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2019 新加坡房价走势
Singapore
摘要
楼市走向向来牵动千家万户的心。在新加坡，私人住宅虽然由私人发展商筹建和销售，政府对楼市发展不会袖手旁观，任由房地产泡沫形成。
即将过去的2018年对新加坡楼市而言是一个很不平凡的一年，它经历了房价的较快速上涨、成交量的提高以及集体出售的热潮，展现出一派欣欣向荣的景象，同时也经历了政府新一轮降温措施的调控。
总体而言，到11月为止，2018年私宅的总体平均尺价依旧上涨了13%。
展望2019年，新加坡经济预期将取得2.7%左右的增长，人口也将有所提高，居民收入也将进一步上涨，加上集体出售所呈现的6,000多户家庭的购买空间，促使明年的房价并不悲观，应是稳中有升。
据摩根士丹利报告，新加坡的经济发展态势和国人收入的增加，将抵消降温措施和利率上扬对楼市的影响，降温措施只会缓和私宅价格的涨势，并预计到明年底房价还会上扬高达10％。
当然，明年也将面对各种可能出现的不利因素，如可预期的利率上涨，中美贸易摩擦的长期和不确定性，世界局势的可能不稳定性等，均可能影响房价的走势。
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长远看来，新加坡房产价格将平稳增长。
据摩根士丹利报告，预计到了2030年可能翻倍。
据今日报报道，DBS的报告认为新加坡的私宅房产价格到2030年将达到平均每平方尺新币S$2,900元，几乎是目前平均尺价新币S$1,500元的两倍。
前言
光阴荏苒，岁月如梭。2018年即将走入尾声。
去年年底，我们曾对今年的楼市做了简要的分析，主要根据过去几年新加坡楼市成交状况、各种因素的综合分析以及专家们的预测，认为2018年的楼市如果没有大的政策调整，总体趋势一定是往上涨的，关键是涨多少的问题。
发展商们当时更是摩拳擦掌，争取在楼市春天里播好种，夏秋才有更好的收成。
事实也验证了我们的预测。
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今年上半年，新加坡的楼市欣欣向荣，成交量显著增加，成交价也稳定上升。
但政府于今年7月5日推出第9轮降温措施，相对减缓了成交价的上升势头。
2018年对新加坡房产市场而言，是一个很不平凡的一年。2019年的房价走势又将如何呢？
让我们在这里再次对楼市进行详细分析，综合各方观察、评论和预测，提出对明年楼市的看法。
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大部分的降温措施只是改变了上涨的速度以及成交量
自2009年以来，新加坡出台了九轮主要的降温措施，这些措施通过限制贷款年限、贷款限额、贷款条件、征收卖家印花税、买家额外印花税等为市场降温。
最近一轮降温措施与今年7月5日出台，措施规定，新加坡公民购买第一套住宅的无需支付额外买方印花税，购买第二套住宅的，额外买方印花税从原来的7%上调到12%，购买第三套及更多住宅，额外买方印花税从原来的10%上调到15%。
永久居民购买第一套住宅的，5%的额外买方印花税也保持不变，不过购买第二套或更多住宅买家，额外买方印花税率均上调5个百分点至15%。
外国人购买住宅，额外买方印花税从原来的15%上调到20%；企业购买住宅，额外买方印花税率则上调10个百分点至25%；购买住宅的发展商还需额外再支付一笔5%的额外买方印花税。
另外，贷款与房子估值比率均下调5%。
那么，经过多轮的降温措施后，新加坡的房价到底发生了怎样的改变呢？
我们根据Proquest.sg的数据分析10年来新加坡私人住宅的价格走势。
从2009年1月，整个新加坡的私宅平均售价只有每平方尺S$731,到了2013年12月，总体平均尺价达S$1,451。
也就是说，2013年6月的降温措施实施之前的7轮降温措施，并未改变房价的涨势。
只有2013年6月的降温措施导致房价的适度下降。
然而，到了2017年，房价又开始稳定上涨，到今年7月最后一轮降温措施推出时已到达尺价S$1,492。
到上个月（10月），平均房价降了约1%。这个月又回到尺价S$1,508。
就2018年而言，总体平均房价由2018年1月的尺价S$1,333到11月的S$1,508，上涨13%。
总体来看，新加坡的房产总趋势是稳健上涨了，降温措施只是改变了上涨的速度以及成交量。
这里值得一提的是，根据橙易产业最新研究报告，今年第三季高档私宅平均尺价创新高。
该季度所卖出的S$300万或以上私宅数量比过去四年的平均高，降温措施推出后，仍有6个S$1000万或以上是私宅单位成交。
代表高档私宅的CCR区，第三季的平均尺价为S$2819，与去年同期相比，高出三成，创下新高。
依旧火爆的房产交易市场
