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摘要
女皇碧苑（Queens Peak）公寓位于第3邮区邓迪路，由口碑良好、有信誉的商浩源地产/中冶置业开发管理。女皇碧苑拥有99年地契，由2座44层的高楼（双塔）组成，共建736个一至五卧房和阁楼单位以及一间商铺和托儿所。7楼和27楼的空中花园为居民呈现优质生活空间，城市夜景一览无余，尽享都市繁华中的宁静，给你震撼的视觉享受。女皇碧苑是该地区唯一一个天桥无缝连接可直达女皇镇（Queenstown）地铁站的公寓，无需日晒雨淋，两分钟步行即可到达，无需转换，直达地铁东西线和樟宜机场，以及未来高铁到马来西亚。女皇碧苑连结多条主干道和高速路如亚逸拉惹AYE和中央快速公路CTE，交通便利，十分钟驾车可达乌节路、中央商业区、滨海湾金沙等。女皇碧苑四周教育资源丰富，小学、中学和大学近在咫尺。女皇碧苑设计时尚、高端豪华，注重与自然的和谐结合，是地标性的全景公寓，给你全新的视觉盛宴。筑师采用流线型设计理念而又户型方正，以最大化利用室内空间。波浪形外观是设计师对自然，空间，人文的独特理解基础上形成的设计理念，为住宅增添了丝丝柔情，也为居民提供温馨、体贴的家居环境。女皇碧苑所处的女皇镇一带私宅供应量相对短缺，并且连周边政府组屋价格都已有单位以超过百万新币的天价成交啦，同时相比临近最新政府标地价格，具有明显价格优势，女皇碧苑的优越地理位置，临近公寓租金回报率高，具有良好的潜在投资回报。
引言
我们的新家，在希望的女皇碧苑，清新的空气在空中飘荡，清澈的溪流在美丽的花园流淌。一片片绿叶，一簇簇鲜花，十里飘香。老人们举杯，孩子们欢笑，小伙儿弹琴，姑娘们歌唱。我们在这里生活，我们在这里成长。我们在这里播种，我们在这里收获。每一天的生活从这里开始，又在繁华都市的宁静环境下进入梦乡。
楼盘概况和总体评价：*****
女皇碧苑（Queens Peak）是位于第3邮区女皇镇邓迪路（Dundee Road），拥有99年地契新私宅公寓。发展商是浩源投资有限公司（Hao Yuan Investment Pte Ltd）同股东的浩源地产（HY Realty Pte Ltd），由中冶置业（MCC Land Singapore Pte Ltd）管理。女皇碧苑占地10,516平方米，由2座44层的高楼组成，共建736个面积介于40至443平方米的一至五卧房以及阁楼单位，一间商铺和可容纳100人的托儿所。我们认为该公寓的总体评价已达5星级标准，这个评价是根据该公寓本身及附近的设施、开发商信誉度、价位、所处的地段、交通、教育资源、投资回报等所作的综合评估。总体评价就是，女皇碧苑位于黄金地段，具有丰厚的文化历史背景，附近设施完善、交通便利、教育资源丰富；由著名发展商建造，名师设计，价位合理，适合购买自住，同时潜在的租金回报率高，具有中高端租户来源，也是投资的好选择。
地段历史和区位优势
无论是购买组屋还是公寓，地段的选择是至关重要的。女皇碧苑位于新加坡成熟住宅区女皇镇（Queens town）。女皇镇(Queens town)的历史比现代新加坡建国历史还悠久，可追溯到新加坡独立之前。1953年，英国官员为了庆祝英国女王伊丽莎白二世登基而将这里命名为女皇镇。曾经的新加坡改良信托局（Singapore Improvement Trust，建屋局前身）就建在女皇镇。后来这里建造了新加坡的首批租屋。六十多年过去了，女皇镇发生了天翻地覆的变化，周边兴建许多新建筑、新设施，其周边的东西地铁线也已延伸，为这里注入新的活力。
▲女皇碧苑公寓距离女皇镇地铁站只有100米
