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熊去牛来，触底反弹，
新加坡房地产市场复苏的序曲已经奏响
英国军事思想家李德·哈特（B. H. Liddell Hart）在阐述其“战略论”思想时，曾有这样的话：“尽管战斗是一种物质上的行为。可是其指导却是一种心理上的程序，战略愈高明，则愈容易把握有利机会，而只需付出最低的成本。”
在房地产市场角逐的决斗中，智慧的花朵也将开放在竞争最激烈、利润最大的地方。一名成功投资者身上，往往谋与勇相映成辉，今天我们房地产专栏资深房地产经纪人吴洲和各位分享下新加坡房地产市场在未来一年的走向。
众所周知，在制造业这个经济大引擎的强劲驱使下，新加坡第三季国内生产总值（GDP）初步估计同比增长4.6％，增速为三年多来的最高。吴洲先生表示，作为新加坡经济态势的风向标，房地产市场扭转熊市的时机已经成熟。
此外，新加坡政府也释放出积极的信号：市区重建局将建设三大新住宅区—加冷河边上的甘榜武吉士（Kampong Bugis）、东海岸碧湾区（Bayshore）以及旧荷兰路旁的荷兰坪（Holland Plain）制定初步发展规划，并设展览征询公众意见与反馈。预计这三大新住宅区将在未来几年里大兴土木，兴建近2万个私宅和组屋单位。这一举措无疑将是新加坡房地产开启牛市的强力助推器。
为了能够让读者清楚的了解新加坡房地产市场，今天我分别从新加坡总体投资环境，政府相关政策，组屋（HDB）、执行共管公寓（EC）和私人住宅市场走势三方面入手，深刻全面的分析其内外在因素以及相关表现：
1.新加坡总体投资环境
新加坡素来以干净、安全和稳定而闻名，而新加坡地产作为一种投资工具一直都受本地人和外国人的欢迎。新加坡的都市文化，稳定的政治经济体制多年来一直吸引着全球的投资者。而在投资工具方面，新加坡也提供了更加多元化的选择，除了房地产本身以外，在新交所上市的房地产公司股票以及房地产投资信托基金（REITS）目前受到很多投资者的青睐。
地价方面，自2009年以来，新加坡政府售地计划下标价最高的地皮，出现在2016年6月的马丁广场（Martin Place）地段。由于这一带难得有地段推出，该项目吸引13方发展商热烈竞标，根据市区重建局当时发布的文告，出价最高的是国浩置地（GuocoLand）的子公司First Bedok Land，出价每平方英尺1239元。这个价位，比附近的苏菲雅山庄(Sophia Hill)在2013年房产火热时期的标价还要高7%。2016年12月招标的女皇镇玛格烈通道（Margaret Drive）地段，同样吸引了14方发展商竞标，出价最高的MCL地产标价每英尺998元。
2017年1月，花拉公园地铁站附近的柏鲁马路（Perumal Road）地皮吸引了11方发展商竞标，最终刘景发财团(Low Keng Huat)以每英尺1000元标中，远超市场预期。2017年2月份，位于AYE和西海岸谷（West Coast Vale）交叉的一块普通地段招标，竟也吸引到9方发展商竞标，中标价每英尺592元，比隔壁的河景苑（Parc Riviera）竞标价高出7.3%。与此同时，沉寂很久的集体出售(En Block)市场再度掀起热潮：私有化后港中等入息公寓（HUDC）Rio Casa和三度求售的友诺士雅苑（Eunosville），分别以5亿7500万元和7亿6578万元出售。
乌节路私宅项目独木山园（One Tree Hill Garden）和综合项目吴与吴大厦（Goh & Goh Building），则分别以6500万元和1亿零150万元成交。这四个私宅项目集体出售的交易额就达15亿1800万元，这些楼盘交易价远高于市场预期，总交易额已超过去年全年的10亿零500万元。
截止至今年九月底，共有九个房地产项目成交，总值33亿元。成功集体出售的私宅项目日益增加，交易额超出市场预期，让一些曾数次公开求售的私宅项目重燃希望，纷纷展开求售活动或开始筹备求售，寻求买主。上一轮的集体出售高峰期是在2007年，当时有多达88个房地产项目成交，总值115亿元。吴洲先生分析并指出，目前新加坡大约有60个房地产准备集体出售，根据以往的经验来看，集体出售热潮可持续六到八个季度，而2018年将是高峰期。
2. 政府相关政策
新加坡房价在2006年前增幅远低于GDP的增幅。2006与2007年间房价开始大幅增长。2008年开始，新加坡房价受全球金融危机影响再次沉寂，直到2009年之后房价恢复增长态势。随后，为了缩小新加坡房价增幅与收入增幅之间的差距与打击市场投机行为，新加坡政府从2013年开始出台众多房地产降温措施。
