如何利用开公司来购买商业地产（一）

购买商业地产趋势及其考量因素

新加坡商业地产主要分成四大类别：办公室/写字楼 ，零售商店(餐馆，店屋，酒店等等)，工业地产以及商业用地。

商业地产的趋势

《联合早报》近日报道，新加坡人以个人名义购买商业房地产的市场份额近年来锐减，公司买家的比重则大增。根据新加坡市区重建局（URA）的数据，从2011年起，当地公民以个人名义购买办公楼与商铺物业的市场份额从51％逐年减少至去年的27％；外国人买家的占比则相当稳定。

反之，公司名义购买的商业房地产市场份额则从2011年的近50％上升至73％。据分析师普遍认为，2013年推出的总偿债率框架（TDSR），加上以公司名义购买商业房地产较“划算”，是当地个人投资者锐减的主要原因。如果投资者仍有房屋或者汽车贷款等其他未还清的款项，他们很难再用个人名义贷款投资商业房地产。即使投资者没有其他现有贷款，用个人名义贷款买商业房地产也意味着他们可能以后无法再贷款购置新住宅。分析师相信很多当地投资者会通过成立公司的形式来购买商业房地产。

商业地产的考量因素

1 税务考虑因素？

买家印花税：总价*3%-5400新币

额外买家印花税：无

卖家印花税：无 （除了工业地产有卖家印花税：第一年之内15%，第二年10%，第三年5%，第四年以后无。）

消费税（GST）：7% (用公司购买可向税务局拿回，用个人购买则不行。)

地产税：年值的10% ( 不管是自用或投资都一样)

2 法律法规（含银行贷款）因素

商业地产不是一项简单的投资。准备好学习所有的规则和规定。

一个明显的区别是CPF (公积金)不能用于购买商业地产。买家需要支付高额现金首付款。

银行一般给商业地产较低的贷款数额。商业地产的贷款与估值比率（LTV）介于60％至75％之间。而住宅物业的LTV是75％（２０１８年７月６号开始实施）。

商业地产的贷款期限通常为20 – 30年，而住宅的贷款期限最长可达35年。商业地产的贷款期限将根据商业地产的年限而进一步不同。

商业地产贷款的利率一般比住宅物业高约0.5％ – 1％。

值得注意的是，如果将商业地产用于自住（而不是投资），银行也将提供更多的贷款（多达10％）。

此外，与住宅物业（所有住宅物业类型几乎遵循相同的规则）不同，不同的银行对不同的商业物业类型有着不同的贷款政策。例如，一些银行仅为特定类型的商业地产提供贷款（例如，只有办公室和零售地产，工业地产不可以贷款）。

3 价格因素

与所有房产一样，位置是关键，例如是否在MRT附近。商业地产的价格也与该行业的表现挂钩。如果该行业表现良好，这将吸引更多租户争夺这个空间，租金和房价将会上涨。购买商业物业时，重要的是要注意设施和设施的状况，如电梯，厕所，空调维护，安全，照明，消防安全，因为您/您的租户/客户/员工可能需要承担这些设施的整体状况，不像住宅，你只需要考虑到你的家庭的喜好，以及你将在自己的家中有一些这些基本设施。

与住宅相比，大多数商业物业是：

每平方英尺更便宜

价格波动性更大

更快的回报

为什么每平方英尺更便宜？

商业物业通常具有比住宅物业更低的psf（每平方英尺的价格）。除了市场情绪之外，这也是因为商业物业倾向于缩短租约。住宅物业通常有99或999年的租约，或永久业权。但商业地产（由于政府有意控制和规范土地使用）通常只有30至99年的租约。当然还有永久业权的商业地产，但很少会在商业运营的黄金地段。

价格波动性更大？

商业地产的表现与其租户的相关行业有关。例如，如果您的租户是制造硬盘驱动器的，那么您必须了解并密切关注电子产品的出口。如果是行业萎靡，租户可能不得不停止营业或搬迁到更便宜的国家。相反，如果经济蓬勃发展，企业正在增长，消费者正在消费，对办公室和零售商店的需求可能更高，您可以期望获得更高的租金。

总之由于供需量相对比住宅地产小，受全球经济周期的影响比较大，价格的波动性也更大。

更快的回报？

在某些供需关系不平衡的情况下，因为商业地产的稀缺性，会造成价格上涨更快。然而，一些投资者确实将商业地产视为长期投资。他们可能对租金收益率比对资本收益更感兴趣。

4 自身需要的因素

对于住宅物业，买家可能有两个意图：居住在物业（业主入住）或投资（出租，出售以获取利润等）

对于商业地产，买家同样可能有两个意图。他们可能会寻求经营房产（例如，购买店屋并在其中开设自己的商店），或纯粹用于投资。尽管企业租用空间的普遍规范，许多专家鼓励企业实际拥有自己的商业空间，如果他们能够负担得起的话。较低的月度支付和潜在的资本增值是明显的原因。

5 租金回报率因素

商业物业的收益率平均为5％，而住宅物业的收益率为2％-3％。这是因为它们的总体成本较低。但请注意，与住宅物业不同，商业物业业主需要考虑持续增加资产的需要。出租（或出售）一个空的，未经翻新和没有家具的3卧室公寓都要比一个办公室容易得多。必须根据不同租户的业务量身定制房产意味着更高的资本支出。如果房东在挑选租户时不精明，租金收益率可能会低得多。这就要求业主积极管理租户而不是被动地等待租户。

6 交易时应注意的其他因素

地理位置 – 是否临近交通设施

屋契的年限（３０－６０年／９９年／永久地契）

建筑自身结构 – 无立柱结构，布局，层高允许增加阁楼，前台接待电梯大厅等

电梯系统 – 电梯数，承载量和速度

停车场 – 停车场的配置和停车收费情况

空调 – 中央空调或个别控制空调，运行时间和非工作时间运行费用

层数

建筑物质量 – 设计，完工，管理标准/维护标准等。

商业组合和主要租户

装卸设施 – 是否不受天气影响。

有些商店只在新加坡的特定地方设置，无批准情况下，外国人员不允许购买/拥有住宅区内的零售商店。

零售商店是零售交易或服务进行的场所。包括餐饮F&B和娱乐相关的场所（KTV，保龄球）有些设施需要特殊执照或者城市发展管理局URA – Urban Redevelopment Authority 的许可进行使用；

在交易以下公共设施财产时需要特别考虑：

o

组屋HDB/办公室/商铺 – 根据HDB组屋规定

o

JTC工厂–注意特殊情况和工业用途，转租和再次销售的限制

o

其他 – 财产租赁或者在新加坡土地管理局

SLA–Singapore Land Authority 签发证件的情况。