境外资本已开始追逐国内优质资产了。
中房报记者 苗野丨北京报道
新加坡资本猎手GIC又出手了。
12月中旬，融创中国官微发布消息称与新加坡政府投资公司（简称“GIC”）签订投资协议，双方共同成立总规模为70亿元人民币的房地产投资平台。融创与GIC分别持有合资平台51%和49%股权，主要专注于投资中国一二线核心城市高端住宅项目。
GIC一向善于跟中国房企打道，是最早进入中国房地产市场的海外基金之一。在它的“朋友圈”里，不乏万科、旭辉、金茂、龙湖等房企身影。
这次，它的“朋友圈”又多了融创。
对于融创中国此次选择，其内部人士回应称“只是一个正常投资平台，暂无其他计划”。但在接受中国房地产报记者采访的多位业内人士看来，这是融创中国调整杠杆的一种方式。
“‘三道红线’新规让境外基金看到了机会，在境内外利差和收益率双重推动下，会有越来越多境外资金涌入中国。房地产作为一种有效抗通胀避险资产，必然会吸引更多投资者进行配置和增持。除了GIC外，2020年三季度黑石、领盛投资、普洛斯以及基汇资本纷纷出手在上海再添新项目。”仲量联行中国区投资研究董事周瑛说。
境外资本已开始追逐国内优质资产了。
10年征程下的新调整
融创中国董事局主席孙宏斌对于融资一直有自己的看法。
他曾提到：“在经济下行压力大的时候，有很多并购机会。谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱、可以穿越周期的钱，就有很大的优势。如果有这个机会不去做，反而减杠杆，那是不对的。”
正是杠杆助推了融创中国这10年发展。
71亿元销售额、排名30位以后、区域房企标签，这是2010年融创中国首登资本市场时的样子。10年后，孙宏斌把融创中国带到了行业前四，总资产逼近万亿元，销售额增长77倍超过5000亿元，市值从104亿港元扩大至1571亿港元，增长14倍。
孙宏斌用“特别满意”一词来评价融创中国10年来表现：一边攻城略地，一边大举收购，融创中国这10年来收获了更多增长，但伴随而来的也是负债规模的攀升。
高达8600亿元负债、149%净负债率，是横亘在融创眼前最大挑战。
过高杠杆使得融创被划入“红档”房企。据其2020年中报，融创踩中“三条红线”，即剔除预收款后的资产负债率为 82%，净负债率为 149%，现金短债比为0.47倍，皆超过了警戒线。
今年是融创上市第10个年头，也是其高速换挡第一年，或许意识到了负债危险，在今年融创半年报中，降杠杆、降融资成本、严格控制拿地都成了关键词。
“别乱借钱，借很多钱的话，股价发生变化的话，风险太大了。”孙宏斌口风变了，融创也在不同场合表示要降低债务水平，希望在今年年底争取负债率下降到120%，明年控制到100%以下。
面对降负债需求，融创也改变了找钱方式。
从配股开始，到提前偿还融资成本高的信托借款，同时回购并注销部分美元票据，再到这次与GIC牵手，也能看到融创在降负债上的努力。
另外，曾经扬言不会将融创旗下物业服务分拆上市如今也“食言”了，11月19日融创服务正式登陆香港主板。
“从融创分拆融创服务理由来看，最主要原因还是让融创服务成为独立融资平台，帮助其解决目前资金问题。配售新股、出售高负债标的、加速分拆资产上市这一系列动作，都是融创中国在面对融资新规对房企有息负债‘穿透式’监管要求下，‘瘦身增肌’的手段。”业内人士说。
IPG中国区首席经济学家柏文喜也表示，与GIC成立投资平台是为了进行权益性融资降低融创杠杆率，本质是一个私募股权投资基金，融创充当操盘角色，主要用于投资融创自身项目，使负债表外化，GIC也能获得相对安全且比较高收益。
周瑛在接受中国房地产报记者采访时亦认为，于2021年元旦起正式实施房地产“345新规”，给中国开发商再加“限债”一环，从供给端对开发类房企融资做出限制，意味着“杠杆游戏”被终止。无论是像中国金茂、招商蛇口、华侨城等出让项目权益换取现金流，还是像恒大物业、阳光城等引入战投降低负债率，都是一种趋势。