▲女皇碧苑公寓四周学校、购物、休闲、交通等设施齐全
作为一个成熟住宅区，女皇碧苑附近就有步行即可抵达的大型商场宜家（IKEA Alexandra）、亚历山大中心（lexandra Central），女皇道购物中心（Queensway Shopping Centre）和Anchorpoint购物中心等，那里有许多新加坡的当地美食、休闲娱乐设施。如果你时间充裕，步行远一点就可以到达新加坡著名的综合娱乐、购物或休闲中心如怡丰城（VivoCity），圣淘沙（Sentosa）和花柏山公园（Mount Faber Park）等。附近还有多条巴士路线，如51, 64, 111, 145, 186, 195, 970和NR5等，你可以乘搭这些巴士抵达全岛各地，如政府大厦（City Hall），裕廊东（ Jurong East）， 乌节路（Orchard）, 珊顿道（Shenton Way）和丹戎巴葛（Tanjong Pagar）等。
▲从女皇碧苑附近地铁站出发乘坐地铁可到达的商业和休闲中心
而距离地铁站的远近也是地段选择的重要考量。女皇碧苑就座落在女皇镇地铁站旁，发展商将建造一个有盖走廊直接连接地铁站。这样，无论刮风下雨，均可闲庭信步般走到地铁站，直通全岛各地。从女皇碧苑出发，5个地铁站内可到达的哪些地铁站及附近景点或商场呢？它们就是波那维斯达Buona Vista MRT (The Star Vista)，纬壹One-North MRT (Fusionopolis & Galaxis)，杜佛Dover MRT (Singapore Polytechnic)，中峇鲁Tiong Bahru MRT (中峇鲁广场)，丹戎巴葛Tanjong Pagar MRT (丹戎巴葛)，莱佛士坊Raffles Place MRT (莱佛士坊)，克拉码头Clarke Quay MRT (克拉码头中心)，裕廊东Jurong East MRT (JEM)和植物园Botanic Gardens MRT (新加坡植物园)等。如果你时间充裕，再多作几个站，10个站内可抵达的地铁站及其附近景点或商场有：乌节Orchard MRT地铁站（乌节商圈）、索美塞Somerset MRT地铁站（313@Somerset & Orchard Centre）、滨海中心Esplanade MRT地铁站（滨海湾）和市政厅City Hall MRT地铁站（中央商业区）等。
▲女皇碧苑的摩天双塔建筑
驾车的居民可以选择多条主干线和高速公路，如亚历山大路、唐林路和AYE高速公路等，通往全岛各地。10分钟内可以抵达义安理工学院、新跃大学和新加坡国立大学、中峇鲁、丰树商业城（Mapletree Business City）和裕廊区域中心和国际商业园、Dempsey山、园艺公园和花柏山公园等。20分钟可以到达圣陶沙名胜世界、滨海湾金沙、环球影城、滨海湾花园、新加坡摩天轮、新加坡拉萨尔艺术学院、新加坡艺术学院和新加坡南洋艺术学院等。这样，无论步行、乘坐巴士地铁还是驾车，住在女皇碧苑的您都可轻松自在地抵达工作、学习、生活、休闲或娱乐的目的地，省时高效，如鱼得水，驾驭自由。
教育资源
