X

硬核分析:2022新加坡地产哪里值得买?

|在微信中搜索小坡生活 小程序,查看新加坡生活分类信息|

2022年开局并不乐观,全球大环境充满不确定性:大通胀来袭,就业市场疲软,美联储即将开启加息之路,美股动荡,虚拟货币大跳水。这个开局让人联想到2020年初,疫情大爆发时的市场大崩溃。虽然这两年的走势与预测一致,这绝对不是说我们可以预测市场,只是表达,我们认真研究思考了市场基本面,谨慎的谈我们对房地产市场的看法!

我从下面几个角度,梳理一下新加坡的房地产市场:

– 狮城地产复盘和逻辑梳理
– 如何应对2022的风险
– 楼市基本面和价值点
– 投资机会在哪里?

1遇见2022 – 开局和展望

        

        在考虑投资风险时,有人在谈疫情,有人在谈乌克兰打仗,也有人在谈中国转型,但是其实都与新加坡房产不太相关。其实最相关的是美国的通货膨胀率和即将到来的加息。去年11月通胀率相比前年同比增长了7%,是40多年的最高通货膨胀率。这个通胀的数据带来了全球金融格局的改变。Goldman Sachs1月预测美联储今年应该会有四次的加息。具体怎么加,加多少,我们是无法判断的,但趋势是,宽松量化时间太久了,现在的通货膨胀远超预期,美联储不得不退出宽松量化,走入加息的步伐 – 这是全球市场最大的不确定性

        关于加息,我放了两个图表如下。左边是“标普500”,走势从十二月的高点,已经有一个很大的下挫。右手边是“比特币”,著名风险资产。在最近这两年,是被爆炒的,现在价格几乎腰斩。这些下跌是对美国宽松量化的一个预期。所以今年我要先谈风险,是因为今年很大的一个不确定性就是加息的进程以及步伐,整个全球金融市场也会围绕这个作为主线,这影响到房地产市场

        

        我们把不太相关的事情去掉,找出确定和不确定因素,这个是大家投资中需要思考的问题。确定的是,今年会有混乱现象; 另外对基本面进行深入研究,从供需关系、成本上,是可以推导出一些确定的投资机会。至于不确定的因素,怎么加息、会不会打仗、疫情的发展等等,我们可以做的,只是投资中相应的保护和防范措施。

        各位如果咨询投资大师的话,他们都会说投资的第一个目的是战胜通胀。我觉得在新加坡这样的城市里面,房地产几乎是最好,也是唯一的可以战胜通胀的投资工具。大家看一下下图中“2004年到2021年房价指数”的表现。PPI是Property Price Index, 是绿色的线。CPI是Consumer Price Index,代表通胀指数,是蓝色线。可以看到近几年,房价指数是超越了通胀指数的,说明房产涨幅是超过通胀的。这个道理也很容易理解,因为新加坡土地资源有限,空间是极其稀有的。在有限的空间里,各类行业可能有周期变动,但是人口在增加,需求在增加,货币在贬值,所以房价也会持续上涨。

        另一个确定性因素是,我个人关于加息的一个有信心的看法:既然通胀来了,政府肯定要应对,方法是加息。很多房产投资者担忧的是,如果加息,我的房产投资会不会变成负现金流。但是通胀本质是能源、钢铁等等成本全部上升,与房产相关的服务链成本也都全部上升。基于这个逻辑,如果你想要战胜通胀,还是要选择一个性价比不错的房产进行资产配置。

2政策解读

       最近的降温政策是2021年12月15日晚上放出,翌日即生效。我个人认为此次降温政策还算温和:

一)此次政府降温的目的,主要是为了平滑增长的步调。在降温之前的四个季度,房价的增长几乎超过了10%。政府认为这与人均收入还有GDP的增长是不相符的。

二)此次降温并不是所有人都是受损者新加坡公民和永久居民购买第一套房更有优势了,他们是直接受益者。降温核心挤压的是外国购房者和本地多套房产的投资者,所以本地准备购买第一套房产的朋友,其实是政府政策要保护的人,内心可以更加笃定。除非你有其他特别擅长的投资领域,新加坡地产是一个普通投资者可以放心重仓投入的资产。

