投资概要
年初至今富时新加坡房产指数下跌了2.6%。过去一个月，所有子行业均表现疲弱，其中升禧环球信托表现最佳(本月累计上升5.1%)，而华联商产信托则表现最差(本月累计下跌11.7%)。
行业收益率利差为296个基点，超过以10年期的新加坡政府有价证券收益率的基准(10YSGS)，截至8月底仍然接近 -1 标准差水平(SD)。
截至8月底，3个月SOR 升至1.65%，接近10年来的高位。
在新加坡投资房产信托行业中维持中性评级。子行业偏好：办公室和酒店。
行业快照
年初至8月，新加坡房产信托收益率差距下降28个基点，仍然接近-1标准差水平 – 历史平均值为359个基点。目前10YRSGS 的收益率为2.38%。从收益率和利息支出的角度来看，利率上升将成为新加坡房产信托的不利因素，但由于租金增长可起到一定的利好因素，它并不一定导致行情看淡。
8月，3个月SOR 接近10年来的高位。3个月SOR接近10年的高位，目前为1.65%，并将随着9月底美联储下一次加息而继续上升。
零售
凯德商用新加坡信托(CMT) 将通过债务和股权结合的方式，以8.06亿新元收购Westgate Mall 剩余70%的股权。假设债务成本为3.2%，如果由至少70%的债务提供资金，此次收购将只会增加2019财年末的DPU。在声明发布后，穆迪将所有CMT评级的前景从“稳定”改为“负面”，尽管它肯定了大部分CMT债务的A2无担保评级。新加坡的零售销售(不包括汽车销售)表现仍然低迷，7月同比下跌0.2%，百货公司和超市的销售均出现下滑。时尚行业同比增长2.1%。7月食品和饮料(F&B)指数同比下降0.3%。
办公室
汇丰新加坡将于2020年4月从汇丰大厦搬迁至滨海湾金融中心2号楼。此前有消息称，汇丰银行与凯德置地商业信托公司(CCT)就汇丰大厦现办公场所延长一年期租约，每月租金按新元11.54/平方英尺的价格上涨36%，这将把NPI收益率从4%推高至6%。华联商产信托将以9.08亿新元（新元1,713每平方英尺）的价格，通过债务和股权混合出资方式（5.875亿新元配股发行），从其赞助商华联企业有限公司手中购买华联市中心的写字楼板块。华联市中心写字楼的NPI收益率约为5.0%，这与我们上季度（今年二季度）从估值师对近期写字楼交易的评估中，所观察到的压缩新加坡办公室资本化率的结果是一致的。在海外收购方面，腾飞房产信托的赞助商星桥腾飞集团–位列其中，通过购买33个办公室房产，面积达到330万平方英尺，收购金额未披露，标志着其进军美国市场。
工业
新加坡对数据中心的需求正在迅速增长，Facebook即将在新加坡落成价值14亿新元的数据中心。新数据中心的面积达到170万平方英尺，比位于新加坡的吉宝数据中心房产信托的总建筑面积超过6倍以上。易商红木信托和亿达工业房地产信托的合并计划将会结束，因为双方的联合债权人都批准了此次合并，正在等候法院批准。腾飞房地产信托已宣布成功定向增发4.521亿新元（2.2倍认购），每股为2.54新元，相当于其2018年9月6日的成交量加权平均价折让6.09%。
酒店
由于入住率和平均房价均有所提高，使每间可销售房收入(RevPAR)同比呈上升趋势，7月份上涨3.0% 至203新元。RevPAR 目前处于两年半以来的最高水平。从历史上看，7月和8月这两个月份是过去三年来（2014-2017财年）的最高月度入住率。
投资行动
在新加坡投资房产信托行业中，仍保持中性评级。
虽然自全球金融危机以来，S-REITs 目前的交易价格低于-1标准差水平，但强劲的租金增长应可抵消由于利率上升带来的任何负面影响。因此，我们已从每个子行业中识别出一些机会，这些机会将展现出健康的转化率和强劲的租赁活动等特征。
我们对S-REITs 行业维持中性评级，这是由于零售子行业的租户销售下降以及工业空间的净吸收疲弱。租户销售的显著改善将使零售S-REITs 在可持续租赁水平上提高出租率。然而，电子商务竞争的收紧和即将到来的零售供应过剩，将继续在中期内拖累零售租赁业务。尽管工业租金已企稳，但要想为子行业升级提供一个有意义的催化剂，租赁率仍有一定的提升空间。
自上以下的视图 (不变)
我们喜欢商业和酒店子行业，因为在前两到三年的供应激增过后，供应量正逐渐减少。我们对零售子行业持谨慎态度，这是因为受电子商务竞争的影响，零售销售和购物者的客流量均呈现低迷。
战术自下而上的视图 (不变)
在利率上升的环境下，REITs可通过这些方式能够更好地应对：
1) 低杠杆率；2) 高利息偿付比率；3) 长期加权平均债务持至到期；以及 4) 高比例的固定利率债务
……如凯德商用中国信托(增持，目标价：1.66新元), 星狮物流工业信托*，吉宝数据中心信托(增持，目标价：1.45新元)，和吉宝KBS美国房地产投资信托*
* 目前不在辉立证券研究的覆盖范围内
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