新项目开盘，向来是新加坡公寓市场的重头戏。
开盘前后半个月时间，本地市场有一套约定俗成的流程要走。
大家最熟悉的可能就是‘空白支票’和‘抽签’。
关于开盘的这套流程，许多第一次参与的买家不够了解，产生了很多的疑问。还有些因为不熟悉流程而错过关键时间点的。
今天这篇文章里，咱们就来详细谈谈新公寓开盘的流程。
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第一步： 开放示范间，发布预计价位区间。
通常在开盘的两个星期前，发展商会开放示范间，发布预计价位区间，供意向买家参观了解。
也是在这段时间，楼盘密集投入市场。
注意，新加坡有关当局对示范间的管制非常严厉。
根据国家发展部的规定，公寓示范间必须准确地反应单位落成后的真实模样。
“面积和天花板高度须与实际单位一样。示范单位必须建造所有结构和外部墙，且墙的厚度必须与真实单位相同。”
所以，示范间还是有很多细节可以看的。
新加坡没有毛坯房的概念，公寓交房都是精装房，逛示范间的时候仔细查看用料。
客厅大理石地面，卧室木地板，浴室防滑材料，卫浴品牌，厨房里的橱柜，电器品牌，所见即所得。
随时抬头，看室内挑高。
所见即所得。
看卧室的时候注意室内面积尺寸。
所见即所得。
厕所注意有没有窗户，配备的是淋浴还是浴缸。
还是那句话，所见即所得。
示范间地点通常有两个选择。
一种是靠近项目实际地点的，可以直接看到周边环境。
还有一种不靠近实际地点，但靠近同一区的地铁站，吸引人气流量。
逛完了示范间，最好用平常习惯的交通模式走一次实际地点。
平常习惯开车的就开车过去。
平常习惯走路的就走过去。
对于新盘的实际地点位置，会有更深刻的体验。
新盘项目的预计价位区间，这时候也会放出。
比如说，尺价介于1500-1600新币每尺。
具体开盘当天的定价，处于价位区间的高端还是低端，这个要看意向买家的数量，由发展商决定。
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第二步：意向买家领取表格，填妥个人信息，收集空白支票。
参观完了示范间，考虑过了，觉得有兴趣，就可以领取个人资料表格，并付上一张空白支票，交给发展商。
个人资料表没什么好说的，如下图这样。
关于收集支票，很多头次参与开盘流程的买家，最常提出的问题就在这里了。
“交一张签了名的空白支票？有没有风险？？”
这是新加坡房产业界不成文的惯例。
发展商从收集到的空白支票数量，来参考市场对项目的兴趣。
交了支票的意向买家，才有资格在开盘当天参与抽签选购。
如果开盘当天，选购单位不成功，空白支票会通过中介，退回给买家。
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第三步， 确定收集支票的截止日期。
通常在开盘日期的1-3天之前，截止收集支票。
越是大型的项目，需要的准备时间越多，截止日期越早。
几十个单位的小型楼盘项目，可能会一直开放示范间，到开盘日期的前一天才截止。
有购买意向的买家，记得跟你的中介问清楚这个日期。
发展商为了聚集买气，通常会在开盘当天提供两个点的额外优惠。第二天就没有了。
如果因为错过了支票截止日期，而错失了开盘优惠，很可惜。
收集支票日期截止之后，发展商开始搭棚子……
上图只供意会，别当真
实际搭起来的棚子是下面这种。就盖在示范间旁边。
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第四步，开盘当天，公布具体价位，开始抽签。
不同类别的意向买家，按照不同优先级，分批抽签。
市场约定俗成，最优先级别的买家，是公寓原址的旧屋主。
比如说，如果是通过集体出售（en bloc）的方式，买下旧公寓地皮，推倒重建的新盘，旧屋主购买新盘，拥有最先优先级别。
如果是通过政府售地计划（GLS）买下的全新地皮，就不存在这个情况。
第二优先级别，发展商邀请的VVIP买家。
可能是发展商内部的股东，合作伙伴，或者是过去购买多次的老客户。
第三优先级别，购买多个单位的买家。
最后一批，也是数目最多的，是所有提交了空白支票，有意购买单个单位的买家。
抽签当天，意向买家每个人会拿到一个号码。
发展商按照号码叫号，号码越靠前的买家，购买单位的选择越大。
抽签通常从早晨9点或者10点开始。如果人数多的话，抽签程序会持续几个小时，发展商会提供早餐和午餐。
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第五步， 抽签结束，确定购买，当场签订购房合同，缴纳定金。
当场与发展商签订的，是选购权合同(Option-To-Purchase，简称OTP)。
随合同缴纳房价5%的定金。
选购权合同对发展商有绝对约束力，签订以后，发展商必须按照协议的价钱卖房给买家，不得反悔。
对于买家来说，选购权合同有14天的有效期。14天之内买家可以选择执行OTP，按照协议继续购买房产，也可以选择不执行OTP，让OTP过期。
如果买家选择不执行OTP，他需要支付5%定金的四分之一给发展商，也就是1.25%。其余3.75%定金可以拿回。
之后的购房流程，就与普通流程一样了。
注意今年七月的新房产措施，公寓首付从20%增加到25%。
签订OTP的八周之内，买家需要支付剩余的20%首付以及印花税。
如果有贷款需求，需要在OTP的14天有效期之内选择银行和贷款配套，提供收入证明，向银行申请贷款。
新加坡新公寓开盘抽签，基本就是这五步流程。
文章的最后，谈一谈直接进去样板间，和带着自己的中介进去样板间，有什么区别。
直接进去样板间，咨询负责该项目的销售人员，得到的信息只会有一种：
“这是市面上最好的盘。你应该现在就买。”
带自己的中介进去，针对不同的楼盘，会得到比较客观角度的回馈。
感谢大家阅读萝卜点评。
THE END