三)三大分区:市区中心、市区边缘、郊区(CCR、RCR、OCR),也是分别有受益和受损者。降温主要挤压的是中心区CCR住宅,对于商业地产,例如写字楼是变相利好。

        长期看,一个几乎确定的判断:政府调控的目的是要房价增长与人均收入增加一致,保证房价Affordable。下面这个曲线是“新加坡的房价指数和月收入中位数”图,当房价指数曲线超过人均收入曲线太多,政府会考虑出台政策挤压房价。2021年下半年,房价再一次大幅超越收入增长(图中白色与灰色分界线处),自然导致了降温措施的再次出台。大家如果理解了这个核心,就不会被市场各种噪音影响了。作为投资者,大家应该考虑的是:你的收入是否增加,房产投资资金是否充裕,购买的资产是否还有增值的空间。

        还有一个可参考的数据是下图展示的“新加坡家庭收入中位数的年度增长/降低百分比”曲线图。除了在2020,新加坡收入水平下降了1.3%,从2010年到2019年,每年都是一个3%到8%之间的增长。所以当收入水平下跌,房价反而在疯长,这对于政府来说,并不是一个乐见其成的情况,降温稳定市场是必要的。

3核心数据分析

        下图归纳了“新加坡近24年来每一次的降温和升温措施”。红点是降温,一共17次,绿点是升温,一共8次。大家可以看到大部分情况下,降温后房价还是上涨的,只是速度放缓了。

        

        下面这个图表是过去每个周期房价均价增长幅度的指数。我觉得,新一轮的周期和07年的周期,逻辑是一样的,只是表现方式不一样。首先,08、09年的宽松量化导致07年的周期在前两年就完成大部分的涨幅。但是在新的周期中,20、21年所做的宽松量化是前一周期的两倍以上。前一次周期导致了60%的涨幅。我估计这一次货币的超发,也能达到差不多的涨幅。近两年新加坡私宅平均涨幅约15%,还有些地方没怎么涨。但是核心资产,比如优质洋房,有些涨幅已经达到了50%到100%之间。所以现在这个时间节点,我们的投资策略应该是谨慎投资,而不是大胆入场

3.1住宅市场

   

        下图左边展示了“在售新盘的供应量”,从19年的三万五下降到现在不到两万套。新盘的库存量,几乎是过去五年最低的。右手边则是私宅市场租赁指数(Rental Index),可以看到从2020年第四季度开始,是直线上升的。说到现在的租房市场,那是一房难求,特别是9区和10区的大户型,甚至有不需要看房直接抬价接单的情况。这确实是通货膨胀的一个自然反应,供需不平衡。老百姓手上有多余的钱,大家愿意去花钱改善住宅品质。

        如果租金涨,会推动租金回报提升,自然也会推动房价的自然增长。其实金是一个很好的告知真实市场的指数。不好的情况是,租金下跌,房价却涨了。如果租金涨,房价涨,这是一个很健康的事情。

        去年的私宅新盘交易量在一万两千多套,今年的新盘供应量大概在八千到九千套,我个人觉得这个数量是不够的。下图是“2022年三大分区预计推出的新房数量”,CCR主要是9、10、11区,外国买家为主。这一轮降温主要挤压的是CCR,但是其实CCR的供应量反而是不低的,所以我觉得CCR今年有局部的机会,因为一些开发商开盘不太可能开高,那么此刻入场是有足够的升值空间的。RCR是市区周围,就像北京四环以外或者上海中环以外。OCR相当于北京六环以外或者上海外环以外。这样的区域大部分都是打算做房产升级的(upgrader)。但是这两个区的供应量是不够的,供不应求,所以价格不太可能会下降。

        

        下图来自博纳的研究数据,2022年满足5年居住限制的组屋现在有三万一千多套。很大一部分私宅的新房购买,是组屋到了五年居住时限后,进行的品质升级和社区升级,所以核心市区外的潜在购买力是非常高的。结论就是,CCR有可能有比较好的开盘价,和投资机会。RCR、OCR是刚需市场,需求量依然非常大,但是供应量是不够的,所以目前价格是比较难降低的

        房产投资的底层逻辑是土地供应量和土地成本。根据下图可以发现,供应量在过去的几年其实是不高的。17、18年大量的私宅集体出售并不能直接转化为及时的房源,因为有一个建筑周期在那里。18年开始建设的房子基本上2023年才能完工,有可能2023年的可住的新房会多一些,但是现在的供应量是不够的。除了集体出售,政府卖地(Government Land Sale, GLS)也是持续走低,这会造成接下来两年的供应会持续跟不上。所以我觉得现在市场上涨的一个根本动力是刚需,但是这1-2年可住新房的供应量跟不上。为什么跟不上?因为土地成本增加了,建筑成本大幅上升。站在开发商的角度,房价涨得不够高,成本却很高的情况下,利润空间很薄,所以宁愿等候,不愿意轻易买地建房,给自己套个5年卖完的紧箍咒。

