久期财经讯，5月11日，穆迪授予由仁恒地产(香港)有限公司(Yanlord Land (HK) Co., Limited)拟发行美元票据“Ba3”高级无抵押评级，仁恒地产(香港)有限公司是仁恒置地集团有限公司(Yanlord Land Group Limited，简称“仁恒置地”，Ba2 稳定)的全资子公司，拟发行票据由仁恒置地提供担保。

展望“稳定”。

仁恒置地计划使用拟发行票据的收益为其现有的离岸债务再融资和用作其他一般企业用途。

评级理据

穆迪副总裁/高级分析师Cedric Lai表示，“拟发行票据将延长仁恒置地的债务期限，对其信用指标的影响有限，因为收益将主要用于再融资”。

仁恒置地的“Ba2”企业家族评级（CFR）反映了该公司的知名品牌和高质量的产品，为其提供了强大的议价能力。该公司的销售策略旨在迎合更广泛的市场需求，有助于减少限制房地产需求的调控措施带来的负面影响。该评级还考虑了仁恒置地良好的流动性状况以及离、在岸融资渠道。

然而，其评级受到公司地域集中度、适度债务杠杆率以及对合资企业（JV）业务的重大敞口的限制，这妨碍了其信贷指标的透明度。但是，该公司声誉良好的合资伙伴缓和了上述因素。

穆迪预计，未来12-18个月，仁恒置地债务杠杆率（以收入/调整后债务衡量）将从2019年的30%和2020年的49%提高到65%-72%。这是由于穆迪预计，在过去两年合同销售强劲增长的背景下，仁恒置地的确认收入强劲，同时，该公司也将采取严格的方式追求增长和控制债务增长。

同时，穆迪预计，仁恒置地的EBIT/利息覆盖率在同期内将从3.0倍提高到3.5倍-4.0倍，反映出收入增长和利息成本下降的影响，这将超过穆迪预期的毛利率下降。由于土地成本上升以及对本土房地产销售价格的监管措施，未来12-18个月，该公司的毛利率可能会从2020年的36%降至28%左右。

仁恒置地的合同销售总额在2020年达到785亿元人民币，年增长41%。穆迪认为，仁恒置地可观的可销售资源、强劲的销售执行力以及公司核心市场稳定的住房需求，将使其合同销售额在2021年和2022年增长至800亿元人民币-850亿元人民币。

由于结构性从属风险，仁恒地产(香港)有限公司的“Ba3”高级无抵押债务评级比仁恒置地的“Ba2”CFR低一个子级。上述从属风险指的是，仁恒置地的大部分债权都在其运营子公司，如果公司破产，则受偿顺序将优先于控股公司的债权。此外，控股公司缺乏结构性从属的显著缓解因素。因此，控股公司债权的预期回收率将较低。

仁恒置地的流动性很好。截至2020年底，该公司现金余额173亿元人民币，能覆盖其短期债务的2.1倍。穆迪预计，该公司持有的现金以及经营现金流将足以覆盖未来12-18个月内到期的短期债务、未付承诺性土地购买和股息支付。

在环境、社会和治理（ESG）因素方面，穆迪考虑到仁恒置地第一大股东兼董事长钟声坚先生的集中所有权，截至2021年5月4日，钟声坚先生直接和间接持有公司约71.191%的股份。穆迪还考虑了（1）仁恒置地九人董事会中有五名为独立非执行董事，他们还担任审计、提名、薪酬以及风险管理和可持续发展委员会的主席；（2） 该公司近三年的派息率适度，为18%-25%；以及（3）在新加坡交易所上市需遵循《公司治理准则》要求的其他内部治理结构和标准。

可能引起评级上调或下调的因素

“稳定”展望反映了穆迪的预期，即在未来12-18个月内，由于其收入确认强劲和债务增长可控，仁恒置地的信用指标将继续改善。此外，穆迪预计，该公司同期将保持财务纪律和良好的流动性状况。

穆迪可能上调仁恒置地的CFR，如果该公司成功地在地域上多元化经营，并在整个周期内执行其销售计划，同时保持强大的财务和流动性状况。

具体而言，如果仁恒置地在持续一段时间内（1）收入/调整后债务超过85%；和（2）EBIT/利息覆盖率高于4.5倍-5.0倍。

另一方面，穆迪可能下调其评级，如果（1）仁恒置地合同销售增长放缓或（2）追求激进扩张，导致其信用指标减弱，EBIT/利息覆盖率降至3.25倍-3.5倍以下，收入/调整后债务持续下降至60%-65%以下；或者（3）其流动性减弱，反映在现金/短期债务下降到125%以下。

仁恒置地集团有限公司是中国和新加坡的一家房地产开发商。该公司业务遍及中国多个主要城市，包括上海、南京、苏州、杭州、南通、太仓、盐城、深圳、珠海、中山、天津、唐山、沈阳、济南、海口、三亚、武汉和成都。仁恒置地在新加坡还有两个住宅区。

仁恒置地集团有限公司于2006年在新加坡交易所上市。截至2020年12月31日，该公司总土地储备为1090万平方米（按建筑面积计）。