根据新加坡市区重建局URA的新私宅销量数据，最新一轮降温措施于今年7月5日推出后，发展商在该月共售出1,724个单位，比6月份的654个单位猛增164%。
9月份的销售量同比增长41.9％，销量环比劲升51.1％至932个单位。
其中代表中档公寓的RCR售出最多，达688个单位。
在11月3日和4日，MCL Land在友诺士（Eunos）的东景苑（Parc Esta）预售吸引了超过5,000名客户，取得了不错的销售成绩。
自降温措施推出以来，在短短的4个月时间里，发展商推出了十几栋新公寓的销售，取得不错的销售业绩。
这里列出其中9栋套数大约100或以上套数的新公寓。
卖的最好的是最近才推出的Whistler Grand（御峰），这栋公寓位于第5邮区的西海岸区（West Coast），是属于新加坡的西区，距离还未建成的班丹蓄水池地铁站（Pandan Reservoir MRT Station）还有1公里距离。
但由于靠近名校南华小学（0.8公里），又靠近裕廊湖区，裕廊创新区，第二个中央商业区，价格与其它许多新推出的项目比，明显较低，目前大约80%已售出。
位于兀里（Woodleigh）地铁站的英雅苑（Park Colonial），由著名建筑师设计，将提供6幢14-15层高楼，合805个1-5卧室豪华私宅单元。
公寓周边教育资源丰富，购物中心林立，对面就是即将建设的桦丽商城（The Woodleigh Mall）和比达达利（Bidadari）新镇。
预售取得良好业绩后，发展商决定把售楼处暂时关闭，等马路对面价格更高的项目开盘后再作安排，可见该发展商对降温措施推出后对自身项目的销售充满信心。
目前，这个项目已有大约70%售出。
其它销售良好的项目还包括位于第19区的后港区（Hougang）的Riverfront Residences以及乐斯太平洋控股（Roxy-Pacific Holdings)在Guillemard Lane的永久地契项目Arena Residences。
这两个项目销售量均过半。
从销售价格而言，这些新公寓的售价普遍比邻近的旧公寓来的高。
可见，降温措施推出后，新项目依旧陆续推出，这些项目在降温措施后的销售业绩一直保持稳定，并以较高价格售出。
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2019年的房产市场并不悲观，将保持稳中有升
据《联合早报》11月15日报道，房地产降温措施推出四个月来，本地私宅市场的增长显示放缓迹象。
国家发展部长黄循财在新加坡产业发展商公会（REDAS）59周年晚宴上指出，降温措施7月推出以来，私宅价格的涨势放缓，今年第三季仅上扬0.5％，比前几个季度更低。
同时，土地买卖和整体私宅交易量也都趋缓，有些集体出售项目可能延后执行，价格预期也更实际。
这些事实进一步表明，政府出台降温措施，只是适量遏制涨势和成交量。
正如黄循财部长所言，措施的初衷不是打压房价，而是为了打造一个稳健的楼市，让房价与收入增长保持一致。
我们说2019年的房产市场并不悲观，将保持稳中有升，不是口说无凭的。
第一，我们从新加坡的经济增长预测来分析，因为政府的房价调控措施就是为了实现房价符合经济发展面。
根据金管局与今年9月发布的经济师调查报告，经济师预测新加坡今年全年经济增长为3.2％，明年则预计增长2.7％。
同时财政部长王瑞杰也指出，中美贸易纠纷增添不确定因素，阻碍了商业投资，新加坡也许要重新评估明年的经济增长预测。
第二，从新加坡家庭的收入增长来分析，因为国家发展部长黄循财已指出，调控措施应让房价与收入增长保持一致。
ERA公司分析了新加坡人从2005至2017年家庭月收入的增长状况。
月收入在S$10,000-S$11,999的家庭从2005至2017年增加了137%，达101,902；相应地，月收入在S$12,000-S$13,999的家庭从2005至2017年增加了189%，达79,974；月收入在S$14,000-S$17,499的家庭增加了302%，达107,062；月收入在S$17,500-S$19,999的家庭增加了416%，达52,886；月收入在S$20,000或以上的家庭增加了477%，达171,557。
由此可见，新加坡人在过去的12年间，收入增长明显，且高收入人群明显提高，他们的购房能力也明显提高。
月收入超过S$10,000的家庭原则上均有足够的能力购买私人房产，不断增加的家庭必然增加对公寓的需求。
第三，从集体出售的数据来分析。
从2016年底开始，集体出售热就开始延烧。据ERA数据分析，直到今年6月份，至少有180亿元的私宅项目得以成功出售，平均每户的补偿金达到将近S$300万新元。总户数达6,229。
按每户平均3.3人计算，潜在买家将是20,556，他们每人将有将近S$100万新币的资金用于购买新私宅或其它房产。而计划推出的新单元数也只有20,191。
