研报 | CapitaLand Commercial Trust（凯德商务产业信托）

嘉德置地商业信托 (CCT) 已同意以新元5.16亿将位于Tanjong Pagar的二十层甲级写字楼Twenty Anson，出售给无关联的第三方。这次销售对价比截至2017年12月31日的新元4.33亿的估值高出19%。Twenty Anson 约占CCT 2017财年房地产净利(NPI) 的5.5%。预计将在2018年三季度完成销售。

积极方面

有利的撤资收益率为2.7%。根据Twenty Anson 在2018年3月31日之前12个月的房地产净利新元1380万计算得出的撤资收益率，比CCT去年出售Wilkie Edge(WE)和One George Street(OGS) 分别为3.4%和3.2%的撤资收益率更具吸引力。

进一步展示了重振投资组合和有效回收资本的能力。自2017年以来，通过3次本地撤资(WE, OGS, TE) 和1次收购 (Asia Square Tower 2, AST2) ，管理层一再展示了有效回收资本和重振投资组合以获得更高回报的能力。以最新的本地收购项目为例，基于88.7%的入住率，AST2的成本收益率为3.6%。尽管剩余的土地租约较短（或类似），但这3次的撤资收益率还是较低的。这实际上意味着，资本已被有效地循环投入到更高回报的资产中，在充满活力的滨海湾地区，具有与之可媲美或更好的增长潜力。

在持有Twenty Anson 6年以上的所有权期内，实现相当好的内部收益率。回想CCT于2012年以新元4.3亿收购了Twenty Anson，其成本收益率约为4%。据我们的估计，在整个6年持有期内，CCT将获得无杠杆的内部收益率约为7%，相对于平均资本成本约为4.6%。

减少杠杆率以提供充足的火力，为未来的增长提供资金。假设撤资收益用于削减债务，那总杠杆率将从2018年一季度的37.9%下降至34.5%。

前景

Twenty Anson 为CCT 2017财年房地产净利的贡献仅为约5.5%。我们预计2018年三季度的任何租赁收益亏损将由撤资收益填补。在2019财年中，只有8%的债务需要再融资，而90%的债务是固定利率，因此利率风险得到了缓解。由于供应逐渐减少，CCT 将受益于预期的写字楼租金上涨。我们预计，2018年的写字楼租赁将增长5-10%。

维持增持评级，目标价不变仍为新元1.88

将撤资因素纳入考虑，我们调整了预测。我们对2017-2019财年的每单位分红的复合年增长率的预测为3.4%。我们的目标价转换成2018财年末的收益率为4.7%，同时资产净值比率为0.97倍。

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资料数据参考来源：新加坡证券交易所（SGX）

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