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财熵 | 阿里巴巴,隐藏的杭州“地王”?

导读:坊间一直流传:阿里巴巴是杭州真正的“地王”。随着阿里近年来越来越热衷于囤地兴建总部、产业园区,这个传言的真实性也越发惹人关注。财熵梳理后发现,保守估计,阿里在杭州自持物业的占地面积共约312万平方米,媲美同是杭州本土发家的老牌房企滨江集团,后者已在地产圈浸淫近30年。盖总部大楼一般造价高昂,动辄高达十几亿元,划算吗?相关地产分析师给出了“肯定”的判断。另外,财熵发现,阿里公开拿地的方式较为隐蔽。业内人士透露,不排除是为了“出表”。

作者|林乐诗

2019年9月10日,是阿里巴巴(NYSE:BABA, 09988.HK)集团20周岁生日,也是创始人马云55周岁生日。当日,阿里在杭州奥体中心主体育场举办20周年年会,场外的闻涛路一度大堵车。

这个8万人会场的焦点,集中在了马云身上。这一天,他正式将阿里巴巴董事长的“接力棒”,交到了张勇手上。庆典节目单本来并没有安排马云的节目,但他最后还是慷慨激昂地高歌了一首《怒放的生命》。

阿里巴巴20周年年会现场,图源网络

彼时,20岁的阿里巴巴已经是一个在纽交所上市5年,并筹备在香港二次上市、坐拥10万员工的超级巨头。马云卸任前给阿里的生日“礼物”是:一个全球总部——2019年6月27日,阿里全球总部项目正式动工。这是一个自持物业,阿里预计斥资67亿元,位置定于杭州余杭区永福社区,距离阿里西溪园区仅隔着一条文一西路。

文一西路见证了阿里过去20年的激进扩张。沿着这条路往东一直走,就能到达阿里的诞生地,马云等“十八罗汉”早期奋战的“神奇小区”——湖畔花园。

2021年5月底,阿里巴巴全球总部顺利封顶。与此同时,这两年,阿里系越来越多总部、产业园涌现,包括同样已封顶但尚未竣工的菜鸟全球总部;从拿地到开发拖了13个月,如今终于“动工”的蚂蚁集团总部;还有即将建成的菜鸟云谷园、浙江云计算数据中心、钉钉总部、阿里达摩院总部等。

这些总部或产业园的所在地块,都是由阿里巴巴近年来以低调的方式在公开市场买下的,选址都定在阿里“大本营”杭州。

坊间一直流传:阿里巴巴是杭州最大的“地主”。随着阿里越来越热衷于囤地兴建总部,这个传言的真实性也越发惹人关注。

阿里的杭州置业版图

阿里巴巴究竟有多少自持土地?

据财熵不完全统计,截至2022年2月,阿里通过公开或非公开等方式,在杭州已拿下约23宗地块。其中,余杭区12宗,西湖区6宗,滨江区3宗,上城区和钱塘区各1宗,保守估计总占地面积共约312万平方米、建筑面积700万平方米

这里,已将阿里巴巴非公开竞拍的地块之江实验区的面积排除在外,若加上,土地面积合计约353万平方米,建筑面积为761万平方米。

数据和资料来自天眼查、网页,财熵整理

这是什么概念?拿杭州两家本土老牌房企——滨江集团(02244.HK)和中国绿城(03900.HK)的数据进行对比:

被公认为“杭州地产一哥”的滨江集团,截至2021年6月30日,在杭州的土储面积为333万平方米,总建筑面积达到802.56万平方米,略高于阿里的自持物业占地面积。但滨江集团相当一部分土储面积和建筑面积,包含了不该算入的非权益部分,所以数据可能被高估。

