萝卜点评，万事通说房事！
又到了一年一度的报税季节，荷包君，你们还好吗。
新加坡的包租公、包租婆们注意了，2018年度的房产租金收入算是个人收入的一部分，需要呈报税务局，计算个人所得税。
在新加坡恶意隐瞒租金收入的后果就是被控上法庭。
▵截图来自联合早报
当然，像新闻报道的这两位知法犯法，故意隐瞒租金收入不报的人相信是很少的。
大部分错误报税的情况，是因为混淆了税种。
根据新加坡税务局的消息来源，纳税人常犯的错误之一，就是混淆了房产税和租金收入所得税，误以为缴纳了房产税之后，就不必呈报租金收入。
事实上，屋主每年一月缴纳房产税(Property Tax)；三月到四月呈报租金收入，计算个人所得税(Income Tax)；两个税种都要交。
今天这篇文章，我们重点谈谈新加坡房租收入的报税原则；税务局网站年年优化，如何正确的报税；以及在现有框架之下，怎么样合理避税。
首先是租金报税的三大原则。
原则一： 无论是住宅类还是商业类房产，也不管整间出租还是出租单间，租金收入都要报税。
房产租金作为个人收入的一部分，只要获得，都需要呈报，和房产的性质无关，也和屋主是否自住无关。
个人登陆税务局网站，在Other Income -> Rent from Property 选项下，点击报税。
进入租金报税页面，有一个选项，给屋主选择住宅类房产或是商业类房产。
类别会影响个人所得税的计算。
原则二： 谁的房子，就在谁的名下报税。
税务局不管收取租金的到底是谁，也不管房子的贷款是谁每月还贷，只看房子在谁的名下。
如果是个人名下的单独房产，由屋主单独报税。
如果是多个人（夫妻，父母儿女）的联名房产，则按照产权比例，分别报税。
如果屋主的联名方式是Joint Tenancy，那么产权平分，两个人就是各自50-50。
如果联名方式是Tenancy-in-common, 那么需要按照购买房产当时各方同意划分的产权比例，比如说20-80，30-70，分别呈报租金收入。
在新加坡联名买房的时候，如果没有特意跟律师确认，默认方式一般是Joint Tenancy。
房租报税页面有一个选项，专门用来给联名屋主填写产权比例。
第一次申报房租收入的屋主们请仔细填写。
原则三： 按照年度应得的租金收入，而不是实际获得的租金收入报税。
有的屋主运气不太好，遇到了拖欠租金的房客。明明去年出租了一整年，屋主只收到了10个月的租金。剩下的租金拖到了今年才给。
但实际报税的时候，还是应该按照租金合同，全年应收12个月租金来计算收入。
注意了，没收的押金也算进房租收入，需要申报个人所得。
申报租金收入的规则不多，而且都非常明确。
这样计算下来的数字是租金总收入(Gross Rent)。新加坡租金市场比较健康，一年下来的租金总收入相当可观。
好消息是，税务局并不是按照租金总收入征税。
屋主可以申报租金支出(Expenses)，也就是出租房产这一年的各项支出。
租金总收入-租金支出，剩下的租金净收入(Net Rent)部分才是征税部分。
申报房产出租的支出成本，项目非常的多。
租金支出第一条，也是份额最大的一项支出，是每个月的房贷利息 (Mortgage Loan Interest)
是的，利息作为最大一项的租金支出成本，可以扣税。
屋主们千万别漏了这条。
咱们举例说明。
一个三卧公寓，租金收入每月3000新币，全年总房租收入3万6千新币。假如每个月房贷也是3000新币，其中利息部分平均每月1000新币。
全年利息支出= 1万2千新币 ，可以从房租收入里扣除。
租金支出第二条， 为了简化申报过程，从2016年起，住宅类屋主可以按照租金总收入的15%，计算‘其他租金支出’。
‘其他租金支出’，包括了房贷利息以外的所有支出项目，比如说物业费，修理费，中介费，火险，大大小小的维护开支，等等。
因为实在太繁杂了，屋主可以按照总租金收入的15%计算。
注意仅限‘住宅类’。商业房产屋主，必须按照实际支出申报。
我们举同样的例子说明。
还是那间三卧公寓，租金收入每月3000新币，全年总房租收入3万6千新币。
其他租金支出= 36000新币X 15% = 5400新币。
综合第一条和第二条租金支出成本。
总租金支出成本 = 利息支出 + 其他租金支出 = 17400新币。
