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萝卜点评，新加坡说房事！
大家好，这几天房产业内最大的消息，就是政府突然在星期三（15日）夜里‘突袭’宣布的新一轮房产降温措施了。
政府发布楼市降温措施的前提，是今年新加坡楼市的火爆程度，超出预计。
早在今年4月时，楼市就有了明显的上升预兆，我曾写过一篇评论分析文章，预测今年大概率是个房产牛年。
现在到了年尾来看，果然如此。
下图是最新的私宅价格指数表，表格上每一个点，代表一个季度的数据。价格指数持续上扬，连续6个季度上涨。
新加坡政府始终在密切地关注楼市动向，在2021年即将结束的时候，终于重拳出击，出台了新一轮的降温措施。
我们来看一下政策细节。
这一次的房产降温措施，主要体现在三个部分的政策收缩。
第一部分：
调高额外买家印花税（ABSD）
针对新加坡公民和永久居民买家，个人名下的第一套房产的税率不变。新加坡公民购买第一套住宅，无需缴纳额外买家印花税。永久居民购买第一套住宅，只需缴纳5%的额外买家印花税。
这跟政府一贯鼓励本地家庭购买自住房的政策是一致的，在可以预见的未来，这方面的税率政策不会调整。
针对外国买家，第一套房产税率从20%，上升到30%。针对非个人的公司买家，第一套房产税率从25%，上升到35%。
税率增加幅度还是比较大的，相信是为了遏制热钱涌进来炒房的风气。如果是在本地长期居留，工作或者念书的外国买家，还是取得永久居民身份以后再买房比较划算。
第二部分：
收紧总偿债比率（TDSR）
总偿债比率是什么意思？
比如说，A先生担任公司经理，每个月收入一万新币。
名下的车贷每个月2000新币。
办了一张健身房月卡，使用信用卡付款，每个月还款500新币。
按照最新的总偿债比率（TDSR），他名下每月贷款总额度，不能超过月收入的55%。
也就是5500新币。
他目前的每个月总贷款额度，车贷2000，信用卡500，一共是2500新币。
也就是说，如果A先生现在买房的话，他每个月可以向银行贷款的房贷月供额度，最多是：5500-2500=3000新币
收紧总偿债比率的政策，会影响到所有的房产买家。
出台这个政策的目的，相信是为了‘挤泡沫’。
让居民家庭的总负债率，处于可负担的合理水平，不至于在经济波动时出现危险泡沫。
第三部分：
调低建屋局组屋房贷的贷款和估值比率（LTV）
调低建屋局组屋房贷的贷款和估值比率（LTV），从90%减至85%！这个政策针对组屋部分的房贷。
并且只针对向建屋局（HDB）购买组屋的LTV比率。
LTV比率调整，会影响到组屋买家的贷款顶限，确保买家有稳健的还贷能力。
注意了，向银行等金融机构贷款购买组屋的LTV比率，依然保持在75%不变。
针对这次的房产降温措施， 有一些常见的疑问。
萝卜在这里列举一个最普遍的问题，就是：
联名购房，两个买家不同身份，ABSD怎么算的问题。
官方回答：
如果买方由两人以上组成，且国籍不同，适用的ABSD税率将以较高者为准。
官方举例：
第二次购买房产的新加坡公民，和首次购买房产的永久居民联名置产，适用的ABSD将为17%，而非5%。
这次的房产降温措施，着重调整了多套房的税率和还贷比率，明显地意图遏制投资型购房，鼓励第一套自住房，并意图降低个人和家庭的还贷风险，提前‘挤泡沫’。
降温措施的推出时间正好在年底，下面接连是圣诞，新年和华人春节这段过节放假的高峰期。
相信发展商们也会观望一阵。
正在准备开盘的发展商，或许会暂缓几个月推出新盘。
这一轮的降温措施，对新加坡房市的影响会有多大，会不会遏制今年节节上升的牛市节奏，现在都还是个未知数。
明年的楼市走向，会是很关键的一年，让我们继续拭目以待。
今天的萝卜点评就到这里，我们下期见！
新加坡万事通房产专栏作者彭威 – 您的新加坡房产小管家
我来自美丽的江苏。1996年来到新加坡，毕业于南洋理工大学。2009年，从事房产经理人。现任新加坡房产中介公司之一的Huttons的市场部董事（CEA 注册号：R042525J）。 从业11年来，每每为客户找到称心如意的房子总是由衷的开心。国内客户常见问题，我都会为您一一解答。初到新加坡，生活上的各种小问题，我也会尽力协助。希望我的客户多，朋友更多。
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