境外投资者兴趣
对于中国房地产市场，GIC并不陌生。今年以来，GIC在中国房地产市场上大动作频出。
1月，GIC与旭辉领寓设立长租公寓投资平台，规模为5.7亿美元，计划未来4年内投资一二线城市的优质长租公寓项目。在2月疫情最严重时，它耗资80亿元买下北京长安街边LG双子座，开出2020年北京大宗房产交易的开门红。同月GIC 又以每股作价28.48港元增持万科105.97万股，总金额约3018.26万港元，增持后最新持股数目约为1.42亿股，最新持股比例为9.01%。9月，房地产行业垂直ERP服务商明源云上市，GIC为其基石投资人之一；11月，华润万象生活冲刺港交所，GIC也是其基石投资人之一；12月21日，万科又获GIC增持55万股，最新持股增至11.01%。
第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想在接受中国房地产报记者采访时表示，即使不考虑2020年疫情对全球经济冲击，境外机构投资者对中国房地产市场也呈现出与日俱增态势。房地产大宗投资市场与宏观资本市场息息相关，其活跃程度与融资环境、楼市表现等多个方面有着紧密联系。自2017年以来实施的一系列房地产调控政策使得开发商及部分资产持有者 “断臂求生”，依靠出售部分资产来改善自身财务状况，这就给予境内外投资者更多收购机会，直接或间接地刺激大宗投资市场愈发活跃。
第一太平戴维斯统计数据显示，以北京为例，2017年海外资机构在北京完成的大宗投资项目金额占全部成交金额比重仅为8%，2018年直接飙升至35%；2019年则稳定在29%；2020年前三季度受疫情影响，北京投资市场较往年活跃度有所下降，但外资仍然完成了若干宗重磅交易，年内成交金额占比为32.5%。
GIC首席执行官林昭杰在9月接受采访时曾表示，新冠疫情带来了医疗保健、在线服务等显而易见的投资机会外，基础设施和房地产等行业同样存在大量资本需求。
“考虑到中国成为全世界第一个有效控制疫情且实现经济复苏的国家，预计在未来12-18个月间，境外投资者对国内房地产市场投资仍将保持高度关注态势，且可能会联合当地机构投资者或开发商进行投资。”李想说。
实际上，除GIC以外，美国资本集团也是在中国房地产市场潜行多年的资本大鳄。今年6月7日，旭辉控股以每股6.28港元配售约1.85亿股新股，其中约1.77亿股配售予美国资本集团。不仅如此，美国资本集团还持有世茂、龙湖、长实、ESR等上市企业股份。
黑石也于11月以44亿元收购了富力地产旗下广州国际机场富力综合物流园物业70%股权。富力将所得款项净额用于降低负债。
另外，透过PERE发布的2020年全球私募地产机构百强榜单可以发现，全球最顶尖20家地产PE早已或目前正在进行中国不动产投资。
“这就是中国整体稳杠杆宏观环境，以及‘345新规’推动内地房企去杠杆的进程，给境外投资机构带来的机遇。”周瑛说，国际机构投资者尤其是基金管理人已经用脚投票，他们对资产的选择取决于背后资金的属性，比如机会型基金要求投资回报在10%-12%，核心型基金可能就要求投资回报4%-5%就够了。过去境外机构还是以收购单个项目为主，现在整个房地产投资行业格局重塑，投资者策略也变得更加多元，越来越多企业间兼并收购、合资公司投资以及资产层面交易出现了。
柏文喜认为，境外基金更多是财务性投资，要么“搭车”跟内地头部房企合作，要么直接收购核心城市现金流稳定且有成长性的物业赚取周期性差价，极少数有直接进入开发阶段，现在可能是投资方式发生了转变。总之，中国房地产市场还是孕育着各种机会，只是由以前整个行业普遍性机会转向了结构性机会，投资风险也比过去单边上涨时代提升了。