小区是城市中人们生活休憩之地。小区的基础设施配置、环境治理、便捷程度，与每一位居民的幸福感息息相关。然而，一些老旧小区年久失修失管，其改造自然便成了很多居民的心之所盼。

在北京，已经诞生了充分调动社会力量的老旧小区综合改造“劲松”模式。那么，其他国家和地区是否也曾面临老旧小区改造？

今天的《研究社》，咱们跟随研究者的步伐走进新加坡，来看看已经实施近30年的老旧小区改造“集体出售”模式~

什么是“集体出售”？

新加坡的“集体出售”模式，即在同一地块有多个业主时，可通过法定程序实现该地块在市场出售。居民可通过出售收益改善居住条件；开发商则通过对地块进行改造或重建获利，并推动实现城市更新。

“集体出售”如何实施？

从方式上

此模式自下而上发起，高度市场化运作。

整个过程是自下而上的：出售计划由业主提出，业主代表组成的“集体出售委员会”推动整个过程的实施。

谈判过程完全市场化，买卖双方自行达成成交意向后再向主管部门申请同意令。

从政策上

政府从规划上全力支持。

新加坡每5年发布一次的总体规划中，会以调整容积率等方式为居民提供集体出售的机会。老建筑的实际容积率高于规划限制的，只要不改变建筑用途，重新开发后，仍可沿用旧容积率，保证了更多老建筑有机会进行市场化更新改造。

一些专项计划也会带来集体出售机会。如2009年推出“打造翠绿都市和空中绿意”计划，允许通过绿地“上楼”的方式增加建设空间。

从法规上

法律对交易流程有详细的规定。

集体出售的流程，分为三个阶段（如下图）。为推动集体出售成功实现，并在最大程度上确保各方利益均不受到损害，《土地所有权（分层）法案》对集体出售的流程、各个环节的具体要求、各方的权力和责任等，都做出详细规定。

▲ 新加坡集体出售基本流程图

从利益保护上

集体出售同样保护反对者的利益，但绝不纵容。

集体出售最初需要100%业主同意，1997年起建筑年限低于10年需90%业主同意率，超过10年只需80%业主同意率。未达到100%同意率的集体出售由主管部门调解，法院最终裁决。法律在内部商议、主管部门调解和法院裁决阶段都赋予了反对者多次主张权益的机会，但不支持以反对意见为要挟谋求高额利益，更不允许拒不执行判决。

新加坡实施已久的老旧小区改造模式，您觉得怎么样？对于老旧小区综合改造，您是否也有一些好的想法或建议？欢迎关注“发展北京”，给发改君留言哦~

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