马来西亚碧桂园森林城市
作者 | Morse姐
来源 | 摩斯地产（ID：MorseHouse)
“我有一个梦想，能有一座城市，那里的生活非常安全，没有车辆在地面穿行，建筑外墙都长满植物，到处都是公园，大家在那里可以晒太阳、跑步、游泳。”这是遍布碧桂园的“杨主席语录”之一。
疫情前，经常在马来西亚新山自家的高尔夫球场打打球的杨主席，格外喜欢马来西亚。
他的森林城市梦想，也在马来西亚得以去圆梦。
然而，这一场持续近10年的海外实验，如今却陷入了尴尬境地。森林城市购房者的情绪，也随着一点点破碎的梦想而起伏。
疫情以来，森林城市陷入了沉寂。偶尔，业主的投诉以及诸如保安自杀的信息，宣示着存在感。
碧桂园（02007.HK ）的官网上，马来西亚新山森林城市依然在首页占据着重要位置，其最新消息的时间为8月13日，内容是“向当地某学校捐赠了75台联想平板电脑”。
没有中国客人的探访，也就意味着难以有像样的销售。碧桂园半年报公布前夕，继续留在碧桂园森林城市的员工，期待着公司业绩能够好起来的同时，也忐忑等待着可能的人员调整。
8月24日，碧桂园发布了半年报：碧桂园实现总收入约2349.3亿元，同比增长27%；净利润约224.2亿元，同比微增长2.3%；核心净利润约152.2亿元，同比微增长4.2%。
去年同期碧桂园营收利润双降，在基数很低的情况下，今年上半年这个利润增长幅度，并不明显。
世界梦的模板
1992年，春风吹来后的中国，一切都欣欣向荣。
时势造人！40岁的杨国强，将销售不畅的顺德碧桂园接盘过来。从建筑商到开发商，杨国强实现了人生的转型。
介入房地产业后，盖房子很行的杨国强大干快上，碧桂园势如破竹迅速成为了房地产知名企业行列。2010年，碧桂园销售达到了329亿元。碧桂园也首次入列福布斯全球上市公司2000强。
到了2011年，杨国强还推进碧桂园的“走出去战略”，并选定了马来西亚作为海外发展的第一站。
2012年9月，在温州没有项目的碧桂园携马来西亚的两个别墅楼盘出现在温州第七届秋季房交会。《我在碧桂园的1000天》一书中透露，这一年杨主席还介入了森林城市项目。
当年12月，碧桂园拿到了在马来西亚的第三个项目——柔佛州新山金海湾项目。彼时正值碧桂园成立20周年和上市5周年。
2013年，金海湾卖了近70亿元人民币，一举成为马来西亚销售业绩最高的开发商。同期碧桂园销售额也首次突破1000亿。2014年，碧桂园马来西亚金海湾和钻石城两个项目销售额为25.76亿元。
金海湾一路高歌的时候，森林城市也即将绽放。这才是承载杨国强梦想的巨无霸项目。
据年报，碧桂园和柔佛州政府分别持有森林城市项目60%、40%的股权。这意味着政策土地由当地政府摆平，碧桂园负责建设营销，一起分大蛋糕，世界梦很美。
杨国强的算盘是，以东南亚为起点，将森林城市在国外复制，期待有一天国内外收入比达到1:1。
碧桂园官方发布的资料显示，森林城市原规划面积20平方公里，计划投资额约6000亿元，预计开发周期长达20年。
为攻克头号任务，杨主席用了三分之一时间在森林城市，还要求总裁花一半时间在这上面，同时调动了负责财务、园林绿化、营销、广告和媒体、战略及国际招商等各管理层全职介入；并发文件要求各职能中心及子公司要全力支持。
舍得孩子才能套着狼，世界级的项目必须一炮而红。杨国强深谙此道。
彼时，碧桂园在央视黄金时段、春晚、里约奥运等等渠道砸了重金，一时之间森林城市几乎无人不晓。这种大规模的营销，也就恒大许教授可以超越杨主席。大规模营销下，森林城市一夜之间仿佛可以朝下一个迪拜看齐。
一番努力之下，森林城市迎来了属于自己的高光时刻。那时候，时任马来西亚总理纳吉布极力支持杨主席。他对森林城市的评价是这样的：柔佛州和森林城市将会成为马来西亚新的经济增长重心。
杨主席也在这样的时光里，悠闲地在新山与马来西亚和柔佛州的重要朋友们打打高尔夫。那样的时光，很美好。现在疫情下，杨主席也只能回忆。
2016年，森林城市高歌凯进，实现了180亿元的销售额。这一年，碧桂园的销售额为3088亿元。
2017年碧桂园的销售额达到了5500亿元，首次上榜世界500强，杨国强也终于圆了自己的世界500强梦想。
2017年3月，柔佛州苏丹率领皇室理事会成员，专程来到位于广东佛山的碧桂园总部，册封杨国强为柔佛州一级拿督勋衔。
这位豪车无数的苏丹在东南亚地区颇为有名，他与马来西亚政坛老将马哈蒂尔的关系也颇为微妙。一位马来西亚前政要曾经在多年前对Morse姐提到可能的隐忧。这些担忧最终都一一应验。
“隐匿”的森林城市
当人们以为世界梦一步一步越来越近的时候，却是森林城市梦魇的开始。