而早年间风光无限、一度身处房企第一梯队的绿城,财报并无公布杭州的土储面积,但从建筑面积推测,其在杭州的布局力度应该比滨江集团更小。

照这样推理,尽管阿里巴巴是否“杭州地王”仍留有悬念,但称其为杭州的“大地主”一点也不为过。

事实上,阿里巴巴的地产版图,大约是在2009年,即集团发展的“第二个十年”才开始扩张的。

马云说,自己是“百分百的杭州制造”——“在杭州出生,杭州上学,杭州创业,一直都是杭州户口,一切粮油关系全在杭州。”2009年之前,阿里巴巴的办公地主要在杭州城西。在马云创业初期,杭州城西的湖畔花园附近还是一片农田,马云后来回忆,“那里只有一班公交,下了公交车还要再坐一段小三轮车”。

随着阿里巴巴员工的增多,公司的办公地点从最初的湖畔花园,到后来的西湖国际、华星大厦,但始终离不开杭州城西的圈子。而且,除了湖畔花园是马云名下的物业,其他的办公楼都是租来的。

阿里巴巴创立初期,马云在湖畔花园16幢1单元202室,图源网络

当然,创业初期的马云,也曾幻想过在上海CBD拥有一套漂亮的总部。他曾在淮海路租了一个很大的办公室,结果一年时间里没招到几个人,原因是当时很多上海人根本没有听过阿里巴巴。马云这才决定从上海撤离。

后来他还考虑过将总部定在北京,最后觉得还是回杭州好:“假如在北京或是上海,我们就是500个孩子中的一个,不大能受到‘照顾’,但是在杭州,我们是‘唯一’的孩子,可以受到更多的重视。”

这位“杭铁头”,一回到家乡,似乎就变成了一个离不开家的孩子。阿里巴巴集团多个BU的总部和产业园,之后陆续都定在了杭州,从城西扩张到滨江,再将大本营迁回到城西。2009年,阿里B2B事业群员工从杭州城西的创业大厦搬出,入驻滨江园区。也是从这里开始,阿里系开启了买地建总部的时代。

阿里巴巴旗下的很多宗地块,都是以底价拿到的。有时候,由于地块几乎是对阿里“定向出让”,例如蚂蚁集团总部二期所在地块项目的准入类别是“集团总部”,挂牌交易后年度税收不得少于40亿元,如此高的门槛就将其他对手挡在门外,蚂蚁集团得以毫无悬念地拿下。

2013年后,阿里巴巴集团、淘宝、天猫、阿里云等事业群6000多名员工,从滨江迁徙到了余杭的西溪园区,上演了一场“猛龙过江”。

在之后几年,阿里巴巴旗下的蚂蚁金服、阿里云、菜鸟、达摩院、钉钉都相继“分家”,各自拿地建总部:阿里云搬进云栖小镇的飞天园区;菜鸟住进了文一西路西溪首座;钉钉则在绿城未来驻扎,他们与西溪园区相隔不过数公里,彼此呼应,又相互独立。

隐秘的拿地方式

财熵发现,阿里系在公开市场上拿地有两种方式:一种是用集团的名义参与土地招标拍卖,例如2021年8月蚂蚁科技集团竞得西湖区杭政储24号;而另外一种,亦是更常见的方式是,在香港注册一家离岸公司,用该离岸公司的控股子公司的名义参加土地竞拍。

这种方式较为隐秘,但并非无迹可寻,阿里系多个参与拿地的公司,都以“传XX”命名。如,蚂蚁总部(支付宝Z空间)为“杭州传富网络科技有限公司”,阿里云总部为“杭州传裕云鸿科技有限公司”,阿里巴巴全球总部为“传里科技(杭州)有限公司”,阿里达摩院为“传嘉科技(杭州)有限公司”,等等。

据企查查穿透后发现,这些参与拿地的公司,大多数都被在香港注册的离岸母公司控股。以“杭州传富网络科技有限公司”为例(下称杭州传富),其实控人是一家名为“西湖浙大科技园控股”的香港离岸公司。

而杭州传富的两个高管,范佳和冯云乐,都拥有阿里背景——前者是阿里巴巴不动产管理负责人,也是上海传富网络科技有限公司、传富(广州)信息科技有限公司、传富置业(上海)有限公司等多家“传XX”系列公司的法人代表,极有可能是阿里专门协助拿地事宜的人员;后者则是阿里系旗下多家公司的监事。