不同的居民对教育资源的要求也不同。对年轻妈妈或计划生宝宝的年轻夫妇而言，托儿所是购买房产的重点考量因素之一。女皇碧苑为这些年轻夫妇们提供了可容纳100人的托儿所，为她们解除了后顾之忧。这个托儿所也对外开放，但对女皇碧苑居民优先并享受折扣学费。女皇碧苑附近的教育设施丰富，文化、历史氛围浓厚，为居民们提供了“浸濡”的氛围和多种多样的选择。附近1公里范围内的幼儿园有长老会幼儿园（True Way Presbyterian Kindergarten）、女皇镇Good Shepherd幼儿园（Queenstown Good Shepherd Kindergarten)、人民行动党女皇镇（两间，PCF Queenstown Blk 53A and Blk 3) 和Masjid Mujahidin幼儿园等。附近的小学有女皇镇小学、光道小学、颜永成小学和布兰雅坡小学，附近的中学有女皇镇中学、女皇道中学、圣婴德兰女校、红山中学、克信女子中学、达善中学和颜永成学校等。另外，英华初院、新加坡理工学院（Singapore Polytechnic）和新加坡国立大学（National University of Singapore）等也离这不远。对于有教育资源需求的居民而言，他们无论在教育资源的选择，还是在教育质量的追求上，将有足够的选择，解除不必要的烦恼。女皇碧苑传承这里的历史和文化，结合现代时尚设计，打造一个有深厚文化底蕴和教育资源的地标性全景公寓。
▲女皇碧苑效果图
设计理念
女皇碧苑由著名的AGA建筑师（AGA Architects）设计，强调有机建筑，促进居住和自然环境之间的和谐（It strives to promote harmony between human abode and the natural environment）。这样的理念让我们不禁想起巴比伦空中花园，一个古代世界八大奇迹之一，将花园建在四层平台之上。同样地，女皇碧苑建造了两个空中花园。女皇碧苑由44层高的双塔组成。第一至六楼为停车场，为居民提供593个免费停车位和124辆自行车停放空间。7楼和27楼的空中花园为居民呈现优质生活空间，城市夜景一览无余，尽享都市繁华中的宁静，给你震撼的视觉享受。女皇碧苑处处以居民优先，尽可能为每户居民带来极致的生活享受，如共建造77项公用设施分布于7个休闲区。波浪形的外观设计凸现建筑师对自然，空间，人文的独特理解，为住宅增添了丝丝柔情，也为居民提供温馨、体贴的家居环境。看着这样的设计，让我想起“希望的田野”。让我修饰一下歌词，以更好地体现女皇碧苑的精心设计。“我们的新家，在希望的女皇碧苑，清新的空气在空中飘荡，清澈的溪流在美丽的花园流淌。一片片绿叶，一簇簇鲜花，十里飘香。老人们举杯，孩子们欢笑，小伙儿弹琴，姑娘歌唱。我们在这里生活，我们在这里成长。我们在这里播种，我们在这里收获”。一首歌，道出了女皇碧苑亲自然、重和谐、展人文的设计理念，也道出了公寓的高端、优雅和品位。
▲女皇碧苑大门
▲女皇碧苑停车场入口
▲女皇碧苑27楼空中花园
▲女皇碧苑俱乐部夜景
▲女皇碧苑一楼的商场
▲女皇碧苑的游泳池
▲女皇碧苑的客厅和餐厅
投资潜力
1）女皇镇一带的私宅供应量相对短缺
许多人购买房产不仅仅是为了自住，居住的同时也希望有所回报。所以，投资潜力是购买房产的重要考量因素。这里我们从几个方面对投资女皇碧苑作一个较全面的分析。首先，我们分析一下女皇镇一带所建的公寓数量。女皇镇属第3邮区，是最靠近市区的市区边缘的邮区，但分析显示这一带包括女皇碧苑只有四栋私人公寓，其它三栋分别是Queens, Alexis, 和Commonwealth Towers（联邦大厦），总单元数只有2596套。作为一个历史悠久而设施完善的成熟住宅区，这一区将会有较高的私宅需求。相对短缺的私宅供应量将在一定程度上推高该地区的售价。而目前其它三栋公寓均已售罄，可以预见女皇碧苑将在不久的将来全部售完。去年，临近女皇碧苑，位于Stirling路的一块地皮推出投标，最高标价达10亿3百万，相对于每平方尺$1050新币，比女皇碧苑的高出20.6%，这个楼盘预计于今年中推出，售价将超过每平方尺新币$1780元。毫无疑问，这将进一步推高该地区的楼市价格。