2017年，已经92岁的马来西亚前总理马哈蒂尔在参观了森林城市之后却极为不满地指责，“森林城市”是一个外国人聚集地。
随后的2018年，正在茁壮成长的森林城市迎来了狂风暴雨，这是森林城市的重要转折点。
2018年，93岁的马哈蒂尔成为马来西亚新总理。杨国强屈身前往吉隆坡国会大厦拜会了马哈蒂尔。但无济于事，马哈蒂尔还是在公开场合表示，不允许森林城市对外国人销售，也不会给外国买家发签证。
风雨甚急的时候，Morse姐也来到了森林城市。此时，购买森林城市的中国客户还一茬一茬地前来。
马来西亚碧桂园森林城市沙滩一角
2019年10月—2020年初，该项目传出大规模裁员消息。碧桂园回应称，仅仅是合并马来西亚和新加坡的架构，碧桂园马来西亚总裁付锦岭黯然离场是因为个人原因。
时间来到2020年6月—2021年7月，网络上关于森林城市项目虚假宣传及不兑现承诺的投诉比比皆是。
一位国内购房客户投诉森林城市是五星级的坑。此外，由于该项目住宅楼底层是商铺，因此楼上的住宅业主也只能使用商用电。一些业主自称在购买时并不知情。Morse姐掌握的情况是，马来西亚规定是有底商的大楼住宅按照商业用电。马来西亚每千瓦时家庭用电为0.058美元，商业用电则高达0.096美元。森林城市绝大部分住宅楼均为商业用电。
5月下旬，20多名同样诉求的业主到碧桂园总部申请退房，被告知退房需要承担房款30%的违约金。
森林城市之外，碧桂园在马来西亚的其他项目也情况不佳。知情人士告诉Morse姐，马来西亚5个项目只有吉隆坡一个项目卖得动。
目前，海外项目销售额在整个公司占比下降得厉害，碧桂园海外区域公司也进行了比较大的调整。Morse姐听说，负责碧桂园海外项目的苏柏垣几个月前也离开了马来西亚。
森林城市在碧桂园的存在感，除了遍布网络的投诉之外， 以及碧桂园首页重要位置还有出现外，已慢慢“隐匿”。从2018 年起，其年报就再未单独披露过森林城市。
此前，一位经济界颇有影响的人士曾经说过：在中国特殊的政商环境下成长起来的国内企业，出海很容易出问题，尤其是做房地产项目。
变化的时代，越来越让人难以适应。杨国强的世界梦似乎也被风雨打蔫。
碧桂园前路不明
森林城市的高光和黯然，很大程度上也暗合了碧桂园的高光和必承之重。
2018年，也是地产行业的多事之秋，更是碧桂园的多事之秋。
这一年，关于碧桂园高周转的文件、聊天截图、段子，以及因高周转而导致的工地事故、工程质量问题，在网上广为流传，将碧桂园推上了风口浪尖。
为此，杨国强与属下酒酣时有些崩溃，潸然泪下，嘴里反复念叨着：“我已经财务自由了，我现在做事，真的只是想做点实事，我现在所做的一切是为了社会更美好。”
在面对媒体时，杨国强也问媒体：“碧桂园该不该当老大，你们教我，该怎么办？”
这一年，碧桂园实现营业收入3790.8亿元。
如今，碧桂园走到了时代眷顾的尾巴上。
碧桂园发展历程
碧桂园位列2021世界500强榜单第139位，较2017年首次上榜时已累计前进了328位。
市场发生变化，地产调控加大之下，不少地产企业面临生死劫。海外战略难以实现杨主席的预期下，碧桂园也将在未来继续承压更大压力。
2020年碧桂园因降价导致全年营收利润双降。同时，毛利、毛利率、净利润、在售现金、每股盈利等指标纷纷下滑；权益合同销售额、总资产增速比前几年也明显低了。
三道红线标准看，2020年碧桂园扣除预收账款后资产负债率为80.53%，踩中一条，归入黄档。也就是2万亿元资产中有1.76万亿元是负债。
消息称，2020年房企综合满意度中，碧桂园反而下降，在质量、交付、维修这几项中处于行业短板，“行业10分的平均水平，碧桂园只有4分”。购房者对于房地产公司的投诉，往往又处于弱势。一个官司经年累月的打，购房者伤不起。
进入2021年，碧桂园看似荣光的背后依然有隐忧。刚刚出炉的半年报数据，也在 应证。
截至2021年6月30日，碧桂园实现合同销售金额约3030.9亿元，合同销售面积约3451万平方米，分别同比增长14%和8%。
2021年上半年，碧桂园实现总收入约2349.3亿元，同比增长27%，其中来自房地产开发的收入为2279亿元，同比增长26.6%。
截至2021年6月30日，碧桂园可动用现金余额约1862.38亿元，相比之下有息负债总额高达3242.4亿元。
森林城市前路不明，综合满意度下降之下，快要70岁的杨国强，依然没有停歇下来。他很愿意在自己的老本行建筑这块贡献余热。2021年7月9日，碧桂园创始人、董事局主席杨国强在集团管理会议上强调，“要全力以赴做好机器人建房的试点工程。从明年开始，我们全部用机器人建房子。”
造房子，靠人不行！全部用机器人又行么？
END