萝卜点评，万事通说房事！
步入2019年3月，房产市场的焦点依然是住宅类楼盘，哪些地段新盘开盘，销量战况如何，引来了各方媒体的大幅报道。
在很少人关注的地方，却有一种房产类型，已经于2017年触底反弹，无声无息地连涨了七个季度——几乎是两年时间了。
这就是新加坡的办公楼市场。
联合早报的房产新闻板块，去年多次报道相关消息。
▵以上图片来自早报网
从2017年第二季度开始，新加坡的办公楼市场，尤其是市区位置的优质办公楼市场，出现了明显的触底反弹迹象，具体表现在：
• 房价回升
• 租金上涨
• 空置率下降
我们来看一下市区重建局(URA)于今年1月发布的最新数据。
以下三张图表，数据时间都是从2014年第一季度开始， 2018年第四季度截止。
可以看到，办公楼价格指数在过去四年缓慢下跌，又开始回弹，价格波动幅度相对不大。
办公楼市场租金在过去四年的波动比较大。
办公楼市场的空置率(Vacancy Rate：粉红色曲线)在2017年达到高峰，之后缓步下降。
三张图表互相对比，趋势已经很明显了。
提起趋势，还有不得不提的一点，就是市场供应量。
新加坡办公楼的供应量在2017年达到高峰，全年供应35万平米。17年度的办公楼空置率因此达到了最高点。
刚刚过去的2018年，办公楼供应量大幅度减少到19万7千平米。
未来三年内，办公楼市场的供应量非常有限，介于11万2千平米-15万9千平米之间，仅是17年供应量的三分之一。
到了2022年会比较多，达到17年供应量的三分之二。但现在距离22年还有三年，市场有充足的时间消化。
我们来看一下市区重建局的图表数据。
短期内非常有限的供应量，会进一步促进办公楼市场租金上涨，价格回弹，市场空置率下降。
作为商业类房产之一的办公楼市场，向来静悄悄，不容易引起大众关注。
读了这篇文章以后，你，注意到它了吗？
说起新加坡的商业类房产和住宅类房产，两个类别的规则很不一样。
住宅类房产，关系到家家户户，对社会稳定的影响力巨大。新加坡政府对住宅市场非常关注，制定了非常多的规则，来限制住宅类房产过冷过热。
大家都很熟悉的额外买家印花税(ABSD)，就是针对住宅类房产制定的。
而商业类房产，主要针对成熟的房产投资者，来自政府的限制极少，由自由市场决定供需。
体现在税率征收方面，所有的商业类房产都没有额外买家印花税（ABSD）。
除了工业房产(Industrial Property)以外，其他的商业房产类型都不征收卖家印花税(SSD) 。
体现在具体的投资决策方面，目前的办公楼市场，尤其是市区较好位置的办公楼，时机不错，政策也宽松，是房产投资的一个好去处。
今天萝卜要介绍的，就是位于新加坡繁华市区的一处商业写字楼项目。以前的萝卜点评系列文章也曾经重点推荐过。
三个关键词：
永久地契；市区近地铁；价位合理。
这个商业办公楼项目就是Centrium Square。
Centrium Square的地点位于新加坡南部：花拉公园地铁站 (Farrer Park) 对面，距离地铁仅200米。
Centrium Square属于商业混合项目，楼下是购物中心以及三层医疗中心，高楼部分建成写字楼单位。
办公楼单位面积在570平方尺-1012平方尺之间，起售价位148万1千新币。
政府仅征收3%的印花税(Stamp Duty)，无额外印花税（ABSD），无卖家印花税(SSD)，可贷款。
从Centrium Square地点出发，5分钟车程可以到达多美歌商业区和莱佛士CBD区域，10分钟车程覆盖乌节路商业区和滨海湾金融新区，交通四通八达。
我们来看一下新加坡Master plan 2014版，关于花拉公园地段的区域规划。
打星号的是Centrium Square所在地，深蓝色代表商业(Commercial) 用途。
附近有大片区域被划分为零售、办公和酒店用途。
Centrium Square占地约6300平米，拥有少见的永久地契，预计于今年 (2019年) 建成完工。
项目会建成一栋19层的高楼，其中一二层楼是商场，6-8楼是医疗中心，9-19层建成办公楼。
办公楼单位面积从53平米到94平米不等，内部挑高一律4.9米，宽敞大气，足够提供个性化的空间设计。
每层13间办公楼单位，设置多达8部电梯，其中2部货运电梯。
楼下就是商场，足不出户，可以满足白领们的日常餐饮购物需求。
小型办公楼单位，面积570平方尺，11楼定价148万1300新币 。
较大的办公楼单位，面积614平方尺，成交价在160万新币上下。面积1012平方尺的大型单位，成交价在250万新币上下，外国人可贷款，贷款额度一般在70%左右。
有兴趣的读者可以联系我进一步咨询。
感谢阅读萝卜点评，我们下期见！
彭威
新加坡万事通房产专栏作者
彭威：毕业于南洋理工，后职任高级数据分析工程师多年，现任新加坡最大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事近十载（CEA 注册号：R042525J）
初到坡，瘦高，好友称萝卜，岁月蹉跎，如今高而发福，好友依然称萝卜，萝卜点评，由此而来，萝卜点评，万事通说房事~
术业有专攻，萝卜不涉及留学移民开公司等等任何业务，只专注于房产，为买家处理银行贷款，房屋选购，联系律师，收房验收，房屋出租的一条龙服务，不向买家收取任何费用，十年磨一剑，深获买家好评！
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