深圳楼市要学新加坡了！新加坡模式到底好在哪？

作者：知识星球找老齐的读书圈

8月底，深圳住建局的领导，参加活动的时候明确表示，深圳住房要学习新加坡模式，将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。深圳的计划是，要搞一场大规模的建房行动，包括商品房和公共住房这两大块。其中，公共租赁住房这一块，有110万公共租赁住房的发展目标，每年公共租赁住房建设10万套，深圳将通过五年甚至八年的补短板，力争使得住房供需矛盾得到较好地缓解，在未来五年，让深圳的人均居住面积从27.8平米提升到30平米。别小看这2.2平米，摊到1300万人口身上，就意味着要建设2860万平米的住房要建设，平均90平米一套的话，也就意味着未来这几年要建32万套住房。

深圳过去40年，住房制度和体系，基本都跟隔壁学，但是学着学着有点不对劲了，隔壁成了全球房地产，表现最不好的地方，目前全球房价最高，人均居住体验最差。相当于找了个最差生当榜样，那么新加坡模式，到底是什么模式呢？

我们马上将在知识星球里为大家带来一本书，叫做全球房地产，里面研究了各个国家和地区的房地产政策，以及产生的结果，就包括新加坡，新加坡是一个真正努力推动居者有其屋的践行者，30年前，住房自有率只有8.8%，而现在已经超过了90%，他的住房特色，最重要的一块就是组屋计划，当年李光耀提出的，政府提供公共房屋，5年后才能转让，而且一个完整家庭，只能买一套组屋，与商品房市场完全不流通，买卖受到严格限制，你别想在组屋上赚到任何钱。

组屋的形式很多，几居室都有，而且可租可售，直接跟收入挂钩，比如三居室的收入限制就是家庭月收入3万到6万的可以申请，最近几年，大户型越来越多，占据了70%的比例。而小户型逐渐被淘汰，或者用于租赁。还有一种EC公寓，专门用于改善的夹心层，这部分人组屋不愿意住，但又买不起商品房，均价是差不多是人民币4万元一平米。是当地私人住宅的60%。他的购买对象也有严格要求，家庭平均月收入，7万元以下者才能购买。单身的要35岁以上才能买。购买后满5年才能有限制的转售，满10年可以变成私人住宅。新加坡政府非常重视组屋市场的房价收入比这个指标，私人住宅这块，完全市场化，有钱你愿意买就买你的，多贵政府都不管。但是组屋这种保障性的房子，则非常在意，新房市场的组屋房价收入比一般是家庭年收入的4倍，也就是说一个家庭不吃不喝4年就应该能买的起一套2居室或者3居室。即便是组屋转让市场，房价收入比维持在5.5倍以下。什么概念，拿中国举例，全国平均可支配收入是3万，一家三口按照9万算，那么申请新的组屋，大概不能超过36万元。而买二手的组屋也不能超过50万。北京上海深圳广州，人均收入算8万，一年一家24万，新组屋不能超过96万，二手组屋不能超过132万。这大概是我们10年前的房价。

新加坡也是9成土地国有，也是采取招拍挂的卖地模式，土地也很稀缺，但是新加坡却并未在土地市场上发财，土地出让金占新加坡政府收入的比重只有12%，而我们像浙江已经差不到100%了，安徽，江西都在90%以上，河南，江苏，山东，四川都是80%，经济大省广东也有38%，超级大都市，北京上海接近30%。所以土地不能炒，这就极大的压低了建房成本。

另外，新加坡在房地产的税收上也是积极的打击炒房和多套房，首套房免征印花税，多套房则收重税，出租或者赚差价，基本上都会被政府拿走。而且最要命的是，新加坡一个家庭只能拥有一套房子，这个家庭一辈子，也只能买两套，这就会让大家非常谨慎，不会轻易去买房。即便收入状况大幅改观了，也不愿意换房，过早的把房票用掉，以后收入再增长，也都不再有机会。而且新加坡还配以严刑峻法，一旦发现假离婚，虚假收入证明者，轻则罚款，重则坐牢，而且组屋必须住够一段时间才能转售，转售后也不让你马上就买，还规定了一定时间之内，你不得够买。

所以，如果深圳学新加坡，那么就意味着，整个楼市制度都要做重大的调整，很多地方， 可能还不是深圳一个地方就能说了算的，所以必须全国统一才有效果。

总的来说新加坡模式，虽然是一个很成功的模式，但毕竟国情不同，新加坡毕竟人少，只有560多万人口，仅仅相当于北京的四分之一，而且人均GDP极高，是中国的6倍，所以他们居者有其屋其实并不困难，踏踏实实的干上几年，就能实现。而我们要解决十几亿人的住房问题，还得兼顾效率和公平确实不容易。更何况我们一开始就跑偏了，再想掰回来，就更加不容易了。而且深圳现在是全国为数不多，房子真的不够用的地方，所以深圳学新加坡，也就更难了。其实房地产跟足球是一个道理，学谁并不重要，重要的是，该干点实事了。我们现在能做的，其实就是这么几点，1是政府不要总想着在土地上赚钱，加快土地供给，2是大力建设保障住房，跟商品房不能流通，3严格执行限购，并与收入挂钩。4对空置房屋交易所得重税。5加快房产税持有税的出台。这些都做到了，楼市的矛盾，必然会有很好的缓解。