        下面这张图是OCR地区政府卖地的均价,2021年郊区卖地均价已经达到了$1,161, 开发商要起码买到两千块才能赚到10%的利润。所以未来OCR的新盘单价会卖到单价$2000psf。

        下面这张图是EC的政府卖地投标价,2021年最高可达单价659。EC其实是介于组屋和私宅之间的一个产品,反映的是新加坡中产阶级的一个消费水平以及开发商对市场的判断,是一个基准线。未来EC的土地价格还会涨,可能达到现在私宅地价的水平

3.2别墅市场

   

        别墅市场代表了大资金(big money)的走势。去年的别墅交易如果光看绝对数量,并没有2010、2011年高,但是总交易额还是去年更高。

        根据EdgeProperty做的研究,我们看到2020和2021别墅的价格对比。去年的总金额比前年的总金额高了50%。这是一个宽松量化后的结果,如果是植物园附近的别墅,价格已经翻倍。这是smart money对市场的看法:目前别墅市场价格可能已经直接接近了第一个价格天花板,其他市场板块,比如公寓会慢慢地跟上

3.3写字楼市场

   

        过去两年写字楼市场其实是一个寒冬期,但是看下图JLL做的一个预测,从2021年开始,甲级写字楼的租金已经在悄悄回暖,租金还在继续上涨。从今年或者明年开始,后疫情下的工作模式都会慢慢恢复(normalized),大家总是要学会与病毒共存的。过去的几千年,人与病毒都是一起进化的。慢慢地,即使需求可能回不到疫情前的水准,很多人还是会离开家里,回到写字楼。整个写字楼市场已经经历了一个结构化调整。疫情下受益的企业,比如说科技类的,以前是驻扎在郊区的,现在来到市区了。有些行业萎缩了,那它们的空间就会被新崛起的公司替代。

4市场预测

        总结以上分析,博纳产业(SGX:OYY) 做出了如下预测(主要看最后橙色阴影部分):

CCR有可能今年四个季度价格基本趋平,所以我觉得,是有投资机会的。但是其他刚需市场,供应量不足,需求旺盛,价格是上升的。除非全球宏观出现很大的危机,交易量可能会下降,单价格很难下跌

        总结一个大概的判断是:今年是一个“慢牛”普涨的市场,尤其是HDB、EC、PTE市场;买家需要更大的居住空间,大户型缺货;建筑成本大幅上涨;房市降温政策继续挤压市场,导致交易量下降,但价格会维持或上涨

       

        下图是今年新盘的一个均价预测,如果某一市场区间楼盘产品性强,但价格偏低,那是可以考虑的。

52022机会在哪里?

        投资的一个核心思考点:寻找有安全边际的资产。用这样一个思维,投资新加坡房地产达到的保值和增值是没有问题的。下面我会跟大家说说怎么样找到这样的资产。

5.1CCR 市区中心区

        第一个是CCR的机会,CCR本来就涨得不多,因为外国印花税主要打击的是CCR。对于开发商来说,如果开盘价格太高,自己也会担忧消化不掉。中长期看,我认为增加的10%的税并不会击垮国外投资者需求,因为刚需大资金是不会被这10%的额外增税动摇的。短期其实无法判断,为了测试市场反应,有些开发商可能会故意低价开盘,而这时候就是本地投资者的机会了

        关于CCR投资,我的另外一个逻辑是市中心与周围地区的价差是历史新低。不管是金融区CBD还是乌节路,包括Bukit Timah这一区域,这些楼盘打折其实是机会。刚需加上通胀推动了房价的上涨,而且郊区与市区的房价还越来越接近,但是市区中心毕竟是核心区。本地的买者一般习惯在自己住惯的区域更换新房,而且核心区的组屋较少,所以市区核心区是很多本地买家的盲区,造成有些核心区楼盘开盘并不高。有时候会发现郊区的房子有人排队在看,但是市区反而没有人看。综上所述,今年市中心低价楼盘是一个很好的机会,值得关注。