综上所述，明年的经济增长预计达2.7%，而新加坡的家庭收入持续上升，加上集体出售所呈现的6,000多户家庭所形成的购买空间，促使明年的房价并不悲观，应是稳中有升。
据摩根士丹利报告，新加坡的经济发展态势和国人收入的增加，将抵消降温措施和利率上扬对楼市的影响，降温措施只会缓和私宅价格的涨势，并预计到明年底房价还会上扬高达10％。
当然，明年也将面对各种可能出现的不利因素，如可预期的利率上涨，中美贸易摩擦的长期和不确定性，世界局势的可能不稳定性等，均可能影响房价的走势。
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新加坡房产市场是全球避险投资目的地
新加坡政治稳定、货币政策稳健。新加坡金融管理局不通过过度印钞，而是通过吸引投资，将新元与一篮子货币挂钩等来控制新元，长期以来，新元一直表现强劲。
英国脱欧公投给全球市场带来了一波不确定性，伦敦房产似乎失去其避险地位，而新加坡起到一定的替代作用。
从更基本的层面来看，土地稀缺、人口增长和国内生产总值（GDP）的需求，支持了对新加坡房产的持续需求。
去年，房地产市场发生了戏剧性的转变——非新加坡永久居民的购买量增长了44.8％，而新加坡公民在第9,10和11区的购买量增长了68.1％。
核心中心区域（CCR）公寓，包括高端住房，例如第9,10和11区等地区的私人住宅以及拥有永久产权或999年租赁权的房产，除了资本升值之外，可以恰当地将其视为对抗通货膨胀的良好资产。
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长远看来，新加坡的房价将平稳增长
如果从5年、10年或20年后的房价来看，我们认为新加坡的房价必将平稳增长。
这可以从过去20年的房价走势可见一斑。
据Proquest.sg的数据分析，20年前的1998年11月，新加坡私宅的平均交易价只有每平方尺S$443，5年后的2003年11月，平均交易价上升到每平方尺S$517；10年后的2008年11月，平均交易价上升到每平方尺S$737；15年后的2013年11月，平均交易价上升到每平方尺S$1200；20年后的2018年11月，平均交易价上升到每平方尺S$1508。
同样地，SRX房产指数也说明了这一点。1998年10月的SRX指数为60.3，5、10、15和20年后的指数分别为65.4、107.2、177.5和188.9。
展望未来，新加坡的房产价格应是稳步增长的，这是基于新加坡稳健的经济增长预期、居民收入的不断增加、稳定社会环境以及新加坡人口的稳健增长等。
另外，新加坡还拥有许多软实力，是许多其它国家无法比拟的。
如新加坡是亚洲主要城市中最宜居的城市之一，拥有高质量的教育体系，泰晤士高等教育2018发布了亚洲大学排名，新加坡南洋理工大学和国立大学排名第一和第二。
瑞士洛桑管理学院（IMD）的世界竞争力中心发布的“2018年IMD世界人才排名”（2018 IMD World Talent Ranking）中，新加坡排名亚洲第一。
世界银行发布的2018《全球经商环境报告》中，新加坡连续八年稳坐榜首。在瑞银集团（UBS）公布的最新一期“全球房产泡沫指数”中，评分最低的三个城市分别是芝加哥、米兰和新加坡。
所有的这些成绩构成新加坡独特的软实力风景线，让投资者充满信心，自然进一步推动新加坡房产的更健康发展。
据摩根士丹利报告，根据新加坡经济发展态势和国人收入的增加，预计到了2030年可能翻倍。
据今日报报道，DBS的报告通过分析未来12年新加坡的稳步经济增长和人口增长趋势，也认为新加坡的私宅房产价格到2030年将达到平均每平方尺新币S$2,900元，几乎是目前平均价为新币S$1,500元的两倍。
小结
新加坡房地产向来是较稳健、可靠的投资渠道。而选择恰当的投资时期对房产业而言是至关重要的。
这里，我们分析了新加坡私宅的成交历史及降温措施对房价的影响，认为大多数情况下，政府的降温措施只是减缓房价的上升势头，并未显著让房价下降，房产泡沫和萎靡的房市不是政府愿意看到的。
根据对新加坡2019年经济增长预测、家庭收入增加、人口增长分析、集体出售受益家庭的购买力等的分析，认为2019年的房市并不悲观，而是稳健增长的。
长远来看，新加坡的房产市场是稳定健康的，到了2030年，房价翻番不是没有道理的。
而最新一轮的降温措施必然让房价处于增长较缓慢的拐点，而这个拐点，也许正是购买进行时。
要知道等待不会有酬劳，但等待可能错失良机。
文中提及的几栋热销新公寓，如Park Colonial（英雅苑）、Stirling Residences（尚景苑）、Riverfront Residences和Whistler Grand（御峰）等均是不错的选择。
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