萝卜点评 | 新加坡公寓避坑指南

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新加坡公寓避坑指南，干货帖！收藏好再买房吧~

萝卜从业十多年，多数时间在公寓市场摸爬滚打，见过的大坑小坑数不胜数。
有的坑不痛不痒，有的让人耿耿于怀，有的足以让人头撞南墙。
今天萝卜就把这些大大小小的坑罗列一下，给要买公寓的各位提个醒，一一对照，避免踩坑。
可大可小的空调架（aircon ledge）
新加坡的公寓采用套内面积算法，不包括户外的电梯、走廊等公摊面积，但包括了户内的阳台和空调架的面积。这点和国内住宅的算法很不一样。
其中，最难以使用的面积，萝卜觉得就是空调架(AC ledge)了。然而，空调架的面积，该占总面积的多少，是没有一定之规的。我们可以在市场上看到很多不同的情况。
比如下图这样，112平米的公寓，空调架(AC)仅为2.5平米，业界良心！

又或者，87平米的公寓，8平米的空调架面积。这是给修空调的师傅开Party留空间吗？

萝卜点评：空调架占总面积3%或以下，优秀！5%或以下，可以接受。

林林总总的阳台

阳台是设计师比拼的舞台，大楼外观的重要组成。
早期的公寓有不少是完全没有阳台的，但新公寓越来越重视阳台这一块的设计。我们可以在转售市场上看到各种各样的阳台：
可以晒日光浴的超大无遮挡阳台：

半遮挡阳台：

圆形的：

狭长的：

或者干脆没有阳台的。现在的新公寓已经基本看不到这种设计了。

买家对于阳台的看法非常的多元化。有的完全不想要阳台，有的喜欢在阳台上晒衣服，有的就喜欢大露台。
但目前的市场趋势是，新公寓的阳台越来越大，占户型总面积的比例越来越高，导致不想要大阳台的买家很难买到合心意的房子。

新加坡政府于2018年推出的房产政策，限制单位阳台面积不能超过总面积的15%。
萝卜点评：对于阳台的喜好见仁见智。但新加坡的天气多烈日暴雨，选择上面有盖，左右有墙，面积不超过总面积10%的阳台，是比较理想的。

好高的天花板
样板房里经常看到这样的户型：客厅超高的天花板，给人空旷的感觉，进光又好，好赞！但是先别急，一定要和卖方确认一下，这是double volume, 还是high ceiling。
所谓的double volume, 指超高天花板的那部分，是算了一倍的面积的。
比如，20平米的客厅，拥有6米的超高天花板，按两倍40平米计算面积。许多客户刚开始看到这个户型是赞叹的，并且默认这是免费的面积；但在我告知这是算了一倍面积以后，大多觉得不划算，空中面积无法像地面一样自由使用，毕竟人类还没有进化出飞行或者漂浮的能力。
如果要在挑高空间部分建阁楼是可以的，不过有政策的限制，最多可以修建5平米的阁楼。
如果有特殊原因必须建超过5平米的，需要得到相关单位的特别批准。

还有一种情况，就是单纯的high ceiling, 但不算double volume.在这种情况之下，空中的这部分就不计入面积了。常见于某些公寓的一楼和顶楼。
白蚁密集恐惧症的噩梦
因为气候的原因，白蚁在新加坡是非常常见的，但是您绝对不想在家里看到它的踪影！
白蚁能够高效的降解木质纤维素，包括且不限于您的木地板、木门、衣橱、木质家具……不仅仅如此，白蚁的成虫是有翅的，阴雨天时喜欢乱飞，是昆虫恐惧症和密集恐惧症绝对的噩梦，为了避免引起观看不适，我就不贴图了。
白蚁基本不可能根治，因为您的家只是它们的食堂，游乐场，它们的巢穴在地下几十米处。
避免白蚁最好的方法，就是不要购买太老的房子。如果一旦真的发现，不要自己处理，一定要找专业的灭虫公司；灭虫公司虽然也无法根治，但可以延缓白蚁的发展。
商住房的利弊
商住房，指商业和住宅的结合体。比如楼下是商场，楼上是住宅；又或者两栋楼，一栋是住宅，一栋是写字楼。
商住房的优点很多，居住方便，生活便利，本篇就不细说了，今天萝卜是来给大家看坑的。

