文章来源：新加坡证券交易所（SGX）
2018年10月30日
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摘要
在新交所上市的信托包括 34 只房地产投资信托、6 只合股式信托和 3 只房地产信托。该板块的总市值接近 1,000 亿新元，最大的三个子版块分别是零售、工业和写字楼 REITs。
2017 年 1 月至 2018 年 6 月，8 只房地产投资信托和 1 只合股式信托通过配股共筹资 27 亿新元，其中大部分是为新的房地产投资进行融资。它们是：星狮物流工业信托、宏利美国房地产投资信托、红木信托、凯德商务产业信托、丰树物流信托、凯诗物流信托、城市酒店信托、雅诗阁公寓信托和胜宝工业信托。
2018 年第三季度，这 9 只信托录得了 +1.9% 的总回报率，使得它们的 12 个月和三年总回报率分别为 -3.8% 和 +15.0%。此外，它们的总杠杆比率、股息收益率和市净率平均分别为 35.6%、6.9% 和 0.9 倍。
新交所上市的信托
在新交所上市的信托包括 34 只房地产投资信托 (REITs)、6 只合股式信托和 3 只房地产信托。该板块的总市值接近 1,000 亿新元，最大的子版块分别是零售、工业和写字楼 REIT。
2017 年 1 月至 2018 年 6 月，8 只房地产投资信托和 1 只合股式信托通过配股共筹资 27 亿新元，其中大部分是为新的房地产投资进行融资。这 9 只信托是：星狮物流工业信托、宏利美国房地产投资信托、红木信托、凯德商务产业信托、丰树物流信托、凯诗物流信托、城市酒店信托、雅诗阁公寓信托和胜宝工业信托。
具体来说，宏利美国房地产投资信托通过配股筹资 1.972 亿美元，以购买美国华盛顿哥伦比亚特区和乔治亚州的两处写字楼地产，而星狮物流工业信托则通过配股筹资 1.471 亿新元，为购买荷兰和德国的 21 处欧洲物流地产筹集资金。
这 9 只信托及其配股的详细情况列于下表，按日期排列。
在 2018 年 7 – 9 月的这个季度，这 9 只信托取得了 +1.9% 的总回报率，使得它们的 12 个月和三年总回报率分别为 -3.8% 和 +15.0%。此外，它们的总杠杆比率、股息收益率和市净率平均分别为 35.6%、6.9% 和 0.9 倍。
这 9 只信托及其总回报率的详细情况列于下表，按市值排列。
由于房地产投资信托必须将最少 90% 的收益分配给股东才能获得免税，它们可能无法积累足够的内部现金资源以购买优质且能增加收益的资产来实现增长。因此，除了银行贷款外，房地产投资信托可能会通过配股为此类投资筹集资金。
在新交所上市的信托须遵守新加坡金融管理局 (MAS) 设定的 45% 资产负债比率上限。资产负债比率或总杠杆比率的计算方式为总负债除以总资产。通过配股进行股权融资是在监管机构设定的上限内保持债务水平和资产负债比率的一种方式。
新加坡房地产投资信托也面临着利率上升的环境。自 2017 年 1 月至今，美联储已先后六次加息——最近的一次是在 9 月份。美联储已经暗示其将在 12 月再次加息以及在明年加息三次，前提是这一世界最大经济体保持温和增长且通胀仍然可控。
虽然市场环境不太有利，但分析师们指出，近期投资者对房地产投资信托的兴趣有所复苏。这受到风险规避情绪上升导致资金流向避险资产的推动，在此之前，影响因素包括中美之间持续的贸易紧张局势、对意大利预算问题的担心以及即将到来的美国中期选举。星展集团研究部门在 2018 年 8 月 24 日发布的一份 行业报告中指出，通过改善国内写字楼和酒店地产市场的基本面，市场情绪也得到了提振。
星展集团研究部门表示，所有房地产子版块都出现了“复苏迹象”，并指出由于写字楼租金持续上涨，写字楼仍是其看好的板块。它补充说，对于商铺而言，租金下降的速度有所放缓，而工业地产租金触底，明年复苏的几率不断提高。
你知道吗？
房地产投资信托 (REITs) 和合股式信托投资于由专业机构管理的多元化房地产资产组合，筹集的资金主要用于购买房地产资产，目的通常是为基金的单位持有人产生收益。和股票一样，REITs 和合股式信托也存在市场风险，那就是单位价格的走势可能与投资者的预期相反。REITs 或合股式信托投资的其它相关风险取决于各信托的独有特征（例如杠杆比率、再融资成本、管理费的调整）以及相关房房房地产资产的地段及品质（即房地产的集中度、租约期限）。股票投资的其它相关风险（即价格风险、波动性和流动性风险）也适用。
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