图源天眼查

财熵就这个现象咨询了两位地产界专业人士。

易居研究院研究总监严跃进认为:“类似操作多半从避税的角度进行。”简单来说,如果集团预计到未来将转卖股权,拿地之前建立离岸企业去参与拿地是最好的方式,这样可以在出售地块时节省部分资本利得税。

对于阿里巴巴来说,买下的大量地块虽然大部分用作建总部、建产业园,但之后等商办市场好转的时候,会不会进行一波高位套现,仍是未知数。不过,严跃进认为这类项目出售的可能不大,而且,“如今的商办市场其实还是比较萧条的,目前有隐隐约约的复苏,但绝对还难以成气候。只有住宅市场恢复了,类似市场才有可能恢复。”

而就职于行业前十某房企的一位分析人士则指出,利用离岸全资子公司拿地,“不排除是为了出表”。这可能出于两个考虑:首先,拿地和开发对于集团来说是一笔不小的支出,而持有物业每年必然会涉及到折旧,这令集团利润受到一定程度上的挤压;其次,阿里巴巴作为一家互联网企业,如果频频高调地出现在公开土地市场竞拍,也容易落人口舌。

财报显示,截至2021年3月31日财年,阿里巴巴在全球的办公楼、物流仓库、零售空间、数据中心和其他设施总建筑面积约为1510万平方米。财报并未进一步说明具体地区的自持物业建筑面积分布,因此财熵也没法查明,这个数字是否低估了所持物业的实际面积。

但不可忽视的是,近两年,不仅在杭州内部,阿里巴巴在全国其他地方的拿地动作,也变得频繁了。例如,2019年开年的短短90天内,阿里豪掷217亿拿地,用作开发阿里的三大“总部”。这里,除了上述提到选址在杭州的阿里全球总部,还有阿里北京总部园区和定于南京的阿里江苏总部。

在华南地区,阿里巴巴首先在广东东莞设立了菜鸟网络公司华南总部,2020年又在东莞追加了160亿元的建设资金。这就是如今的阿里云华南区总部;另外,阿里还计划在广州琶洲打造华南运营中心。这将是一座高达207米的地标式建筑,总投资额超17亿元。

阿里巴巴在全国范围内的拿地方式,依然是通过分布在全国各地的“传”字系列公司参与竞拍,例如传富置业(上海)有限公司、传富置业(成都)有限公司等。

值得一提的是,阿里巴巴也加大了对海外物业的押注。2020年5月,阿里以约16.8亿新元(折合人民币84亿元)的价格,收购了新加坡一座写字楼50%的股权。据悉这是阿里海外投资最大手笔的交易,也被很多人视为阿里开启海外置业的首站。

高价建总部是否划算?

财熵通过2018-2021年阿里巴巴财报中“投资性现金流”一项得知,这几年集团购置土地、物业、设备等产生的现金流出呈现明显的增长态势。尽管2020年数值录得下跌,但其分项“与企业园区有关的土地使用权及在建工程”的现金流出,依然录得增长,说明购置物业的步伐并未因疫情而放缓。

图表财熵自制

阿里巴巴积极拿地兴建总部的原因是多方面的。一般说来,企业买地建楼和业务扩张的步伐是一致的。财熵发现,2014-2020年,阿里的员工队伍每年以双位数的增长率高速壮大,截至2021年9月30日,员工数量达到25万人。就算保守地以每人约5㎡的办公空间计算,阿里最少也要提供125万㎡的办公场地。

图表财熵自制

最近10年,科技类和互联网行业迅速发展,公司规模的壮大让巨头们对办公场所有了更大的需求。公众号“地产与科技”梳理749家A股科技类上市公司近10年来投资性房地产发现,涉足投资性房地产的公司数量从2010年的102家,增加到 2019年的316家。也就是说,有超过40%的科技类上市公司涉足房地产投资。