小坑，因为商住的一体性，很有可能会出现以下情况，购房前要多注意：
1.住宅单位需要分担商业单位的物业费。
商住房的物业费包括了商铺部分的空调水电费用，会比类似的纯住宅单位要高不少。购买前可以询问开发商，住宅单位物业费的大概范围。
2.住宅单位可能会没有一对一的停车位。
新加坡的公寓楼盘通常会给每户提供一个免费停车位。但是商住房由于要提供一部分停车面积供商户用途，有可能会挤压住宅单位的停车位。还是那句话，购买前询问发展商，问清楚了再选购。
大坑：
若干年之后，商住楼被整体收购的可能性，比纯住宅楼小很多。
众所周知，集体收购（Enbloc）是新加坡老公寓变现的重要手段。那商住房为什么难于被集体收购呢？根源是在一开始就种下的。
虽然大家在一栋楼里，但商铺的价值衡量和住宅有很大的差别，毕竟是做生意用的。
比如，一楼店面就比二楼店面贵很多；住宅一楼和二楼就不会有这么大的差别。总体上来说，商业店面购买时的单价，比楼上的住宅，要贵50% 到 100%。
但是，到了整体收购的时候，大家分钱的只看面积：我100平米的住宅，就是比你50平米的一楼商铺多分一倍。
你说，那些商铺的业主，如何服气？不患寡而患不均，商铺的业主大多会反对整体收购,那么整体收购自然也就搞不成了。
你家有管道煤气吗？
公寓里小型单位：一房和二房，很多是没有煤气的，用的是电炉。
三房以上，大多数是有煤气的，一个重要的看点就是厨房是否有煤气灶。再多问对方一句，“是city gas（管道煤气）吗？”十分重要！
因为即使厨房有煤气灶，也有可能用的不是管道煤气，而是煤气桶。

很多的老公寓是没有煤气管道的，就算装了煤气灶，也是用需要经常更换的桶装煤气。
有一些新公寓，因为地理条件或其他原因，没有煤气管道的情况依然存在。如果您不想以后熟练得在厨房更换煤气桶，记得多问一句管道煤气。
你的私人电梯够私人吗？
私人电梯，又称入户电梯，是极致隐私的体现，高端房产的象征。

然而，有些发展商为了节约成本，又不想放弃私人电梯的噱头，于是乎发明了一梯双开门的设计。
电梯门左边开门是你家，右边开门是你邻居家。如果两家同时按了同一个楼层，就会面临面面相觑的局面了。如果买家追求的最高的隐私，那么这一点就需要注意。
张三家的天花板好像比我家的高，是错觉吗？

也许不是错觉。
公寓的层高在公寓购买时，是比较容易被忽视的一个要点。甚至早些年政府都不是要求发展商把层高标注在购房合同里。现在改进了很多，政府要求发展商把单位每一个部分的层高都标识出来，并向卖家解释。
大多数公寓的层高，在2.7米到3.2米之间。对于发展商来说，层高越高，成本越高。所以越是高端的楼盘，越倾向于较高的层高，但也不是绝对的。
层高较高的好处很多，比如进光面积大房子敞亮，也更通风，视觉上来说显得空旷，装修时也可以设计更多的储藏空间。
顺便说一下，厨房，厕所和走道的层高会比客厅卧室的要矮一些。这是完全正常的，因为要走各种管道。
看楼下那个红色小屋真好看！

公寓里是不会修建无用的建筑的。
如果那个红色小屋不是凉亭，四面墙壁，大门挂锁，那你就要小心了，那里面不是后备发电机，就是垃圾收集站。
如果再有个“闲人莫入”的标志，就更确定了。
怎么，我的单位没有停车位？
大部分的新加坡公寓都是1对1的免费停车位。只要拥有一个单位，第一个车位是不用额外购买或者租用的。但是也有例外：

1. 如果公寓距离地铁非常近，政府是不要求发展商修建1对1的停车位的；
2. CBD 中央商业区里的公寓，通常不提供免费停车位。

感谢阅读本期萝卜点评，如果您对新加坡公寓购买方面有疑问的话，可以微信进一步咨询详情哦~
我们下期见！

新加坡万事通房产专栏作者彭威 – 您的新加坡房产小管家

我来自美丽的江苏。1996年来到新加坡，毕业于南洋理工大学。2009年，从事房产经理人。现任新加坡最大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事（CEA 注册号：R042525J）。 从业11年来，每每为客户找到称心如意的房子总是由衷的开心。国内客户常见问题，我都会为您一一解答。初到新加坡，生活上的各种小问题，我也会尽力协助。希望我的客户多，朋友更多。

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