万事通说

2022最新一轮房产降温措施解读来啦~

大家好，今天的萝卜点评文章，我们来详细解读一下今年九月推出的最新一轮降温措施。

9月29日深夜推出的新一轮房产降温措施，主要针对组屋市场。

新条例如下：

▶想要购买转售组屋的私宅屋主，必须卖掉私宅之后等待15个月，才可以购买转售组屋；

▶组屋贷款比率(LTV) 从85%降低到80%；金融机构的贷款比率保持75%不变。

▶金融机构针对住房类贷款，用于计算总偿债率(TDSR)和每月还贷比率（MSR）的中期利率，从3.5%调高到4%；非住房类贷款，中期利率从4.5%调高到5%。

▶建屋局发放的组屋贷款，将以3%的利率，计算贷款人的借贷额度。

▶55岁以上，从私宅搬迁到四房式或更小转售组屋的私宅屋主，不受15个月等待期的限制。

房产降温措施出台的两大背景

房产市场火爆&银行利率不断攀升

导致这次新措施出台的两个背景，第一个是今年火爆的房产市场。

组屋市场连续出现了百万新币的高价转售组屋现象，私宅市场出现了开盘当天几乎售罄的局面，引发政府关注。

第二个背景，是不断攀升的银行利率。

各大银行最新的房贷利率从两年前的1%上下，普遍攀升到了3%。接下来的利率趋势还会继续上升。

9月降温措施重点之一

降低买家的最高房贷额度

所以大家看到了，9月底的最新降温措施，有两大重点。

第一个重点就是：降低买家的最高房贷额度，避免买家背负的房贷超过负担能力，减少房贷爆雷风险。

怎么降低房贷额度，三管齐下。

1.调高金融机构的中期利率，

2.调高建屋局的组屋贷款计算利率，

3.降低组屋贷款比率（LTV）。

三管齐下，降低楼市买家的最高借贷额度，减少房贷爆雷风险。

这里简略解释一下。

中期利率（medium-term interest rate），是在买家打算买房，跟银行申请贷款时，银行评估买家的最高借贷额度使用的一个利率。

为了确保买家的还贷能力，银行评估使用的中期利率通常高于市场的实际利率，类似于压力测试的工具。

调高了中期利率，对于买家来说，可以从银行拿到的最高贷款额度会降低。

我们举个例子。

买家张先生，看中了两百万的私宅房产，手里有25%的首付，向银行申请75%贷款。私宅类型的房产，75%房贷是张先生能申请的最大额度。

银行根据张先生的收入和房价，使用中期利率4%评估以后，张先生最多只能申请到65%额度的贷款。

张先生决定放弃购买两百万的私宅，改而购买一套一百五十万的私宅。

我们再举个组屋的例子。

买家王先生，打算购买六十万的五房式组屋，向建屋局提交贷款申请。

建屋局根据最新的房产措施，组屋贷款比率（LTV）最高80%，建屋局贷款利率按照3%计算房贷额度，王先生的收入只能申请到70%的组屋贷款。

王先生决定放弃购买六十万的五房式组屋，改而购买了五十万的四房式组屋。

这就是政府推出九月最新降温措施的主要目的之一——降低个人房贷风险。

房产降温措施的第二个重点

15个月的等待期限制

15个月的等待期限制，是这次降温措施的第二个重点。

为什么会出台15个月的等待期，萝卜个人的一点看法：

为了削弱组屋市场和私宅市场的“联动”，保持两个市场的相对独立。

萝卜早期的点评文章，曾经详细介绍过新加坡的“双轨制”房产制度。

新加坡80%的公民居住在组屋里。组屋制度是新加坡住宅制度的基石，“定海神针”。

每年新组屋的定价和供应量都由政府决定，组屋市场的稳定性质压倒一切。关于组屋的房产政策非常的细致严密。组屋市场是个主要由政策调控的房产市场。

居住在公寓里的新加坡公民人口在15%左右，有地私宅人口占5%左右，统称私宅市场。

私宅市场由经济规律调控为主，政策调控为辅助。政府对私宅的干涉比较少。

但现实的情况是，组屋市场和公寓市场有一部分是互相影响的。组屋屋主在满足一系列政策限制后，可以卖了组屋升级公寓。

公寓屋主也可以卖了公寓购买转售组屋。

2021年开始，新加坡的私宅市场持续旺热，私宅房产价格指数连续10季度走高。

今年前三个季度更是跳跃性增长，引发了政府关注。

图表来源来自市区重建局(URA)：

2022第三季度最新私宅房产数据

很多屋主卖了公寓以后，手里握有大笔现金，愿意出极高的溢价，购买地点和设计优越的转售组屋。

直接导致了近期百万售价组屋猛增的现象。

下图是the Peak@ Toh Payoh的一间五房式组屋，今年以128万8千新币的高价成交。

这里再次提醒，容纳80%公民的组屋市场，是新加坡房产制度的“定海神针”。组屋市场的稳定胜过一切。

15个月等待期的限制，主要限制的是私宅屋主。

卖了私宅之后必须等待15个月才能购买转售组屋，可以大幅度削弱组屋和公寓市场的“联动”，避免目前租售旺热的私宅市场的热度传到组屋市场，带动组屋市场房价一路走高，影响组屋市场的稳定。

需要注意的是，政府公布降温措施时强调说：以上一系列新措施，是“暂时性质”的措施。

这意味着政府在近期，随时可能根据房产市场的动向调整。

新加坡房产市场新动向

楼市持续旺热

最新的房产市场什么动向。

楼市持续旺热。

今年新加坡全面开放了边境，吸引大量人才回流。新加坡的就业率已经恢复了疫情前的水平。

本地媒体多次报道了相关新闻。

除了价格指数连续十个季度走高，本地的租金市场今年也出现了跳跃性飙升。

图表来源自市区重建局（URA）

发布的最新房产租金指数

在目前的大环境加持下，经济反弹，人才回流，新加坡旺热的楼市预料还会持续一段时间。

在接下的一段时间里，政府很有可能再度推出降温措施。

但需要注意的事，这次推动本地房价的主力是本地居民。尤其是组屋屋主升级公寓，公寓屋主卖了公寓购买转售组屋，这两大群体。

九月的降温政策，通过调高中期利率、降低组屋贷款比率（LTV）等措施，降低个人借贷的最高额度，主要针对的是前者群体。

15个月等待期，主要针对的是后者群体。

如果还有后续的降温措施，有可能是一系列的微调。

比如说，进一步调整中期利率和各种比率，继续降低买家可以借贷的最高额度。

增加等待期的期限，比如从15个月增加到18个月。

也有可能增加其他的硬性政策限制，进一步削弱组屋市场和公寓市场的联动。在不过多干预公寓市场的同时，确保组屋市场稳定。

今天的文章就写到这里。除了详细解释了九月的房产降温措施，还写了一些作为房产业内人士的个人思考和分析。一家之言，抛砖引玉。

我们下期点评文章见。

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以我十年所得，助您一帆风顺。

新加坡万事通房产专栏作者

彭威 – 您的新加坡房产私人顾问

我来自美丽的江苏。1996年来到新加坡就读于南洋理工大学。毕业后从事数据分析多年。2009年，从事房产经理人。现任新加坡房产中介公司之一的Huttons的市场部董事（CEA 注册号：R042525J）。

从业13年，在小小的新加坡，累计行车可以绕地球六七圈了。每每为客户找到称心如意的房子总是由衷的开心。您的所有房产问题，我都会为您一一解答。以我十年所得，祝您置业顺利，不走弯路。

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