很多互联网公司密集驻扎在同一个产业园区,形成人才和技术上的集聚效应。还是以杭州余杭区为例,阿里巴巴在未来科技城已经拔得头筹;在正在施工的钉钉全球总部的西面,就坐落了VIVO全球AI研发中心;北面不远处是7个月前拿地的字节跳动,预计将建成杭州研发中心;而再往北面,则是OPPO全球移动终端开发总部。

严跃进也认为,地价升值可能是互联网巨头囤地的一个主因:“物业容易增值,且物业后续也可以对外出租或转让,这些都使得阿里在土地项目投资方面力度大。”

还是以阿里重仓的未来科技城为例。2015年传益(杭州)科技有限公司以5983万的底价,拍下未来科技城125号地块,计划打造西溪园区三期,占地面积13.2918公顷,平均下来每平方的成本价不过443元。

这已经远低于当时的商业地产均价——当时西溪园区内的欧美金融城开盘没多久,均价约为11000元/㎡。在7年后的今天,安居客显示,欧美金融城的二手价达到48702元/㎡,地价翻了四倍多。

阿里巴巴拿地建总部、工业园区等在财务上还带来其他显性的积极影响。由于这类行为会在税收、科技力量、产业链条资源等方面优化区域商业生态,很多政府都会表示欢迎,并实施税负上的优惠。“办公物业等投资,可以有各类减税和抵税效应,这些都使得阿里巴巴拿地方面积极性较大。”严跃进说。

国外诸如谷歌(NASDAQ: GOOGL)、亚马逊(NASDAQ: AMZN)等公司也大肆修建豪华总部:乔布斯在世时就开始规划,历时7年、造价高达50亿美元的苹果新总部,2017年建成,主体建筑酷似飞船;亚马逊位于西雅图第七大道的新总部,主体由三个巨大的玻璃半球组成,外围还环绕着3栋高楼,于2018年投入使用。

对此,有华尔街分析师认为,财大气粗的互联网巨头用一种防御的姿态到处买地,以保证自己日后在纽约、硅谷等地扩张时有足够的空间,尽管自己目前并不需要这些地。

这一点,我们也可以作为参考——从阿里巴巴拿地的位置、项目规划中,大概可以来窥探出集团往这个地域深耕、扩张的意向程度,以及集团对旗下某个事业部战略布局的重视程度。

例如,近年来云计算业务是阿里巴巴重点发展的战略方向,并承载了阿里成为“102岁企业”的愿景,所以不难发现,近年来阿里加大了对云计算数据中心的项目布局。例如在杭州,就有三个云计算数据中心。

又例如,阿里巴巴2021年5月竞得杭州市上城区吴山广场地下空间一期项目,据“住在杭州网”介绍,这里将建设阿里新零售示范区,形成集新型商业、文化景观、交通枢纽于一体的超大型商业综合体。这个地块也足以窥见阿里对线下新零售布局的野心。

云计算是阿里巴巴成为“长寿企业”的一个战略方向,图源阿里巴巴2021财年财报

然而,一个问题是,不同于房地产开发——在投入周期过后能收回实质性的利润,互联网公司的总部大楼一般造价高昂,经常高达十几亿,这在短期内会对集团形成流动性压力吗?

对此,严跃进的判断是:“拿地频繁对此类企业来说压力不大”。阿里巴巴的财报显示,近年来租赁成本显著上升,截至2021年3月31日当期,经营性租赁成本达到68.12亿。显然,随着租金逐年上涨,租赁办公楼也不见得比购买更划算。

互联网公司对于如何合理利用土地自有一套方法。财熵发现,很多互联网企业的新办公楼“商场化”的趋势越发明显,周边通常会有购物广场、生活配套、体育健身甚至纪念品商店等。例如,阿里巴巴西溪园区的三期就是一个商住用用地,其住宅部分(乐淘城)是给阿里员工的配套公寓,而商业部分则由天猫茂、猫街、未来酒店组成,属于阿里包括周边的商业配套。

往往,随着总部大楼周边配套的完善,吸引更多人口流入,就会反过来令该地块进一步升值。