2021最大楼盘明天开盘,万人提前看房,我们挖出了火爆现场背后的秘密

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2021年新加坡最大的楼盘鑫悦府(Normanton Park)终于要在明天(1月16日)开盘了。
其实早在开盘前,已经有上万人提前看房,就为了明天开盘时抢一个好位置。
鑫悦府为何如此火爆,我们了解到一个很关键的因素是高租金。很多中介提到过这片区域租金奇高,高到什么程度呢,一卧租金3600新币,两卧租金4800新币,三卧租金7000新币。
这个租金要是放在乌节路、CBD并不夸张,可是这片区域何德何能值得这么高的租金?又是谁“人傻钱多”选择租在这里呢?
抑制不住好奇,我们就对这片区域做了一次地毯式排查,很有可能挖出了高租金背后的产业秘密。

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高租金实锤

这片区域的租金高得有多离谱呢?我们先来对比一下。
根据新加坡权威价格比对网站Money Smart的数据,靠近市中心、以公寓扎堆而出名的纽顿(Newton),三卧公寓的价格不过5000新币,公寓里合租一个卧室价格是1300新币。
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往东去到最靠近CBD的区域中心巴耶利峇(Paya Lebar),三卧公寓降到了3800新币,公寓里的一个房间是1000新币。
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再往东去到巴西立(Pasir Ris),三卧公寓的价格已经低于3000新币,来到了2700新币。
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往北去到兀兰(Woodlands),三卧公寓同样是低于3000新币,三卧组屋甚至只要1800新币。公寓和组屋里一个房间的价格分别是800新币和550新币。
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全岛比下来,为数不多能和这个区域租金媲美的就是乌节路(Orchard)了。乌节路的三卧公寓平均租金7000新币,刚好能打个平手。一卧公寓的均价是4000新币。
可问题是,我们说的这个地区既不是乌节路,也不是CBD,一卧3500新币的价格就算得上离谱。
我们顺着中介给出的数据,找到了撑起这片区域逆天租金的罪魁祸首—— One North Residences。
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这个公寓建得不高,户数不多不少405户,从外观上来看,只能说是平平无奇。
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于是我们大胆推断,这是个例。大概率就是几个钱多的租户租在这里了吧。
可是中介甩回来的数据很快就让我们啪啪打脸,长长的列表,一卧到三卧租金稳步攀升,而且租约2016年到2020年开始的都有。
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中介不嫌事多,还补了一刀,你们要不要先看看周围公寓的租金再来跟我理论?
我们顺着中介给的线索,顺藤摸瓜找到了距离One North Residences步行仅650米远的另一处公寓—— The Rochester Residences。
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它的租金又一次打破了我们的想象!在这里,一卧租金居然飙到了7500新币!两卧三卧正常一点,但仍然是让人望尘莫及的5800新币和8500新币。
外观上看,除了高,好像也没什么特别的(甚至还觉得有点旧旧的)。
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这就有点意思了,这片区域的逆天租金确实值得我们好好扒一扒。

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高租金的背后

带着疑问,我们对这片区域仔细排查了一通。反复推敲之后发现,撑起这里租金的不是别的,就是成片的科技公司。
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虽然图上已经标出了一些,但是这片区域的科技公司,真的多到一张图标不下。
比如距离前文提到的两处公寓几乎相同距离、步行不到10分钟的启奥生物医药园(Biopolis)。医药园里入驻公司有牛津疫苗的开发公司阿斯利康(AstraZeneca),还有哈佛大学教授领导的癌症科学研究院(Cancer Science Institute of Singapore,CSI)。
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比如距离The Rochester Residences 400米的世界顶级商学院ESSEC Business School。
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再比如距离One North Residence不到500米的冬海集团总部(SEA Group)。冬海集团不用多说,股票在过去一年翻了五倍不止,一跃甩开一众老牌银行、地产公司,成为新加坡市值第一的公司。冬海本质上是一家互联网公司,主要业务是游戏、电商和数字支付。电商业务说的就是它旗下涨势同样迅猛的Shopee。
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Shopee的选址,同样定在了这片区域。总部冬海集团到Shopee,直线距离也就1公里。但是围绕着冬海集团总部和Shopee周围的,却是新加坡的两大产业园:A*STAR产业园和科学园(Science Park)。
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在这个两个产业园的中间,还夹着新加坡国立大学。由此看来,这样的布局可能是政府有意为之。之前的文章里也分析过,高校和产业园集群,是硅谷模式的两要素,因此这片区域或许是全新加坡最有可能成为科技中心的地方。
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与科技中心相对应的,就是人才,和他们支付得起的高租金。
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一房难求

