前段各大自媒体纷纷刷屏一则新闻，11月6日林郑月娥公布了16项下一阶段将展开的普吉惠民及便利香港专业界别到大湾区发展的政策措施。
其中我最关注的有两条，第一条是：香港人在大湾区内地九市买楼豁免居住年限证明。第二条是：在粤工作的港澳居民子女与内地居民子女同等享受教育。
深圳非户籍人口买房都需要5年社保，而香港人买房却直接无社保年限设置，而且买房还能让孩子在深圳上学。
政策一出，深圳人直呼：我太难了！
过去香港人想在内地买房，需要有居住年限证明，香港居民需要在境内工作、学习时间超过一年，方可购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。
根据2018年颁布的《港澳台居民居住证申领发放办法》，港澳居民前往内地工作满半年就可以申请领取居住证，而凭借着居住证才可以缴存提取和使用住房公积金。
而现在取消居住年限证明，也就是说只要香港人有钱有意向，就可以在粤港澳大湾区的九个城市中买房，何况香港房价和粤港澳大湾区的九个城市存在明显价差。
大湾区九市房价
虽然政策中是说粤港澳大湾区九市，但不可否认的是大湾区现在最有价值的绝对是深圳，离香港最近的也是深圳，港人中比较有钱有实力的，买房首选的肯定是深圳。
以前我们常说的投资方法论，港人肯定比我们还懂。因为深圳人都还没炒房的时候，香港人就已经开始炒房了。
所以这项政策影响最大的首先会是深圳，目前深圳的房价只是香港的一半，从两岸的价差来看，肯定会吸引一批港人过来置业。
有些自媒体认为在此之前，港人到内地买房就非常宽松，说是有年限证明，实际形同虚构。如果港人要买房，也早买了，不会赶在这个政策出台后才去买，但哪怕新增的752万房票（香港人口752万）中只有非常小的比例会来深圳购买，哪怕5%甚至1%，对深圳同样有影响。
为什么？
因为深圳缺地，尤其缺住宅用地，在供给端，深圳土地长期供应不足，而在城市更新上，又面临着周期长的困境，供需一直处于失衡的状态。
截止到2018年6月，深圳产权登记的商品住宅共170万套。而这170万套商品房住宅对标的是2200万人的需求。
深圳长周期的供需不平衡是房价上涨的主要动力，而放开港人购房的年限限制，无形中增加了更多购房需求，在激增的需求和紧缺的供应之间，深圳房价又有源源不断的上涨动力了。
而就在818深圳喜提中央大礼包，迎来先行示范区的超级利好下，当月港澳台客户在深置业就成交上百套，环比增长超过三成。
由此可见，港人是有意向且有资金实力来深圳置业的，毕竟相比香港高达10万/㎡的均价，深圳5万/㎡的房价依旧有很大的价格优势。
与此同时，相比深圳，香港的工资水平也要高出不少，据非官方数据统计，香港普通人的月平均收入在1.5万元左右，2018年香港的人均收入为27万。
而深圳2019年的平均工资为10276元，2018年深圳人均可支配收入为5.7万人。可见，同样一套60平米的房子，香港的购房难度明显要难于深圳。
所以有价差、有钱，哪怕750万的香港人中意向到深圳买房的非常少，对本就供需失衡的深圳而言，房价也有持续昂扬的势头。
第二条我重点关注的是：在粤工作的港澳居民子女与内地居民子女同等享受教育。通俗理解就是只要香港人在深圳买了房，他们的子女就可以在深圳读书。
我们知道深圳的学位资源一直非常紧缺，入学都是靠积分入学的，而港人在深圳买房，他们是否也要按照类别和居住年限进行积分？这一点在政策中没有深入解释，我们姑且认定也要共同参与积分吧。
但深圳只有买房有深户才能排在第一类别，并且还有居住年限积分的要求。而香港人只要买房就能积分入学，条件相当宽松。
根据教育部测算，预计到2020年，深圳小一的学位缺口将达到4.95万个，而目前深圳土地又紧缺，学校已经面临“扩无所扩”的局面了，在此基础上，深圳的学位资源紧缺将越发严峻，而名校学区房的价格肯定也会继续攀升。
当然，很多人认为香港的教育比深圳好很多，不见得香港人会愿意把小孩送到深圳来读书，但实际上香港虽然是摇号入学，很多学校官立小学直接自行分配学位统一派位，申请了就可以上学，但这些学校往往正经香港人都不肯去上的，类似我们眼里的“农民工子弟学校”，而想要去上最好的学校，往往从幼儿园开始就要交几百万的建校费。
而且光交钱还不够，从幼儿园开始，为了帮助3岁小孩面试到理想的幼儿园，外面有很很多收费补习，费用非常昂贵，而且3岁小孩面试如果不能说出一口流利英语，往往就会被淘汰。
香港的教育成本和压力可想而知，而相比下深圳就读名校的成本更低也更注重素质教育，所以不见得香港人会不愿意把小孩送到深圳上学，在此情况下，深圳的学位怕是越发紧张了，而学区房恐怕也更贵了。
我们姑且不说这项政策出台是否是利好，但我们可以肯定几点，一点是深圳的房价有可能因为香港人买房需求的增加而上涨，但就算没有香港的买房需求涌入，深圳凭借自身的产业、人口和规划，房价也能长期看涨。
以上是过去一年里，深圳各区板块的二手房涨幅，优质板块上浮达到10%以上，这充分表明深圳房价具备持续上涨的动力。
香港人在深圳买房零门槛，短期可能会刺激成交量上涨，从而影响房价，长期来看也是推动深圳房价上涨的一小波力量。
而香港人买房能在深圳上学这一点，可能会挤压掉本就紧张的教育资源，名校学区房也很有可能因此会有较大幅度地增长。
如果我们仅仅站在深圳的角度来看，可能只看到催涨房价，但如果站在整个大湾区来看，却是香港宣告融入大陆的开始。
我们常常谈粤港澳大湾区、谈城市群、谈融合，那香港的这些政策就是积极融合的第一步，这一刻可以肯定的是，粤港澳大湾区绝对不是一纸规划而已，深圳作为核心城市，房价将会领先上涨。
最近的消息，深圳二手房已经取消豪宅税，这直接减少了购房成本，对二手房市场而言，会有一个刺激作用，而作为粤港澳大湾区的龙头，深圳的上涨往往会触及周边，临深的东莞、惠州由此也可能进入缓涨的赛道，留给深圳人买房的机会，看来是不多了。