摘要
富时新加坡房产投资信托月初至今和年初至今的总回报，分别上涨1.5% 和10.4%。商业板块的涨幅最大 (年初至今上涨12.3%) ，而零售板块涨幅最弱 (年初至今上涨7.8%)。
与10年期SGS (10YSGS) 基准的收益率相比，截至2月底，板块的收益率差进一步跌破 -1 标准差 (s.d.) 水平，至261个基点。
年初至今，3个月SOR 继续上涨，2月份收于1.95% 。
对新加坡房产投资信托板块维持中性评级。子板块偏好：办公室和酒店。
行业快照
年初至2月份，新加坡房产投资信托（S-REIT）收益差下降了49个基点。截至2月底，S-REIT 收益率差进一步跌破 -1 标准差 (SD) 水平，至261个基点。10YRSGS 收益率环比上涨11个基点，收于2.26%。
3个月SOR 持续攀升。2月份触及1.95%，3个月SOR 涨幅几乎为去年的两倍。
在2019 年新加坡预算中宣布，之前锁定在S-REITs 和REIT ETFs （房产投资信托交易所买卖基金）的免税日落条款已被取消。此外，原于2020年3月31日后到期的S-REITs 现有税收优惠，现已延长至2025年12月31日。新加坡金管局将于2019年5月就税收的改变提供进一步的细节。
零售：1月份零售销售 (不包括汽车销售) 同比增长5.3%，主要受时尚，医疗用品和洗漱用品，百货店和超市板块的强劲增长支撑。相比之下，去年同期同比下降6%。表现优异是因为今年的农历新年较早所致。Jewel樟宜机场，为今年新增最大的零售体，预定于2019年4月17日开放，为注册者提供早期的公开预览。凯德集团与樟宜机场集团共同拥有Jewel ，也是这个商场的运营商。YotelAir 新加坡樟宜机场，是一家拥有130个小套间的微型酒店，将于4月12日在商场前开业，为旅客提供白天短暂停留和夜间住宿的房间。
办公室：Oxley Holdings 收到一份希望以10.25亿新元对Chevron House building 提出收购的意向书。在Oxley 2月13日的企业报告中显示，最新的指示性估值为7.87亿新元，该公司正寻求URA的批准，将净可出租面积从目前的24,300平方英尺扩大至34,800平方英尺。
工业：Cromwell European Reit （克伦威尔欧洲房产投资信托）以690万欧元收购了法国的一处物流房产，并以6938万欧元收购了波兰的三个办公楼资产，这是该信托于2018年10月以3.844亿欧元收购23个欧洲房产的其中一部分。在新加坡，Global Switch 开设了第二个数据中心，该中心占地25平方公里。
酒店：2018年平均RevPAR 同比增长3.5%，扭转了过去5年的同比负增长 (2014年除外：+0.3%)。豪华酒店板块的RevPAR 同比强劲增长5.9%，紧随其后的是经济型酒店板块同比增长4.7%。共住已成为酒店业的最新现象。与共同工作类似，共住是一种提供灵活租赁的共享住房的概念。共住空间的租金比服务式公寓要低，运营商旨在打造一个拥有共享利益的居民社区。一些主要的全球共住公寓的运营商分别是The Collective (英国)，Common (美国) 和You+ (中国)。在新加坡，共住公寓的运营商分别是Hmlet 和Mamahome，雅诗阁也加入了竞争，开发其lyf品牌的共住公寓，而雅诗阁房产投资信托正开发位于one-north的一块价值6240万新元的新绿地打造lyf品牌公寓 (成本收益率约为6%)。
投资行动
对S-REITs 板块维持中性评级。
虽然S-REIT 收益率差目前低于自全球金融危机以来的 -1标准差水平，但强劲的租金增长应能抵消利率上升所带来的任何不利影响。美联储的点阵图中值预测，2019年将有两次加息。虽然利率的上升通常对该行业不利，但这并不意味着进入熊市周期，只要REITs 的租金增长比其利息支出的增长更快，我们的预测是-1%至5.3% (这也可以通过固定债务或者利率互换进行管理)，或者管理其收购的资本结构。
我们对S-REITs 板块维持中性评级，并对子板块具有选择性偏好。
自上而下的观点 (不变)
我们喜欢商业和酒店子板块，因为在过去两至三年的供应激增之后，供应将逐渐减少。我们对零售子板块持谨慎态度，因为零售销售和购买者客流量均有很大的提升空间。
战术自下而上的观点
那些能够克服利率上升环境的REITs会变得更好，他们具备以下的条件：
1) 低杠杆率；
2) 高利率覆盖；
3) 长期加权平均债务到期；以及
4) 按固定利率计算的债务占比很高
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