高科技人才薪水高,因此付得起高额的租金,这一点无须再论证。可问题是,高科技人才也不傻,凭什么他们就得付高出市场价的租金?
这个问题用通俗的经济理论解释就是:供需关系决定价格。
高科技公司的发展速度快,对应的员工增加也迅速。比如Shopee2015年才成立,2020年但是总部的员工数量就过了8000(更不要说在马来西亚、印尼、泰国、甚至中国的员工)。再比如字节跳动屡屡放出的扩招信号,去年2月扩招6000,下半年再度扩招1万,现在已经是员工数量过10万的庞然大物。
69e14be807c92ae81b7aa719f5cac804.png(Shopee 2019年新建的大楼,为了容纳更多的员工)
科技公司大规模招人,这些新招员工就得有地方住。
是选择房租低通勤时间长,还是房租高通勤时间短?
对于这些动不动就要加班的人来说,巨大的工作压力基本上压缩了所有的通勤时间。所以他们宁愿住在靠近公司的地方,宁愿付出更高的价格。毕竟,他们的时间,比房租更贵。

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科技公司周围的房租怪圈

科技公司周围的房租高,不止发生在新加坡,早就成了一个全球现象。
北京海淀的华清嘉园就是这样一个神奇的小区。背靠着清华、北大都不算什么,光看小区门口你可能当它是某个菜市场旁边的小区。
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只不过这个小区的房价早已突破每平12万大关,房租也跟着过万,但仍然是一卧难求。
可是这个小区里走出的互联网企业,两只手都数不过来。那些年的校内、暴风影音、饭否、抓虾、酷我、美丽说,还有这些年的美团、字节跳动等等。说它是科技公司周围的小区都委屈了它,至今很多人都当它互联网创业者的天堂。
如果说华清嘉园的房价是随着它孕育的互联网企业慢慢涨起来的,那么望京的房价完全可以概括为一夜暴涨。
一切都源于阿里巴巴的1万名员工进驻望京CBD的消息。消息一出来,望京的租客房东都不开心。租客们知道自己躲不过必然上涨的租金,房东们只恨当初怎么不多买一套。
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科技公司可以拉动一个地方的租金,也可以让一个地方的租金瞬间跳水。
比如拼多多外派员工到中国其他省市,上海长宁区拼多多总部周围的租金立刻就出现了大跳水。
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不得不说,科技的发展,越来越牵动着财富和人才流动的方向。

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高租金区的变量

说回新加坡。今年,这块租金逆天的区域出现了一个变量。这个变量就是号称2021最大房产项目的鑫悦府。1800多户的量级,放在新加坡任何区域都能搅动市场。 它与科学园的距离,不夸张地说就是,过一条马路。
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这样的地理位置,足矣让迫切需要住得近的高薪人才心动。
当然,这片区域的优势远不止一个位置。靠近两条高速路的便利交通和临近肯特岗公园的优美环境,同样也是吸引名企的特质。
这片区域的未来租客大部分是在附近工作的高科技人才,他们收入水平高,也愿意支付合理的租金。而且他们人数众多,因此出租率也高。
除了高科技人才,国大、埃塞克商学院的学生(尤其是留学生)也有强烈的租房需求。
不禁让人对这片区域未来的租金充满了好奇。
听前面那位中介说,光看租金高低的都是外行,内行看的是租售比,也就是房子月租金和售价之间的比例。
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好的租售比一般在1∶300~1:200,也就是说,房子租出去16年到25年可以收回买房成本。
以这片区域一卧每月3500新币的租金,和一卧平均800,000的开盘价来说,租售比计算出来是1:228.5, 也就是说,租满19年就可以收回本金。
是不是划算,我们也可以和其他地区的房子比一比。比如市场上能租到3500新币一个月的乌节路,它的房价更高,因此租售比就会被拉低。对于买房的人来说,租售比越高,当然是越能更快收回本金了。
未来这片区域的房价租金会怎么走,还真说不准。但可以肯定的是,这片森林里只要出现一只新独角兽,房价租金都会为之颤动。
重量级项目正式开盘首日,成交量如何,就是用真金白银投票来检验市场认可度。所以,不论买不买,都值得关注。说是万众瞩目也不为过吧。
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