萝卜点评| 新加坡申报房产租金收入,看这篇就够了~~

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萝卜点评,万事通说房事!

又到了一年一度的报税季节,荷包君,你们还好吗。

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新加坡的包租公、包租婆们注意了,2018年度的房产租金收入算是个人收入的一部分,需要呈报税务局,计算个人所得税。

在新加坡恶意隐瞒租金收入的后果就是被控上法庭。

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▵截图来自联合早报

当然,像新闻报道的这两位知法犯法,故意隐瞒租金收入不报的人相信是很少的。

大部分错误报税的情况,是因为混淆了税种。

根据新加坡税务局的消息来源,纳税人常犯的错误之一,就是混淆了房产税和租金收入所得税,误以为缴纳了房产税之后,就不必呈报租金收入。

事实上,屋主每年一月缴纳房产税(Property Tax);三月到四月呈报租金收入,计算个人所得税(Income Tax);两个税种都要交。

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今天这篇文章,我们重点谈谈新加坡房租收入的报税原则;税务局网站年年优化,如何正确的报税;以及在现有框架之下,怎么样合理避税。

首先是租金报税的三大原则。

原则一: 无论是住宅类还是商业类房产,也不管整间出租还是出租单间,租金收入都要报税。


房产租金作为个人收入的一部分,只要获得,都需要呈报,和房产的性质无关,也和屋主是否自住无关。

个人登陆税务局网站,在Other Income -> Rent from Property 选项下,点击报税。

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进入租金报税页面,有一个选项,给屋主选择住宅类房产或是商业类房产。

类别会影响个人所得税的计算。

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原则二: 谁的房子,就在谁的名下报税。


税务局不管收取租金的到底是谁,也不管房子的贷款是谁每月还贷,只看房子在谁的名下。

如果是个人名下的单独房产,由屋主单独报税。

如果是多个人(夫妻,父母儿女)的联名房产,则按照产权比例,分别报税。

如果屋主的联名方式是Joint Tenancy,那么产权平分,两个人就是各自50-50。

如果联名方式是Tenancy-in-common, 那么需要按照购买房产当时各方同意划分的产权比例,比如说20-80,30-70,分别呈报租金收入。

在新加坡联名买房的时候,如果没有特意跟律师确认,默认方式一般是Joint Tenancy。

房租报税页面有一个选项,专门用来给联名屋主填写产权比例。

第一次申报房租收入的屋主们请仔细填写。

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原则三: 按照年度应得的租金收入,而不是实际获得的租金收入报税。


有的屋主运气不太好,遇到了拖欠租金的房客。明明去年出租了一整年,屋主只收到了10个月的租金。剩下的租金拖到了今年才给。

但实际报税的时候,还是应该按照租金合同,全年应收12个月租金来计算收入。

注意了,没收的押金也算进房租收入,需要申报个人所得。

申报租金收入的规则不多,而且都非常明确。

这样计算下来的数字是租金总收入(Gross Rent)。新加坡租金市场比较健康,一年下来的租金总收入相当可观。

好消息是,税务局并不是按照租金总收入征税。

屋主可以申报租金支出(Expenses),也就是出租房产这一年的各项支出。

租金总收入-租金支出,剩下的租金净收入(Net Rent)部分才是征税部分。

申报房产出租的支出成本,项目非常的多。

租金支出第一条,也是份额最大的一项支出,是每个月的房贷利息 (Mortgage Loan Interest)


是的,利息作为最大一项的租金支出成本,可以扣税。

屋主们千万别漏了这条。

咱们举例说明。

一个三卧公寓,租金收入每月3000新币,全年总房租收入3万6千新币。假如每个月房贷也是3000新币,其中利息部分平均每月1000新币。

全年利息支出= 1万2千新币 ,可以从房租收入里扣除。

租金支出第二条, 为了简化申报过程,从2016年起,住宅类屋主可以按照租金总收入的15%,计算‘其他租金支出’。

‘其他租金支出’,包括了房贷利息以外的所有支出项目,比如说物业费,修理费,中介费,火险,大大小小的维护开支,等等。

因为实在太繁杂了,屋主可以按照总租金收入的15%计算。

注意仅限‘住宅类’。商业房产屋主,必须按照实际支出申报。

我们举同样的例子说明。

还是那间三卧公寓,租金收入每月3000新币,全年总房租收入3万6千新币。

其他租金支出= 36000新币X 15% = 5400新币。

综合第一条和第二条租金支出成本。


总租金支出成本 = 利息支出 + 其他租金支出 = 17400新币。

2018年度净租金 = 全年租金收入-总支出成本 = 18600新币。

住宅类房产屋主如果选择简化申报支出,在报税页面,可以选取15%支出的选项。

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接下来,在支出部分(Expenses), 手动填写房贷利息金额1万2千元。

