势。

商住综合项目有增加趋势

据统计，商住综合项目近年来有增加的趋势，过去10年有大约18个大型项目落成或部分完工，单在过去三年里就有13个。

商住综合项目其实并非近几年才盛行，比如像位于苏菲雅路（Sophia Road）的建安大厦（Peace Centre）、美芝路的黄金坊(Golden Mile Complex）等的商住综合项目都是上世纪的产物。

不过由于这类项目的屋龄一般都比较大，而且成交比较淡静，投资者对于这类项目的热衷程度倒是过去这几年来才特别旺热。近几年登场的就包括波东巴西地铁站旁的博雅居（The Poiz Residences）和博雅中心（The Poiz Centre）、义顺地铁站旁的北园公寓（North Park Residences），霸型综合项目“巴耶利峇中心”（Paya Lebar Quarter，简称PLQ）以及最近武吉巴督综合发展项目心乐轩（Le Quest）。

政府出辣招降温　投资者目光转向商用房地产

自从政府2013年对住宅市场狠下辣招降温之后，投资者也一窝蜂地将目光转向商住两用项目中的商用房地产，尤其是一些总价比较低廉、分层地契（strata-titled）综合项目中的迷你小单位，更是卖得满堂红。

根据市区重建局的统计数据显示，新登场的商铺和办公楼的成交量在2012年达到巅峰，全年共有1576个单位成交，去年成交的新单位只有193个，而今年至今总共只有43个单位成交。一些优越的店面在2013年及2014年，甚至以每平方英尺五位数的价位成交，而且隔天就有人以转卖“楼花”投机，热衷程度不亚于2007年疯狂的私宅市场，类似炒风甚至形同于1996年的房市巅峰。

 

综合发展项目弊端浮现　地面层商场不见租户进驻

然而随着这些综合发展项目这两年来陆续竣工，一些弊端也开始浮现：起初设想好的地面层商场，却不见租户进驻，处处可见空置店面挂着招租的招牌，令整个综合发展项目蒙上阴影。这令人生疑，究竟综合发展项目对住宅单位是利是弊？商住综合项目一定值得投资吗？

事实上，世界上不少大城市经常有这类综合发展项目，有些甚至成为当地著名地标建筑，比如澳洲墨尔本的Melbourne Quarter，以及日本东京Marunouchi的商用混合项目都是给人印象较深的综合发展项目。得益于中央商业区的高就业率，加上交通四通八达以及拥有完备的餐饮娱乐及休闲设施，这些综合发展项目往往像一块巨大的吸铁石，吸引各地人才聚集前来居住、工作和旅游。

综合发展项目要增值　需靠内外环境因素

不过也并非所有的商住综合项目，都能拥有这般魅力。必须在某些外在和内部环境因素的带动下，综合发展项目才能不断增值，而这也取决于项目的地点、商用租户的组合，以及该商场是否得到有效的管理等因素。

另外一点，值不值得投资综合发展项目，也要先做功课。

建立完整“生态系统”　促使商住相辅相成

首先，商住综合项目的卖点是不容易拿捏的一点，就是如何建立一个完整的“生态系统”，促使商用和住宅的部分能互相辅助，相辅相成发挥所长，从而达到吸引人潮、带旺整体项目的目的。

要打造一个“生态系统”，那就得从设计开始，从人性化的角度去考虑商用房地产应该发挥出的效应。比如如何善用公共空间，提供便利的设施、包括公园、布道、户外游乐场、成人健身设备等都是一些能够带动人气的元素，必须在商业利益面前做出权衡，甚至通过一些创新的尝试，达到两全其美。

注意商场定位和租户组合

此外，商场定位和租户组合也是一大学问。比如说，整个商场的店铺能不能千篇一律，都是差不多一样的面积？要不要有主要租户如超市、食阁或托儿中心？餐饮应该占多少比重？有没有一些新的零售概念，让购物者耳目一新？商场有没有一个有效的管理？

这也就是为什么一些分层地契的综合项目面对挑战。商场竣工了，但由于每个单位的业主都不同，出租理念各不相同，如果大多业主都抱着“管它租户是谁，只要快点有租金进账就好”的心态，那么问题就来了。商场没有很好的租户组合，吸引不到人潮，反而影响了综合发展项目的整体形象。租户待不久，空置率偏高，甚至还会影响到将来住宅单位的转售价。

地点优越　成功率较高

再有，一般上如果商住综合项目位于交通枢纽，地点优越加上出入方便，那么成功的几率相对较高。比如毗邻地铁站的大型综合项目一般都要比没有地铁站的项目来得受欢迎，因为地铁站的人流量高，商用店铺基本上人气都比较旺，有助于建立整个综合项目所需的生态系统。

最后，发展商的口碑也是考量之一，比方说那些经常在海内外兴建这类综合项目的发展商已经有相应的背景，基本上会比第一次尝试兴建综合项目的发展商要有相关经验。

最近，裕廊集团推出双信封招标，先看设计理念，才看投标价格，推出位于纬壹科技城（one-north）的媒体工业园（Mediapolis）一幅商业园区地段，又将综合发展项目带到了更高的层次。裕廊集团希望将这幅商业园区打造成一个集研发、资讯通信、办公、居住、休闲和教育于一体的创新热点，甚至要把一个数据中心兴建在项目的地下层。裕廊集团希望发展商利用可供灵活发展的白色地段，积极营造科技创业公司的社区精神，利用许多公共空间来举办交流活动，积极促成一个朝气蓬勃的生态系统。该项目预计在2021年才登场。

共享工作空间概念推动转型

科技日新月异，人们的生活方式也有很大的变化，尤其是在分享经济的影响下，各个服务领域受到了不小的冲击，房地产这类不动产更是如此。于是近年来共享工作空间的概念开始盛行，其实也正在悄悄地为综合发展项目的转型埋下伏笔。凯德集团就有意在不久的将来，把共享办公空间和共享住宿空间，与商场结合起来，打造未来的综合项目。

这种让公共空间变得更大更有个性的做法，应该是未来一股无法抵挡的趋势。这个趋势背后其实就是消费者，尤其是千禧世代的喜好正在发生微妙的变化：他们早已超越有形的物资，转向凭仗团体喜好与兴味的体验式消费。

千禧世代渴望社交和体验　将出现更多综合用途建筑物

而正是这种渴望社交和体验的需求，促成了未来综合项目的发展模式 – 越来越多的建筑都将有更加全面化的综合用途，尤其是在人口密集的大城市里，之前那种将住宅与商用、学校、厂房划得很分明的建筑物将逐渐被多用途的建筑所取代。

未来的家庭、社交与工作将变得越来越融合，它们之间的界限将越来越模糊。建筑环境其实也是时候做出相应的调整，以提供更大的灵活性，并提高建筑的效率，同时为住户和用户带来更丰富多彩、健康快乐的生活。

期待这股共享经济趋势，给房地产领域带来更多令人振奋的可能。