▲女皇镇一带的私人公寓相对短缺
2）女皇镇一带的私宅与组屋价格差距较小，私宅升值潜力相对较高
我们再来分析一下女皇镇一带的组屋转售价格。我们分析了过去12个月位于Strathmore Ave的5房室组屋的转售价，平均价位为83.75万新元，最高价达95.8万新元，单价达每平方尺807新元。这一带5房室组屋的面积相当于私人公寓的3卧室单元。而女皇镇一带的3卧室私宅的单价只有每平方尺1650新元左右。这样低的差价意味着这一带私人公寓的价位还有进一步提升的空间。
3）与其它可比较私人公寓相比，女皇碧苑的价位相当合理
女皇碧苑与邻近的联邦大厦（Commonwealth Towers）有相当的可比性，它们都是还未竣工的99年地契公寓，与女皇镇地铁站均很近，有相近的地理位置。根据现有的成交价，我们比较了两卧室，三卧室和四卧室的总体价格的平均单价。总体而言，女皇碧苑的售价比联邦大厦低5-15%。我们再来比较一下位于同一邮区的另外一栋正在建造的新公寓Principal Garden。我们比较了位于同一楼层的2卧室、3卧室、4卧室和5卧室单元。总体而言，女皇碧苑的单价比Principal Garden公寓低3.8-15.6%。最后我们比较了位于红山地铁站旁的Alex Residences。我们比较了2卧室和3卧室位于同一楼层的单元，我们发现，女皇碧苑的单价比Alex Residences公寓低10.1-27.8%。所有的这些数据显示，女皇碧苑还有升值的空间，值得购买。
▲女皇碧苑一楼的商场
4）与女皇碧苑邻近的私人公寓的租金回报率较高
分析预售新公寓投资潜力的另一个方面是分析此公寓附近的租金回报率。租金回报率与公寓的地理位置有着密切关系。女皇碧苑位于第三邮区的黄金地段，坐3、4和5个地铁站，即可达到荷兰村、新加坡国立大学和中央商业区，从而吸引大量的在这些地区工作的高端客户，包括邻近的新加坡国立大学医院（NUH）、新加坡国立大学（NUS），、商务办公中心Fusionpolis，Biopolis，Alexandra Technopark、丰树商业园和中央商业区等。因此女皇碧苑凭其优越的地理位置、卓越的建筑设计和高质量的建筑水准必将吸引大批高端人士青睐，获得可观的租金回报。我们再来分析女皇碧苑附近两栋公寓Alexis（2014年落成）和Queens（2002落成）的租金及其回报率。这个由ERA分析的数据显示，Alexis的一卧室平均租金达2579新元/月，租金回报率达4.15%。Alexis二卧室和三卧室的平均租金分别为3301新元/月和3892新元/月，租金回报率达3.2%和3.08%。而Queens的二卧室和三卧室的月租金更客观，分别达3826新元/月和4314新元/月，回报率分别为3.7%和3.43%。女皇碧苑因是一个新公寓，且地点和设施等也略胜一筹，预计月租金更高，租金回报率也就更高。综上所述，女皇碧苑的销售价位相对较低，与附近政府组屋的转售价差距较小，与可比私人公寓相比也价位较低，因而有较高的升值空间，同时该公寓的租金回报率也将较高，所有这些分析表明，这是一个值得投资的新公寓。
户型
平均租金
平均租金回报率
Alexis
Queens
Alexis
Queens
一卧室
S$2579/月
–
4.15%
–
二卧室
S$3301/月
S$3826/月
3.20%
3.70%
三卧室
S$3892/月
S$4314/月
3.08%
3.43%
雅居设计与户型欣赏
