推介日期：2019年4月17日

投资建议：增持 (维持)

收盘价：SGD   1.480 | 预测DIV：SGD   0.087

目标价：SGD   1.590  | 总回报：13.3%  

摘要

健康投资组合的入驻率为93.2%，长期WALE 为8年。

由于新发行的MTN和贷款的提前再融资，使债务成本降低。

从2 个AEI的 预承诺租赁和电力使用增加，以及1个 AEI 提高了能源效率，致使收入增加。

维持增持评级；新目标价为新元1.59 (先前目标价为新元1.52)

积极方面

健康的投资组合入驻率为93.2%，以及长期WALE 为8年。从长期WALE带来收入的可见性。吉宝数据Dublin 1 的入驻率增加0.7个百分点，从61.1% 增至61.8%，这是因为零售客户 – 空间的小规模扩张和新租户的签约。

由于新发行的MTN 和贷款的提前再融资，降低了债务成本。平均债务成本下降了0.2个百分点，从1.9% 降至1.7%，这是由于为5000万欧元的MTNs锁定了一个较低的欧元同业拆借利率。假设杠杆率为40%，杠杆率从30.8% 略微提高至32.5%，仍预留了2.73亿新元的债务空间。

 

从2 个AEI 的预承诺租赁和电力使用增加，以及1个 AEI 提高能源效率，致使收入增加。吉宝数据新加坡3 (目前入驻率为100%) 的改造工程，以增加客户的用电功率，将利用现有额外的电力来增加收入。改造成本将由客户承担；预计2019年中期完工，期间不会对业务造成影响。电力升级和客户扩展配备将使吉宝数据Dublin 2 的入驻率从90.7% 提高至100%，预期将于2019年9月完工，每年将增加约200万新元的收入。AEI 将提高吉宝数据Dublin 1 的能源效率 (入驻率为61.8%)，将耗资2000万新元，并将于2020年完成。

消极方面

Cyberjaya 的Basis Bay 数据中心的入驻率并无改善。由于政治不确定性，入驻率连续8个季度保持在63.1% 不变。

前景

尽管由于资产供应不足，过去6个月没有交易流，但管理层仍在探讨一系列健康的场外交易。管理层正在为将吉宝数据中心SG 5 (占用84.2%)的部分办公空间转化成数据中心，进行可行性研究。这样做需要在现场带来更多的电力和设备。

本地对数据中心的需求仍然强劲，受超大规模云服务提供商 (主机托管租户) 的推动，他们正在寻找更大的空间和场地出租。对数据中心的需求受到云应用的不断增加 (电子商务，社交媒体，在线游戏和) 以及快速数字化转型 (VR, AR 和移动数据流量) 的制约。

投资建议

维持增持评级；新目标价为新元1.59 (先前目标价为新元1.52)

 

我们维持增持评级，并将目标价上调至新元1.59，这是由于AEI 获得预承诺租赁的担保和较低的债务成本，使收入增加。我们的目标价意味着13.3% 的收益率，以及2019财年末的资产净值比率为1.37倍。

 

相对估值

与其它上市的新加坡REITs相比，KDCREIT 拥有更高的资产净值比率。我们认为，这反映出对数据中心这一独特资产类别的需求正在迅速增长。

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信息数据来源：辉立证券、彭博

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