2018年度净租金 = 全年租金收入-总支出成本 = 18600新币。
住宅类房产屋主如果选择简化申报支出，在报税页面，可以选取15%支出的选项。
接下来，在支出部分(Expenses), 手动填写房贷利息金额1万2千元。
系统会自动计算租金净收入。
租金支出第一条没什么好说的。第二条大有商榷之处。
因为直接按照15%计算‘其他租金支出’，确实省事，却不见得省钱。
现在市场上的房产类型越来越多样化，有一些走精品公寓路线的小型楼盘项目，住户少而设计精致，还有一些中高端公寓单位设有私人电梯入户，他们的共同点是，维护费很贵，物业费很高。
一个三室一厅、私人电梯入户的公寓单位，每月物业费很容易超过1000新币。
我们再举个例子说明。
一个带有私人电梯入户的高端三卧公寓，租金比较高，每月5000新币，全年6万新币。
按照15%计算，其他租金支出 = 9000新币。
但实际上，单单物业费一项，每年就超过了1万2千新币。
这种情况下，屋主当然要选择按照实际费用，计算‘其他租金支出’。
其他租金支出包括：
第一项，房产出租的年份，屋主交付的房产税 (Property Tax)。
第二项，火险费用 (Fire Insurance)
第三项，物业管理费用 （maintenance）
这条包括每个月屋主付的物业管理费，还有一次性的必要管理开支，比如说如消灭白蚁这样的费用。
第四项，房屋和家电的修理和维护费用 (Repairs)
这里说的修理费用，包括房屋本身，以及家具电器的维护费用。
把损坏的部分修好的花费可以申报，全新安装的东西则不算。
比如说，厨房里的橱柜坏了，换了个新的橱柜，这个算是修理费用。但如果是屋主觉得屋子旧了，把整间屋子重新装修了一遍，就不算是修理费用。
原本房子没有吊顶，更换租客的时候新做了个吊顶，也不算是修理费用。
家电只有‘更换’的情况才可以申报，比如说原来就有的空调冰箱坏了，重新换个新空调新冰箱，这个开支是可以扣税的。
但是原来出租屋里没有书橱，屋主新买了个书橱放在里面，这就不能扣了。
第五项，支付给中介的佣金 (Commission)
新加坡租赁市场的规则是，签订一年合约，屋主支付半个月房租的佣金。两年合约，屋主支付一个月房租的佣金。
这部分佣金支出，以及租房合约盖章的印花税支出，都可以扣税。
但税务局又规定，房子第一次出租的时候，寻找租客的开支不能扣税。从第二次出租开始，屋主寻找租客花费的开支才可以用来扣税。
第六项，其他开支（Others）
所有其他的开支，都可以在这项申报。
比如说，人在海外的屋主，有时会把租约交给第三方打理。支付给第三方的必要开支可以用来扣税。
有的屋主自住，出租个别房间给租客，屋主水电全包。额外支付的上网和每月水电费用，也可以在这项申报。
最后一项，房租净收入为负的情况下怎么办。
如果出租房长期空置，租金总收入无法抵消全年支出，就会出现房租净收入为负的情况。
我们举个例子说明。
一个三卧公寓，2018年度出租了4个月，每月租金3000元，总收入1万2千元。
扣除全年房贷利息1万2千元，再扣除15%的其他租金支出，房租净收入就变成负数了。
这种情况下，负房租收入不可以用来抵扣屋主的个人工作收入所得。
但是，如果屋主拥有第二间出租房产，并且第二间房产的房租净收入是正数，那么第一间房产的负收入，就可以用来抵扣第二间出租房的净收入。
可以参考税务局网站的例子。
感谢阅读萝卜点评，我们下期见。
彭威
新加坡万事通房产专栏作者
彭威：毕业于南洋理工，后职任高级数据分析工程师多年，现任新加坡最大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事近十载（CEA 注册号：R042525J）
初到坡，瘦高，好友称萝卜，岁月蹉跎，如今高而发福，好友依然称萝卜，萝卜点评，由此而来，萝卜点评，万事通说房事~
术业有专攻，萝卜不涉及留学移民开公司等等任何业务，只专注于房产，为买家处理银行贷款，房屋选购，联系律师，收房验收，房屋出租的一条龙服务，不向买家收取任何费用，十年磨一剑，深获买家好评！
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