特别是外国人附加印花税与总偿债率框架政策的推出，成功的影响了新加坡私人公寓市场，房价与成交量纷纷下跌。2005年至2015年的10年间，新加坡GDP涨幅高出私人公寓价格涨幅不少，从业者收入涨幅也要超过房价增幅。同2014年相比，2015年的房价更是在GDP与月收入继续增长的情况下呈现负增长，这也使得公寓房价累积增幅终于在2015年被月收入累积增幅赶超。
截止2016年第二季度，新加坡私人公寓房价已经连续11个季度下行，较2013年的峰值下跌9.4%。数据表明，新加坡房价下跌主要是政府调控的有意为之，而非市场基本面走弱的迹象。受到规范制度与政府严格监督，与炒卖盛行、房价高得离谱、房产泡沫较大的其他海外房市比较，新加坡房地产市场表现平稳。
今年3月10日，政府调整三项房地产市场措施，包括调低卖方印花税和小范围放宽总偿债率框架，并针对通过股权转让进行买卖的住宅交易征收额外转名印花税。这一系列宣布出炉后，多只本地房地产发展商股价在随后10分钟内相继攀升，城市发展（CDL）股价一度飙升高达10％，凯德集团（CapitaLand）的股价劲扬至接近两年最高。
吴洲先生指出，新加坡收入水平和低利率是完全能够支撑比现在更高房价的。随着政府相关政策的放松调控，购房成本的降低以及贷款的便利化，新移民便可以进入市场并长期持有，最终将是长期的赢家。新加坡经济正在走出低谷，和2005年经济复苏时一样，房地产将功不可没，虽然新加坡房地产市场短期内很难会出现飞跃式的增长，但由熊转牛的趋势还是异常明显的。
3.组屋（HDB）、执行共管公寓（EC）和私人住宅市场走势
由于组屋（HDB）和执行共管公寓（EC）比私人住宅在价格上便宜很多，所以政府在购买政策方面做了诸多限制，因此新加坡公民的新婚夫妻成为新建组屋的主要购买者。
新加坡的新建组屋供给在2006年到2010年的阶段达到了自1960年以来的历史低位，之后逐步回升，到2015年至2018年阶段，组屋的供给量将预计达到每年28,125间。根据新加坡统计局的数据显示，2015年有28,322对夫妻注册结婚,而目前高达82％的新加坡人都住在组屋里，所以我们预计目前对于新加坡新建组屋的需求量大约为每年23,000间左右。因此推断新加坡的公共住宅市场在2018年时趋于平稳。
私人住宅市场方面，新加坡的住宅邮区可以统分为核心中央区（CCR），其他中央区（RCR）和非中央区（OCR）三个大区。吴洲先生统计相关资料得出结论，在近2年中，新加坡私宅的交易量在逐步上涨，以非中央区（OCR）和其他中央区（RCR）的成交量为主。
根据计算，2016年1季度至2017年1季度中，核心中央区成交量占比7%，其他中央区占比31%，而同一时期新建公寓在其他中央区和非中央区区域合计约占比95%。通过研究新加坡市区重建局的第二、三季预估数据和正式数据，吴洲先生发现新加坡房地产价格出现四年以来的首次回弹。此外，7月和8月的新宅销售量同比增加35％，售出率也由131％上升至193％。种种迹象表明新加坡房地产市场由熊转牛、触底反弹的趋势已经逐渐形成。
连续2年的房价下滑过后，相信新加坡房地产市场已经来到低点，积压的需求与减少的供给可能意味着市场熊去牛来的时刻已经来临。土地价值最高的中央核心区房价连续2个季度的上扬以及私人公寓二手房价连续4个月的飚升，双双印证了新加坡房地产市场的强劲反弹形势。可以说，现在正是将目光投向狮城房市的最佳时机。
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关于作者： 吴洲
关于吴洲 ,任职于新加坡最大的国际性产业集团ERA担任高级营销总监，金牌房产经纪人（新加坡IEA房地产经纪协会2013/2014 年度金奖得主），他从业8年，秉承专业诚信，事无巨细的工匠精神从业理念，迄今为止，成交完的产业总市值以数亿新币计算，服务过数百位中高端客户投资新加坡产业，并获得客户满意好评，服务过的客户群体有新移民，企业家，艺人，教授学者和房地产开发商等，常年专业提供【新加坡任何公寓楼盘和商业地产以及地皮的买卖投资服务，买私宅无任何经纪费用】，如果您有任何新加坡产业需求，欢迎买家/卖家联系我们，常年买卖各类产业，我办事，您绝对放心。
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