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亚洲最大的全球 REIT 中心
文章来源：新交所
超过 75% 的新加坡 REITs 和房地产信托持有并管理海外资产，分布于亚太、欧洲和美国。REIT 板块呈现增长趋势，在新加坡和海外拥有敞口的信托数量从 2012 年的 18 只增加至 2018 年的 33 只。
最近在新加坡上市的 10 只 REITs 中，有 9 只管理的物业位于新加坡境外。这 9 只 REITs 的总市值达到了 83 亿新元，自 IPO 以来的平均总回报率为 13.8%。
持有国际物业资产的 REITs 为投资者带来了多元化的益处，但也会带来较高的风险，其中包括汇率风险。REITs 通常寻求以标的资产的同一种货币借款，从而减少部分汇率风险。
一种投资工具
房地产投资信托 (REITs) 是一种投资工具，投资于由专业机构管理的多元化房地产资产组合。REIT 板块的市值自 2002 年创立以来强劲增长，对地区 REIT 基准保持重要影响。截至 4 月底，MSCI 新加坡指数在 MSCI 亚太指数中的比重是 2.2%。然而，新加坡对 MSCI 亚太 REIT 指数的影响达到了 10.6%，是前者的近五倍。
新加坡的 REIT 板块目前由 34 只受集体投资计划 (CIS) 规管的 REITs、6 只合股式信托和三只房地产信托组成。该板块的总市值达到了 880 亿新元，最大的三个子版块分别是零售、工业和写字楼 REITs。
更多信托投资海外
在 2012 年构成 REIT 板块的 28 只信托中，10 只信托仅投资于新加坡，18 只信托投资于新加坡和海外物业。 此外，在单一投资于海外物业的 15 只信托中，有 9 只在新交所最新上市的 10 只信托之列。
截至 2018 年，仍有 10 只信托投资物业仅限于于新加坡，有 33 只信托投资于新加坡和海外物业。这 33 只信托占新加坡 REIT 板块总市值的约三分之二。新达产业信托 (Suntec REIT)、宝泽安保资本工业房地产信托 (AIMS AMP Capital Industrial REIT) 和丰树工业信托 (Mapletree Industrial Trust) 在 2012 年时仅投资于新加坡资产，但现在不限于此。他们的位置被亿达工业房地产信托 (Viva Industrial Trust)、新加坡报业控股房地产投资信托 (SPH REIT) 和华联酒店信托 (OUE Hospitality Trust) 等新上市信托取代。请注意，截至 2017 年 9 月，这 10 只 REITs 中的星狮地产信托 (Frasers Centrepoint Trust) 持有在马来西亚证券交易所上市的 Hektar REIT 31.15% 的单位。
具有竞争力的收益率
自 2009 年 9 月以来，富时海峡时报 REIT 指数月末收益率平均保持在 6.3% 的水平，比新加坡金管局 10 年期政府债券 2.2% 的平均月末收益率高 4.1%。两者之间的收益率差近日收窄至约 3.3%，主要原因是债券收益率上升。
近期上市REITs
最近在新加坡交易所（“新交所”）上市的 10 只 REITs 包括 9 只受集体投资计划规管的 REITs 和一只房地产信托（大信商用信托）。这 10 只 REITs 的总市值达到了 101 亿新元，平均指示性股息收益率为 7.0%，平均资产负债比率为 33.8%。
在这 10 只信托中，9 只仅持有和管理国际物业资产。唯一的例外是吉宝数据中心房地产投资信托 (Keppel DC REIT)，该信托管理新加坡和世界各地的物业，详见此处。
这九只仅投资新加坡境外资产的信托自 IPO 以来的平均总回报率为 13.8%。同时，MSCI 全球 REIT 指数的平均总回报率为 3.3%。这九只 REITs 中有八只跑赢了全球基准，而上市日期相对较晚的砂之船房地产投资信托 (Sasseur REIT) 是一个例外。
新交所最新上市的 10 只 REITs 的表现详见下表
汇率对国际物业资产的影响
在国际投资的各项考虑因素中，在新加坡上市、持有国际资产的 REITs 拥有国际汇率敞口。REIT 管理机构通常寻求以标的资产的同一种货币借款，从而减少部分汇率风险。如果产生亏损，对外汇借款的重新评估还可能导致费用增加，反之亦然。
REITs 也可以使用衍生产品对冲某些潜在的利率和汇率波动风险。REITs 通常会通过此类活动最大限度降低市场波动的风险敞口，同时为单位持有人提供最大的经风险调整回报。
例如，克伦威尔欧洲房地产投资信托的保荐人是总部位于澳大利亚的克伦威尔房地产集团，该信托在其 2018 财年第一季度的业绩报告中（详情请点击此处）指出，渐进式对冲安排令该管理机构能够充分利用欧元区的负利率环境。
在其招股说明书中，克伦威尔欧洲房地产投资信托指出，在 2017 年预测期、2018 年预测年度和 2019 年预测年度，净融资成本将维持每年 2% 的总有效利率（包括对冲安排的利率成本）。与此同时，澳大利亚克伦威尔房地产集团在其 2017 财年年度报告中指出，截至 2017 年 6 月 30 日的 12 个月的平均利率为 3.96%。
REIT 在海峡时报指数后备名单中占重要地位
腾飞房地产信托 (Ascendas REIT)、凯德商用新加坡信托 (CapitaLand Mall Trust) 和凯德商务产业信托 (CapitaLand Commercial Trust) 这三只 REITs 是海峡时报指数 (STI) 的成分股，在该指数中的权重约为 5%。从 6 月 18 日起，海峡时报指数后备名单（包括市值最高的五只非海峡时报指数成分股）将包括四只 REITs- 新达产业信托、丰树商业信托、吉宝房地产信托和丰树物流信托。后备名单上的股票将取代下次审核前因公司行为而不符合资格要求的海峡时报指数成分股。
从 6 月 18 日起，新交所最新上市的 REIT 砂之船房地产投资信托将加入富时海峡时报小盘股指数和富时海峡时报中国指数。
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资料数据参考来源：新加坡证券交易所（SGX）
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