赏优质洋房(Good Class Bungalow)，品顶级奢华，最顶级豪宅图鉴赏-吴洲带您走进一个别样的世界

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“我选择我喜欢”，生活方式代表了一种来自于内心的社会认同与处世态度。这之外的感召力和深化度也往往将个人风格加以形象化，正如亚伯拉罕·马斯诺提出的人类价值体系中层次理论的金字塔顶端—新加坡很多低调富豪就以拥有一座高级优质洋房(Good Class Bungalow)作为自我实现的基本象征之一。

历史小贴士：

优质洋房一词来自英文Good Class Bungalow的翻译，而Bungalow一词则是由印度语演变而来，印度语原意为小茅草屋。英国人编的字典解释为：House with only one storey（单层的屋子）；美国人编的字典则解释为：A small house or cottage, usually of one storey（小屋或乡间小屋，通常是单层的）。但在新加坡英语中，这个单词一般指独立式洋楼，用于区别Semi-Detached （半独立式洋楼）和Terrace houses（排屋）。

实际上“优质洋房”一词在1980年后才在新加坡房地产规划蓝图中得到精准定义，在此之前则为一般意义的别墅。早期别墅多为垦殖园里的独立式洋房，后来黑白洋房逐渐兴起。二次世界大战前，Art Deco （艺术装饰风格）引入新加坡，很多优质洋房采用该设计风格，Art Deco是当时的欧美中产阶级追求的一种艺术风格，它的主要特点是感性的自然界的优美线条，称为有机线条，比如花草动物的形体，尤其喜欢采用藤蔓植物的颈条、以及东方文化图案。20世纪50年代以后，新加坡优质洋房洋房发展则加入了后现代、解构等思潮元素。20世纪80年代政府划定优质洋房区之后，优质洋房得到了长足发展。到了2000年后，新加坡优质洋房更是百花齐放。吴洲先生研究发现，近10年以来，新加坡优质洋房的建设和改造更重视绿化以及环保，同时引入更新的思维和技术。

新加坡寸土尺金，且优质洋房区多隐于市，屋主大多低调，不是每个人都可以欣赏到优质洋房的建筑之美。吴洲真心希望这篇文章能够让您有机会一睹这些特色住宅。

优质洋房的概念：

究竟什么是“优质洋房”？根据市区重建局（Urban Redevelopment Authority，URA）的严格定义，优质洋房必须是只有两层楼高的独立洋房，占地至少为1400平方米（约合15070平方英尺），并坐落在指定的优质洋房区，建筑物覆盖率不得超过占地面积的35％。

新加坡目前有39个优质洋房区，它们分别坐落于第10、11、20、21和23邮区，比如：贝蒙园（Belmont Park）、武吉东卡（Bukit Tunggal）、瑞士俱乐部路（Swiss Club Road）、加利谷山（Caldecott Hill）、阿尔柏王园（King Albert Park）、明才园（Binjai Park）等等。目前全新加坡约有2800至2900栋优质洋房，它们十分稀有、单位总价也相对较高。

优质洋房的价格走向：

截至2017年9月，优质洋房的平均售价为1303元/平方英尺，较去年下跌3.6%，对比起2014年最高点的1428元相差125元。吴洲先生研究高端房地产市场后发现，尽管每平方英尺售价下跌，但优质洋房的平均售价仍维持在2200万元左右。

因为每栋优质洋房都独一无二，所以市场对优质洋房的兴趣一直存在，特别是想拥有豪宅的高净值人士。由于去年市场的疲软，屋主对售价的期待降低，买家与卖家之间的价差正在缩小，吴洲先生相信，准备购屋者将看准时机出手。

优质洋房具备的投资特点：

1）在房地产市场中的稳定性

分析市场历史得出结论，新加坡有地住宅作为自住用途较多，作为“买卖”目的相对较少，这意味着优质洋房市场较不会出现价格大幅波动。况且，有地住宅受到外国人拥有权限制：2012年新加坡政府调整政策，即只允许新加坡公民购买优质洋房区的有地住宅，或曾经对新加坡经济建设有过重大贡献的非新加坡公民。这项措施调整对优质洋房带来重要影响，使它成为外国投资者无法涉足的投资类别。

此外，优质洋房属于高端房地产项目，房屋拥有者的经济实力以及持守能力都非常强劲，从而使得优质洋房交易较不容易受到市场价格波动影响。优质洋房数量有限，在市场上供应不多，使其长期处于供不应求的情况下，因此优质洋房的价格在疲弱楼市中始终维持稳定性和韧性。

鉴于上述特点，优质洋房经常被视为是少投机性、更具韧性，属于长期投资项目。

吴洲先生分析显示：在2008／2009年全球金融风暴时期，优质洋房平均成交价在2009年仍同比增加3％至841元/平方尺，同时期的私宅价格却是大跌25％。在2010年时和2011年时，优质洋房平均价也分别飙升31％和17％，达到1098～1285元/平方尺。

从2011年2017年9月，优质洋房过去六年的价格相对保持稳定。大多数优质洋房平均成交价在1285～1393元/平方尺之间。而非有地豪宅，受到疲弱经济、油价大跌、以及额外买方印花税和总偿债率框架等多方面因素影响，过去三四年下跌20％至25％。这说明优质洋房作为低风险和稳定的投资产品，具有一定的吸引力。

2）投资优质洋房收益良好

在金融市场，投资者可因看好某些资产上涨而买入股票、大宗商品或货币。在新加坡房地产领域中，优质洋房是否可视为理想的“买入”投资呢？

过去十年数据牢固的支持这一论点：从2005年至2016年，优质洋房平均价从383元/平方尺上升至1328元/平方尺，相当于11年来涨250％。相比之下，同期私宅价格指数只是上升62％。数据清楚的显示优质洋房过去10年表现十分抢眼，为业主和投资者中带来良好收益。

3）储备财富与恩泽后代

由于优质洋房非常珍贵且数量有限，所以并不是每个富裕人士或高净值人士都有机会买到优质洋房。因此优质洋房可说是已购人士的独有土地储备。在过去六年，优质洋房交易量相对地低，每年只有27宗至54宗优质洋房转手，占优质洋房总数量约1％至2％。相比之下，同时期二手私宅市场每年有8000至1万7700宗交易，占私宅总数量的2％至6％。这些数据说明优质洋房极少转手。拥有优质洋房的业主一般会继续持有这物业，把它作为家族后代的储备财富之一。

除非新加坡政府在这39个优质洋房区的基础上增加其他区域，否则优质洋房的供应仍会非常有限。而且想要加入这个“优质洋房拥有者club”以巩固他们的财富地位的新移民人数也在逐年增加。心动不如行动，该出手时就出手，尊贵的您要趁早行动哦！

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关于作者：吴洲

关于吴洲 ,任职于新加坡最大的国际性产业集团ERA担任高级营销总监，金牌房产经纪人（新加坡IEA房地产经纪协会2013/2014 年度金奖得主），他从业7年，秉承专业诚信，事无巨细的工匠精神从业理念，迄今为止，成交完的产业总市值以数亿新币计算，服务过数百位中高端客户投资新加坡产业，并获得客户满意好评，服务过的客户群体有新移民，企业家，艺人，教授学者和房地产开发商等，常年专业提供【新加坡任何公寓楼盘和商业地产以及地皮的买卖投资服务，买私宅无任何经纪费用】，如果您有任何新加坡产业需求，欢迎买家/卖家联系我们，常年买卖各类产业，我办事，您绝对放心。

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