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万事通说
为什么新加坡没有烂尾楼?
最近,烂尾楼的新闻,成了社会热点。作为房产人,萝卜对于烂尾楼这个词,当然不陌生。房产,作为人生的一个重大决策,往往托付着一个甚至数个家庭的幸福。一旦烂尾,不但入住遥遥无期,还要背负高额的房贷。
感同身受,那种沉重,真是让人喘不过气。尤其是掏空了六个钱包,买了个烂尾房的案子,真是一声叹息。
图:联合早报
萝卜在新加坡从事房产多年,经常也有客户想让我介绍东南亚新加坡以外的房产,比如马来西亚,印尼,泰国,越南,菲律宾等等,我一概都是拒绝的。原因就是,我要对我的读者负责;也许这些国家中有好的机会,但我没有把握其中不会出现烂尾楼。
但推广新加坡的楼盘,我没有这个顾虑。今天,我就来分享,为什么新加坡没有烂尾楼。
售地
发展商在新加坡拿地,主要通过两种方法:政府售地,或旧楼整体收购然后重建。对于这两种方法,新加坡政府都有一整套规范的流程,但和我们今天的主题没有什么关系,萝卜就不细说了。
在期房发售以前,发展商需要100%支付土地成本,而土地成本,占新加坡建房总体成本的六成以上。
账户
在新加坡有购房经验的朋友,给发展商转款的时候都会发现,发展商账户是特别长的一个名字,支票上要写三行的。比如下面这个:
“OCBC for Project Account No. 123-456789-001 of XXXX Development Pte Ltd”。
为啥这么长呢, 因为这是新加坡政府监管户头,格式有固定的要求,比如 Project Account No. xxx 这些文字,只能出现在监管户头中。
期房销售的房款,必须进入政府监管户头。
发展商想从监管户头取钱,必须得到政府许可。
那政府在什么情况下会允许发展商从监管账户取钱呢?我们马上会说到。
购房付款
现在,终于轮到我们的买家登场了,按照买家的付款步骤,让我们看看发展商是否有机会卷款而走,留下烂尾。
A.买家购房,先付款20%,打入监管账户;发展商看得到,拿不到;
B.地基完成,通过政府验收,买家支付10%,打入监管账户;政府批准,发展商可以使用这里面的30%房款。卷款而走?土地的钱一大半还没有回来呢,别说地基的成本。。。
C.公寓单位主体建筑完成,通过政府验收,买家支付10%,发展商可以使用;
D.砖墙墙体完成,通过政府验收,买家支付5%,发展商可以使用;
E.公寓单位天花板完成,通过政府验收,买家支付5%,发展商可以使用;
F.门窗以及电线水管铺设完成,通过政府验收,买家支付5%,发展商可以使用;
G.公寓停车场,园区内道路,排水设施完成,通过政府验收,买家支付5%,发展商可以使用;
H.公寓项目拿到建筑师认证,已经通过政府的入住许可,买家可以拿钥匙了,这时买家支付25%,发展商可以使用;
I.最后的15%,分成三笔,都是在买家已经可以入住以后支付:
a.在政府正式颁发项目完工证书后,支付8%给发展商;
b.5%交由新加坡法律学会保管,在新房12个月的保修期到期后交给发展商;
c.2%在全部交易完成后,支付给发展商
为了精确,无法用图画,所以都用文字说明。不过还请您仔细读完,因为每一行,以后都是您的钱。
我们设想一下,如果我们是发展商,在上面任何一个阶段,卷款而走,是可能的吗?能卷走的只是自己的铺盖,而留下的,是通过验收的阶段性项目,很容易被接手。
新加坡的发展商,无论遇到多大的困难,拼了命也会把项目建好。
真实案例分享
给大家说一个真实的案例。几年前有一个印尼的过江龙发展商,在新加坡拿到一块地,按照正规的流程销售,开建。
可能是老乡帮老乡,这个印尼的发展商,把这个项目的建设,交给了同为印尼过来的建筑商。新加坡是开放的,欢迎全世界的商人,只要遵守新加坡的法律法规。
然而出事了。这个印尼的建筑商,低估了新加坡政府对建筑质量的要求,虽然已经比在印尼认真加倍有余,但在地基阶段就无法通过政府的工程验收,反工多次,被拒多次,一个地基,折腾了1年多,还是无法通过。最后破产了事。
好好的一个项目,给老乡折腾到这个样子,这个印尼发展商肠子都悔青了。但打落门牙往肚里咽,烂尾是不可能的。他又找来了新加坡本地建筑商,从头干起,完成了公寓,也顺利通过验收交房了。但因为一开始的延误,公寓晚交付1年。
你以为这样就完了?并没有。因为当初的购房合同是新加坡政府草拟的,明确列出了应该交房的时间和晚交房的惩罚。不用业主去抗议,也不用去拉横幅,按照合同规定,这个印尼发展商赔偿了每个业主10%的房款。
真实案例,绝无虚构。
完善且平衡的监管与验收付款制度
让新加坡没有烂尾楼
总结一下,为什么新加坡没有烂尾楼,原因是新加坡的完善而且平衡的监管和验收付款制度:
1)造成烂尾楼的根本原因,是买家的购房款被发展商提前得到,并挪用了;新加坡的监管账户,结合了验收加阶段性付款制度,结果就是发展商在房子建成之前的任何时期,都无款可挪;
2)而对于认真完成项目的发展商,验收后即可得到下阶段的款项,垫付的资金压力也不会太大。并且认真完成项目,口碑和利润双丰收。
当然,光有完善的制度是不够的,如果没有到位的监察和执行,依然是一纸空文。所以新加坡效率高的政府,有法必依,执法必严的社会共识,以及契约精神,都是重要的部分。
如果买家不是全款购房,而是采用了银行贷款,也没有区别。银行放款依然严格遵守验收后按步骤放款的流程,而买家只需要支付银行放款的那部分房贷。
希望新加坡的有效措施得到各国借鉴,愿天下再无烂尾楼。
感谢阅读本期的萝卜点评文章,我们下期见。
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新加坡万事通房产专栏作者彭威 – 您的新加坡房产小管家
我来自美丽的江苏。1996年来到新加坡,毕业于南洋理工大学。2009年,从事房产经理人。现任新加坡房产中介公司之一的Huttons的市场部董事(CEA 注册号:R042525J)。 从业11年来,每每为客户找到称心如意的房子总是由衷的开心。国内客户常见问题,我都会为您一一解答。初到新加坡,生活上的各种小问题,我也会尽力协助。希望我的客户多,朋友更多。
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