女皇碧苑的双塔建筑分为高楼和摩天楼两部分。8-26楼为高楼部分，被称为植物园单元（Botanic collection），主要是一卧室和两卧室，面积为431至807平方英尺，还有三卧室单位，面积达947平方英尺，配有私人升降机。8-26楼被称为植物园单元是因为第八和第九层单位享有树梢的景色。十楼及以上的单位将享受周边地区的360度美景，从玛格丽特大道至斯特拉斯摩尔大街和道森路一直延伸至亚历山大路。摩天楼部分被称为Skye系列（Skye Collection），位于28至44层。Skye系列中的单位均享有360度景观，一眼望去，城市与海洋融为一体，甚为壮观。Skye系列的单位大小从807到2,002平方英尺的3-5卧室单元，其中一些设有私人电梯。女皇碧苑只有四座阁楼，为五卧室单位，面积达4600平方英尺。建筑师采用流线型设计理念而又户型方正，以最大化利用室内空间。公寓设计中人与自然的和谐也体现在生态环保的主题上，如公寓采用气动垃圾输送系统，更为环保，也为居民营造了自然舒适的绿色空间。此外，发展商也为居民提供现代智能家居配套设施，打造高质量、高品位而又绿色环保的高端生活。
▲女皇碧苑的主人
▲女皇碧苑的采纳品牌家私
女皇碧苑自推出以来，深受投资者的欢迎，销售业绩良好。一居和两居已经售完，目前主推三至五卧室单元，这些单元主要分布在高楼，景观很好，下面和大家介绍下户型和价格。
三卧室，套内面积75平方米（807平方尺）至98平方米（1,055平方尺）。这个户型的共同特点是，客厅和普通房共享大小适宜的弧形阳台，而有些户型在主人房也有阳台。三卧室有C1至C8共8个户型供选择，其中的C1和C8户型配有私人电梯。三居室户型最低售价从S$1,515,000元起。
四卧室，套内面积140平方米（1,507平方尺）。和其它房型一样，四卧室户型的每个房间都是方方正正，客厅宽敞，并配备一个宽大的弧形阳台。还有一个特点是厨房和餐厅以及客厅完全分开，并且还有一个家庭房（family room）。另外，所有的四卧室均配备私人电梯。这个户型的整套售价从S$2,364,000元起。
五卧室，套内面积186平方米（2,002平方尺）。五卧室户型除了具有所有四卧室的优点外，另外一个特点是主人房与所有其它房间分开，并与私人电梯较远，主人可以在相对独立、安静的环境下休息。这个户型的整套售价从S$3,123,000元起。
小结
女皇碧苑，是一栋AGA设计师的杰作，由著名发展商承建的女皇镇地标，一个新加坡的现代版巴比伦空中花园。女皇碧苑拥有两个空中花园，360度的视野，给你全新的视觉盛宴。女皇碧苑第1-6楼均为车库，第7和27楼为空中花园，住宅单位从8楼建起。作为一个现代版巴比伦空中花园，女皇碧苑崇尚亲自然、重和谐、展人文的设计理念，展现公寓的高端、优雅和品位。处于黄金地段的女皇碧苑，周边超市、购物中心、食阁等样样齐全，交通发达，教育资源丰富。女皇碧苑高品质的建筑质量，绝佳的户型设计，以及齐全的公用设施和休闲区，更增添了公寓的固有价值。女皇镇一带的私宅供应量相对短缺，私宅与组屋价格差距较小，私宅升值潜力相对较高。与其它可比较私人公寓相比，女皇碧苑的价位相当合理，与女皇碧苑邻近的私人公寓的租金回报率较高。所有这些数据和分析表明，女皇碧苑具有巨大升值空间。自开盘以来，女皇碧苑销售业绩飙升，火爆的买气和销售价格走向已反映出它的升值潜力。女皇碧苑，你的最佳选择，美好人生新起点。女皇碧苑不只是一栋住宅，也是身份的象征，是你人生最佳选择的总和。私宅的严冬已经过去，春天已经来临，赶快行动吧，以迎接秋收的季节。
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