        建议各位买家朋友可以和博纳的顾问、经纪人保持良好的关系、积极地联络,让他主动告诉你核心区打折楼盘的消息。

5.2打新策略

        打新策略是新加坡式的投资方法,常见情况是,新加坡开发商刚开盘时,把房的价格放低以增加短期销售量,等到房子建好,刚需的买主进场,第一批买主即可盈利出场。下面这个图表是Martin Modern的历史月度价位图,是我在2017年投资的一个地产。当时开盘价是2,200新币每平方英尺,我个人觉得很便宜,所以进行了投资,到后来最高点的3,208新币每平方英尺,现在均价也是要2,900新币每平方英尺左右。涨幅大概在30%左右,加上4倍杠杆,这在新加坡房地产已经是很好的投资回报率。基本新加坡本地市场不会出现翻好几倍的情况,但是新加坡贷款利率低,你可以用杠杆去博取本金翻倍的回报。

5.3腾挪 Switching

        我和我们博纳产业KFD部门常推荐爆款产品。下面我列举了一些过去两年我们KFD推荐过的楼盘的盈利情况。

  1. The M: 2020推荐2400psf,2+1户型,1.7xm, 2年价格已上涨20%($2.1m)

  2. Midtown Modern3+1户型, 2021推荐价格$2.2xm,一年价格上涨15%+

  3. Jadescape: 售罄,均价已上涨超过15%

  4. OPB: 三房 stack 12 仅仅 $2200psf,价格上涨+15%

  5. Paterson Suite 四房 售罄,价格上涨+20%

  6. Parc Esta 5房 2.25m, 价格上涨约 +20%

        很多早几年进场的朋友,投资到爆款产品的朋友,现在是几乎本金翻倍出场,再滚一次雪球的机会!未来过三四年,还有再次翻倍的机会。

        腾挪的思路很简单,那就是从99年地契换永久地契,从郊区换市区,从小户型换大户型。

总结
在不确定性中寻找确定性

        今年充满不确定性因为宏观的风险大,要谨慎。但是确定的是,新加坡房地产基本面很好,因为价格没有什么下跌空间。涨得很多、租售比很低的物业,大家可以出售,进行腾挪。CCR的机会,一个是住宅打折楼盘,另一个是写字楼的复苏,大家可以关注一下写字楼租金的变化。

        最后送给大家一句话:人生就像滚雪球,最重要的是发现很湿的雪和很长的坡

作者介绍SPEAKER INTRODUCTION

主讲人: Kevin Feng 冯舟,新加坡主板上市公司博纳集团(SGX:OYY)董事,博纳精英队总监。

已关注 Follow Replay Share Like 切换到竖屏全屏 退出全屏 新加坡眼 已关注 Share 点赞 Wow Added to Top StoriesEnter comment Share Video ,时长 04:12

0 / 0

00:00 / 04:12
切换到横屏模式 继续播放 转载 , 硬核分析:2022新加坡地产哪里值得买? 新加坡眼 已关注 Share 点赞 Wow Added to Top StoriesEnter comment 进度条,百分之0 Play 00:00/04:12 04:12 全屏

倍速播放中
0.5倍

0.75倍

1.0倍

1.5倍

2.0倍

超清

高清

流畅

Your browser does not support video tags

继续观看

硬核分析:2022新加坡地产哪里值得买?

Video Details 《遇见 – 新加坡》Kevin Feng Division – KFD理念
相关阅读:

  • 新加坡推出“黄金地段组屋模式”,让大家都住得起富人区

  • 措手不及!新加坡连夜出台政策严控房价,大幅调涨买房税;何超琼在新购房“躲过一劫”

  • 小小新加坡,有地私宅竟能分成七大类

  • 李显龙霸气发言,新加坡人买房so easy!

编辑:XXJ

新加坡眼 眼观新加坡国事家事大小事,一眼千年,一眼万里|网站:www.yan.sg |微博:新加坡眼 |Facebook:新加坡眼 Singapore Eye |联络我们:xinjiapoyan@vip.163.com 1481篇原创内容 Official Account

《新加坡眼》视频号你关注了吗?

点击下面视频,可以看到更丰富的内容!

或直接搜”新加坡眼“也可以找到我们的视频号~

新加坡眼 , 深入剖析:新加坡的房价还会上涨吗?#新加坡#新加坡眼#房产#投资
更多精彩视频关注@新加坡眼
视频号 新加坡眼推荐搜索关键词列表:买房地产地段— END —跟进新加坡时事,点击文末阅读原文Read more小坡生活 | 房屋租售 | 二手闲置 | 求职招聘