系统会自动计算租金净收入。

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租金支出第一条没什么好说的。第二条大有商榷之处。

因为直接按照15%计算‘其他租金支出’,确实省事,却不见得省钱。

现在市场上的房产类型越来越多样化,有一些走精品公寓路线的小型楼盘项目,住户少而设计精致,还有一些中高端公寓单位设有私人电梯入户,他们的共同点是,维护费很贵,物业费很高。

一个三室一厅、私人电梯入户的公寓单位,每月物业费很容易超过1000新币。

我们再举个例子说明。

一个带有私人电梯入户的高端三卧公寓,租金比较高,每月5000新币,全年6万新币。

按照15%计算,其他租金支出 = 9000新币。

但实际上,单单物业费一项,每年就超过了1万2千新币。

这种情况下,屋主当然要选择按照实际费用,计算‘其他租金支出’。

其他租金支出包括:

第一项,房产出租的年份,屋主交付的房产税 (Property Tax)。

第二项,火险费用 (Fire Insurance)

第三项,物业管理费用 (maintenance)


这条包括每个月屋主付的物业管理费,还有一次性的必要管理开支,比如说如消灭白蚁这样的费用。

第四项,房屋和家电的修理和维护费用 (Repairs)


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这里说的修理费用,包括房屋本身,以及家具电器的维护费用。

把损坏的部分修好的花费可以申报,全新安装的东西则不算。

比如说,厨房里的橱柜坏了,换了个新的橱柜,这个算是修理费用。但如果是屋主觉得屋子旧了,把整间屋子重新装修了一遍,就不算是修理费用。

原本房子没有吊顶,更换租客的时候新做了个吊顶,也不算是修理费用。

家电只有‘更换’的情况才可以申报,比如说原来就有的空调冰箱坏了,重新换个新空调新冰箱,这个开支是可以扣税的。

但是原来出租屋里没有书橱,屋主新买了个书橱放在里面,这就不能扣了。

第五项,支付给中介的佣金 (Commission)

新加坡租赁市场的规则是,签订一年合约,屋主支付半个月房租的佣金。两年合约,屋主支付一个月房租的佣金。

这部分佣金支出,以及租房合约盖章的印花税支出,都可以扣税。

但税务局又规定,房子第一次出租的时候,寻找租客的开支不能扣税。从第二次出租开始,屋主寻找租客花费的开支才可以用来扣税。

第六项,其他开支(Others)


所有其他的开支,都可以在这项申报。

比如说,人在海外的屋主,有时会把租约交给第三方打理。支付给第三方的必要开支可以用来扣税。

有的屋主自住,出租个别房间给租客,屋主水电全包。额外支付的上网和每月水电费用,也可以在这项申报。

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最后一项,房租净收入为负的情况下怎么办。

如果出租房长期空置,租金总收入无法抵消全年支出,就会出现房租净收入为负的情况。

我们举个例子说明。

一个三卧公寓,2018年度出租了4个月,每月租金3000元,总收入1万2千元。

扣除全年房贷利息1万2千元,再扣除15%的其他租金支出,房租净收入就变成负数了。

这种情况下,负房租收入不可以用来抵扣屋主的个人工作收入所得。

但是,如果屋主拥有第二间出租房产,并且第二间房产的房租净收入是正数,那么第一间房产的负收入,就可以用来抵扣第二间出租房的净收入。

可以参考税务局网站的例子。

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感谢阅读萝卜点评,我们下期见。

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彭威

新加坡万事通房产专栏作者

彭威:毕业于南洋理工,后职任高级数据分析工程师多年,现任新加坡最大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事近十载(CEA 注册号:R042525J)

初到坡,瘦高,好友称萝卜,岁月蹉跎,如今高而发福,好友依然称萝卜,萝卜点评,由此而来,萝卜点评,万事通说房事~

术业有专攻,萝卜不涉及留学移民开公司等等任何业务,只专注于房产,为买家处理银行贷款,房屋选购,联系律师,收房验收,房屋出租的一条龙服务,不向买家收取任何费用,十年磨一剑,深获买家好评!

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1 新元 = 4.94278人民币

1 人民币 = 0.202315新元

(*截稿前更新)

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